买房子的最佳时机

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   只要拿得出首期和有工作,越早越合适。现在的房价太高,我是不是等房价降低一些再买? 答案是: No! 如果您拿得出首付,买房子的目的是自住,那就赶快委托经纪找适合自己的房子,早买早受益,晚买更吃力.

   多伦多2014年居住用房的空置率是2.16%,在六十年代初空置率最高的时候也没有超过5%,所以房价只会短期调整而无大的下降空间。据统计国内五套居住用房就有一套是空置的,说跌就跌。股市牛了,房市就熊。2016年温哥华的房子要征附加税了,多伦多的房价就猛涨。

     如果您从国内来,以前有炒房翻5倍到10倍的成功经验,也想在多伦多炒房子赚大钱,有一定难度,因为在加拿大持有房产有比较高的成本。800尺的公寓,如果空置,不上网不用水不用电,一个月的管理费至少百多,地税也有二百多元。不欠银行房屋贷款,居住成本700元左右

    买公寓单位最好通过经纪向大楼管理处索取Status certificate, 任何人交100元都可以拿到这个文件。这个文件很重要,它包括了管理费的涨幅,大楼收支状况,有多少单位被业主租了出去等详细资料。通过这个文件,我们可以了解这个大厦的品质,租盘太多的公寓品质低,高管理费对物业价值有负面影响。

    A comparatively high maintenance fee can have a negative impact on value and should be considered. A comparatively low maintenance fee may be indicative of a well managed condominium and may have a positive impact on value.

      A status certificate can confirm the number of units that are leased in a condominium complex.

  国内业主买的房子是房屋的所有权加上附随的土地使用权(住宅用途70年,商业用途50年,是从土地出让时开始计算,当然买到新房或二手房时就少于这个时间),是一种租赁权或者说是一种不完整的产权。地的所有权是国家的,没有地税,房屋持有成本低,管理费也便宜,有不少人炒房子,但最后接盘的买家到年限要补地租,新帐老账一起算。

 西方政府的房屋政策是让人民持有物业居住而不是拿来赢利,因此北美炒房子的人不多。加拿大只有五分之一的家庭有第二套以上的物业。            

 越是贵的房子,地税越是贵。一年的地税一般来说是房价的1%,旧房子推倒以后重建地税要重新评估。绝大部分房子的成交价都比政府的估价高很多,地税是政府根据对物业的估价来计算确定的,属于从价税。业主都希望政府的估价低,经纪的估价高。加拿大政府分联邦、省、市三级,地税由市级政府收,建筑许可证,土地规划也由市级政府管,所以绝大部分房地产从业人员和业主只和市级政府打交道。地税是市级政府收入的主要来源。

 Right of all levels of government to generate revenue through the taxation of land. The most common and direct form being property taxation at the municipal level.

 美国除了加利福尼亚州和东部大城市,大部分地区的房子比多伦多便宜(2014年54个主要城市平均价格229631美金),但地税高很多,持有成本高。美国六十几万美金的房子和加拿大一百七十几万加币的房子地税是差不多的。既然北美政府抑制炒作,那房屋价格就基本上体现了它的真实价值!如果拿的出首付,又有什么可犹豫的?

 多伦多房租很贵,2015年7月二房的公寓平均租金1269元一个月,好地段的高档公寓要1900元左右,大部分还不包停车位。三个睡房单车库的Townhouse租1850至4000元,水、电、煤气费、上网费都要租客自己付。2800尺独立双车库的房子一般月租2800元,加上水电气和上网费,肯定超过3000元。

 多伦多的房子一直在以超过通货膨胀的速度稳健增值,近十几年的平均年增长率是8%。好的地区例如Willow dale, 五年60个月房子涨了90%,士嘉宝的爱静阁区五年也涨了68%。租金有去无回,银行的存款利息永远低于通货膨胀,而且要打税。在加拿大卖自住房,增值部分是不用给税局缴税的,除非自住不到一年。卖非自住房给自己的孩子,也不用打资本增值税。

 任何地方的房价有可能在某一特定阶段呈下降趋势,但和股票一样,房价一直保持长期的上升通道!拥有房子是抗衡通货膨胀的金融工具!

