多伦多地产买卖与投资

虽然国学老雕虫们坚持“七月流火”不是说天气热，而是“天开始凉了”的意思，但我们还是要用这个词来形容多伦多七月的炎热。不过，如果拿多伦多的CONDO市场和天气来做比较，那天气还真算是比较凉的。仅6月19日—21日期间，Bay/College 的Burano ，Leslie/Sheppard 的Concord Parkplace ，湖边Pier 27 和Yonge /Eglinton 的83 Redpath四个CONDO项目几乎同时开始内部销售，其火爆程度再次令人大跌眼睛：需要提前3-4天排队，小户型根本买不到。

其实，作为一个资深CONDO研究专家，杨洪一直认为，多伦多的CONDO市场是理性和合理的，就在前不久的一篇文章上，他还提到，多伦多是目前世界上Condo投资风险最小的城市。但是，虽然市场是理性的，但有些人的热情却超出了理性的范畴。很多人对炒CONDO楼花有很大误区，以为买楼花就像黄牛炒球票，现在买进，过几个月高价卖出，一转手就是白花花的银子。按说，作为地产经纪，他们希望买房者和韩信的兵一样，多多宜善。经纪是永远不会嫌买主多的。但作为一个有良知的经纪，杨洪觉得自己有责任站出来，迎着蜂拥而来的购买CONDO大军，兜头一盆冷水。杨洪认为，目前CONDO购买大军中，持上述黄牛观念的人占很大比例，以为交15%-20%的定金，不等房子盖好就转手出去，稳赚不赔。但是杨洪指出，这种想法风险很大，也是不现实的。首先，楼花并不是你想什么时候转手就能转手的。地产商通常都有一些限制条件。例如，你购买的CONDO有两个CLOSING的日期：Occupancy Closing 和Final Closing。前一个Closing是拿钥匙，后一个Closing是拿产权。有一些开发商允许只有拿钥匙后才可以转让楼花；也有一些开发商要等他的房子卖掉85%以后，你才可以转手；有的甚至根本不允许原始购房者在拿到产权以前转让楼花。所以买家在买楼花时就必须了解清楚。如果发展商为了促销， 的确给了你权利在任何时候可以转让，在购房合同里面一定会有相应的条款， 售楼中心里的销售人员的口头承诺是不具有法律效应的。 有的人可能是因为为了避免产权转让时可能发生的产权转让费和律师费，所以才考虑在Final Closing前转让楼花。但是转楼花时，你会发现地产开发商一样要向你收取$3000.00到$5000.00不等的Assignment Fee。另外，即使开发商允许你转让，但由于拿钥匙时你还没有产权，房子不能上MLS，楼花的买家和买家的地产经纪人只能运用有限的个人渠道去推销所拥有的楼花单位。让我们从心理学的角度来分析一下：投资Condo要想有好的回报，就必须要找到真正需要住现房，喜欢新房，而在某一段时间内又找不到其他可以替代的现房的买家。这样一来，你才能卖个好价钱。如果是转楼花，尤其是房屋交付使用以前，真正的买家看不到现房，是不会给出个好价钱的。而如果接手的人同样也是炒家，他们并不急需住房，考虑的同样是投资的回报率。他们不会成为为了急需住房而出好价钱的买家的。实际上这种情况就和炒股票的买方心态是一样的了。而懂得地产投资的人会明白，投资的利润最有可能的是在最终使用者或者是最终消费者身上实现，而不是把希望寄托在和投资者自己同样的心态的人身上。　　另一方面来分析一下你自己，如果你是跟风炒楼花，自己根本就没有打算长期持有物业，把自己仅有的所有资金全部投进去，甚至借钱付Deposit来炒楼。即使市场行情一直比较好，到时候如果没有有效的渠道找到买家，而你又必须要抽出资金。很有可能不是别人给钱让你赚，而是你得割肉让别人赚钱！事实上，在CONDO如雨后春笋般冒出来的今天，总有新屋可买，如果同样是期房，谁又来买你加价的楼花呢！因此，杨洪建议，买楼花不能有黄牛心态。拿到钥匙后，先租一段时间，等拿到产权以后，可以同时做两个Listing, 一个For Sale, 一个For Lease。利用ＭＬＳ系统，能卖个好价钱就卖掉，即使买卖市道不好，能租个好价钱就先租着，要有长期打算。

其二，很多人对买楼花后的费用估计不足，以为只有交定金的钱就行了，其实这里面还有很多费用。

在拿到钥匙后和拿到产权前，大概６――８个月的时间，你需要交Occupancy费、预估地税和预估管理费，由开发商代收代缴。还有律师费、Land Transfer Fee（土地转让税）。如果是自住，首次买房，你可以免掉最高至2000元的土地转让税；如果是投资，即使是首次买房，也不能免掉这部分费用。如果你要转楼花，需要付给开发商3000-5000元的Assignment Fee。另外，无论是转楼花（Assignment）还是拿到产权后卖掉，都要考虑一个Marketing Fee以及经纪的佣金。任何投资都是有风险的，谁都不能保证楼花在几年后一定涨价。杨洪建议，如果要投资CONDO楼花，无论从心理和资金上都要做充足的准备，资金不足最好不要涉足，更不要借钱来炒。每个家庭，每个人的财务状况不同，思维方式不同，投资心态不同。同样一种投资，其回报率可能千差万别。凡事三思而后行，千万不要盲目跟风！

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