文章 RSS
评论 RSS
字体 -

投资市场里总是不缺少让人兴奋的故事。曾经有人想要带领加拿大的中国人致富,每个星期1%甚至是2%,一年的号称回报率最低50%。他们做的是外汇交易。

10年前的投资人应该还记得基金的贷款投资,那个时候大家可以轻松从银行借到10万块甚至是50万块,再投资到共同基金或者是保底基金当中去,分红支付利息之外还有剩余。

金融危机之后加拿大房地产市场如火如荼,人们将第一套房子抵押借出钱来支付第二套房子的首付,过段时间再把第二套房子的溢价抵押出来支付第三套房子的首付,就这样不停地建造自己的房地产帝国。

这些投资,简单说起来都是——借款投资。换句话说,大家都是在靠银行的钱来赚钱。

房地产市场的杠杆比例一直在改变。10年以前小孟同学买房子的时候有零首付,也就是说一套房子可以全部从银行贷款购买,您只要可以支付每个月的月供就好了。后来随着房屋价格的提高,零首付变成了5首付、10首付,直到现在的20%首付,甚至有些投资者被要求支付房屋总价的50%

23.jpg

零首付就是100%纯贷款投资,5%首付么就是191的贷款投资,比例相当高;10%首付也是91的贷款投资,直到20%首付也是41的贷款投资。虽然也有人使用自己的钱全款买房,但似乎还在少数。

那些想要利用房子来放大借款、循环投资的人就算是有钱也不会放弃从银行贷款的机会,而且是借的越多越好。银行的借款比例越大,您用最小的金额撬动资本的能力就越强。

使用股票或者基金来做借款投资是一样的道理。

经常炒股的人可能知道,很多交易所可以申请借款额度,有些是您自有资金的两倍,有些是四倍,有些可以达到10倍甚至是100倍。放大的倍数越大,交易成功之后的获利比例就越可观。当然,交易的人同样知道,使用借款投资会碰到Margin Call

同样可能会碰到Margin Call的还有基金借款投资。一般来说,借款买基金可以有100%纯借款,11借款,21借款或者31借款,也就是说除了纯借款投资之外,自己出资的最小比例是25%

24.jpg

比股票投资优越一点的条件是,在借款的时候,可以选择有Margin Call或者没有Margin Call,当然如果没有Margin Call的话,借款投资的利息会稍微高一些。

外汇的杠杆作用更不用说,有些人会使用几十倍,有些人会使用上百倍。当然,杠杆比例越高,盈利的比例也就越高,亏损的时候被迅速清除出场的可能性也就越高。

再换一个市场,投资银行从事的那些杠杆收购业务,说白了也是借款投资,不过就是通过各种方法融资把一个企业的股份买下来而已。只不过他们融资的方法比我们普通投资者更多一些,可能去跟银行借,可能发行高息债券跟我们普通投资者借。

借款投资作为一种非常普遍并且非常行之有效的赚钱方法,已经被运用到经济社会中的方方面面。它的成功不外乎两个基本的条件:第一,持续上涨的市场,第二,充裕的现金流。

持续上涨的市场可以保证您的借款投资最终以盈利退出市场,而现金流则决定了在市场没有上涨的进程中您能坚持多久。

25.jpg

以房地产市场来说,最近几年持续而稳定的成长给房地产投资提供了第一个至关重要的基本条件。投资者无论在什么时候入场几乎都是对的,总能够在未来需要离场的时候以更高的价格将资产出售,从而获得盈利。

央行保持了许久的低利息给借款投资市场提供了第二个基本条件。只有在利息很低的情况下,长期稳定的正向现金流才会比较容易的实现。因此投资者就算是没有及时的将物业出售,出租也能带来一定的收入,最重要的是这样的收入可以弥补支出,让人没有压力必须将物业出售。

这是在最美好的情况下,一旦没有这两个基本条件,借款投资会朝什么方向发展呢?

我们用2008年之前的借款投资基金来说明一下,因为在那个市场里面很多事情已经发生过了,并不新鲜。

当股票市场持续稳定上涨的时候,借款投资非常美好,本金上涨还可以分红,分红在支付了借款投资利息之后还有剩余,并且借款投资的利息还可以用来抵税,投资者除了每个月数钱之外别无他事。2008年金融海啸一来,首先是资本贬值,原来采取有Margin Call方式借款的投资者首当其冲,银行要求还钱。

26.jpg

接下来2009年,各基金根据上年底最新业绩调整分红,现金流收入立刻减少。所幸的是利息跟着降低,因此很多人的现金流仍然是正向的。这也是为什么很多人的借款投资一直可以坚持到20093月市场恢复以后,并且坚守到201314年,最后以盈利退出市场。

可是并不是所有人都是如此幸运的。有些人的投资买在了最高点上,并且在接下来的危机当中损失过半,分红立刻减少一半甚至是被停止,借款额却完全没有降低。举例来说,借款50万来投资,原本分红的基金在巨亏到30万甚至是20万之后就不再分红了,可是50万的借款投资利息却要按月支付,即便是在很低的利息之下,每个月的负担也要超过1000块。于是很多人无法承担,干脆将基金卖掉还钱,剩下的20-30万纯借款每个月还本付息,给自己的未来增加了一笔大额的债务。

那么房地产市场会怎样呢?不论是不是420号政策的影响,反正现在的房子应该没有几个月以前那么好卖了,很多房子挂牌之后一个Offer都收不到,有些人不得不用比3个月前低10%以上的价格出售,有些人则干脆卖不出去,越来越多的文章在告诉买家和卖家,一旦有人违约该承担什么样的法律后果。

如果可以按时收房的话,房地产的价格缩水应该不会马上给持有人带来麻烦,因为月供款额已经固定了,即便是利息上涨,调整的也是未来的支付年限而不是每个月的现金流。有麻烦的是那些需要renew借款合同的人。

房地产价格迅速从最高点回落,银行的借款利息却迅速地从最低点提高。多家银行在两个星期之内多次提高房屋按揭利息,并且一再收紧借款额度,提高借款要求,有些人发现自己竟然无法借足贷款。那么在renew 房屋贷款的时候就需要还给银行一笔钱。这就跟借款投资基金里的Margin Call一样,时间到了,请还钱!

27.jpg

现金流方面呢?房屋出租市场似乎还是很火爆,现金流收入应该没有问题,不过地税涨、利息涨、管理费涨,再加上很多人的房屋购买价格就不便宜,因此现金流并不是正向的,而是负向的,需要自己倒贴。这就很危险了。

在一个价格下跌的市场里,您的现金流可以保证您存活多久?您还有多少存款、多少其他收入可以支撑这个房地产投资?

您要么祈祷房地产市场尽快从下跌中恢复到上涨的趋势中来,就好像很多房地产经纪预期的那样,“等到秋天的时候,一切就会涨回来的。”要么就赶快调整自己的现金流结构,无论是提高房屋租金,还是减少其他的开始,总之要使自己可以有足够的“存粮”度过市场的寒冬。

其实无论是什么市场,外汇、股票或者是房地产,都可以利别人的钱来快速赚钱,无论是银行的钱还是投资人的钱,只不过一定要选择一个上升趋势的市场和一个可以产生正向现金流的产品。一旦市场方向发生转变,要么立刻变现逃出市场,要么蜷缩起来度过寒冬。

只要您能有判断市场方向和控制风险的本事,赚钱应该只是最终的必然结果而已。

扫一扫我的二维码,获得更多投资理财的资讯

二维码.JPG

分享博文至:
归类于: 理财 (全局), 投资理财, 未分类 | RSS 2.0 |

发表评论