  2011年多伦多的房屋平均价是465412元,10年前的2001年是251508元,2014年底达到60万元。2014年独立屋的平均价格达到100万元。2015年6月,独立屋平均价格超过115万元,半独立房子平均价779523元。

 请问十几年来,人们的工资有翻一倍吗?所以,只要拿得出首付,现在就买房,只要有余钱,就买第二套房子,第三套。2016年,多伦多的房价又创了新高,远远吧通货膨胀和汇率变化抛到后面。

  多伦多的房价虽然很高,但是没有重大经济倒退和灾害的影响,房价在短期内并无下降的可能。现在的价格虽然高的已经让不少工薪阶层望而却步,但若不抓紧时机入市,随着未来价格的继续上涨,房价或许会涨到更夸张的地步。到那时,买房对于许多人来说,会变成一个遥不可及的梦想。

 唱空言论只具有经济学书本意义,纸上谈兵,害人害己。15年来,多伦多房市的基调是逐步上升,绝非昙花一现。

 在我们谈论房价猛涨的时候,不应该忽略通货膨胀因素。1999年一根美味的越南面包1元钱,现在卖3元,政府定的最低工资也比从前高了一倍。

 2014年1月,大多伦多新房销售量2197套,比去年同期增加74%,比过去10年的平均水平高16%。这是Real-Net Canada Inc的统计,非常准确,量增价增。五、六月,九、十月这样的旺季,大多伦多平均每月成交超过8千套房子。在多伦多36000名地产经纪中,每年完成6单以上的只有六千名。

36000名经纪中,有6000名华人经纪。

2014年2月,笔者为郭玉材先生家买到一套全新的公寓,为张先生家买到二套公寓期房,可谓淡季里的高潮,也可以说是智者巧妙利用了人民币的对外升值。郭先生的单元两个睡房和厅带超大整体式拐角阳台,朝正南,从6楼平视一片绿色葱茏,属于一栋9层高的低密度高级住宅,离他女儿家也很近。到秋天,这栋公寓的两房单位就涨了10万余,错过机会就增加了购置成本,抓住机会就降低了置业成本,搭上了快车。

张国文先生的2个单位一个在48楼,一个在44楼,都是西南朝向,处于Downtown最佳位置之一Yorkville,楼下就是名品街,集中了各种奢侈品店,除了各种知名品牌,连爱马仕包店、百达翡丽表店都有。这个地段相当于纽约第五大道,香港铜锣湾,北京王府井,上海的淮海西路。这栋大厦不仅设计的有室内游泳池,还有室外游泳池,更可俯瞰美丽的安大略湖!排名世界第16的多伦多大学、Bay金融区也近在咫尺。买了3个月,合计139万的两套房就涨了6万多!客人不仅对这两套公寓满意,价格也低于国内一线城市。

加拿大上市的所有房子都是全装修好带厨房全套电器,省时省心省力,一打开水龙头就有热水,公寓都是中央冷暖气。3月份,笔者再助邓先生买到一个投资单位。勤奋、专业、真诚,就必然有结果。驻足不前,持币观望,非智者之选。

2015年6月地产局统计,多伦多地区独立House比去年大涨15%,很多人以学者的姿态研究房市,多次预计要跌,实践证明他们的判断是错误的。这次多伦多房市的大涨,除了人民币汇率的升高,加拿大中央银行的降息,和国内严厉反腐败是有关系的,资产往往转向安全的地方。

买房子必须注重地段,房子的状况不是不重要,但是居于第二位。买房子直觉很重要,最忌讳瞻前顾后,犹豫不决。2015年6月,笔者拿到一个Willowdale区的卖盘,推到重建的双车库新房子,经过2个月都没有售出。这套房子装修的用料不是很好,做工谈不上精美,甚至可以说是比较粗糙,保养也不好,但是经过一年多,Willowdale区的房子大涨,小的60年朝上的平房都要卖200万,推到重建的新房突破300万。如果2015年夏天有人勇于做出决定,那不是一个成功的决断吗?

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