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人们说财富每5年流动一次, 想要致富最重要的就是抓住这样的机遇并且将钱留在手中。

在过去的5年里如果问什么行业最赚钱,人们肯定会毫不犹豫地回答:房地产。是的,如果您在5年前投资过房地产并且现在出售的话,收益率基本上是100%左右吧?更重要的是,房地产投资几乎都是杠杆投资,如果按照本金来计算的话,收益率只怕会更高。

那么如果财富在下一个5年里流向其他行业,您的钱是否会随之溜走呢?

当然,人们有理由相信下一个5年里的机会还在房地产行业里,下下个也还是在这里,所以才有很多人买了一套又一套,试图用房子搭建自己的财富帝国。

房地产是离银行最近的行业,在银行业最兴盛的时候,也就是钱最多的时候,它会获得最大的推动力,几乎所有的房地产投资都是靠杠杆来推动的,所以人们才能一套又一套的买,不是因为他们多有钱,而是因为他们无限量的放大了本金而已。

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同样的,也因为房地产是离银行最近的行业,一旦银行业本身出现问题,也就是在它缺钱的时候,房地产会是最大的受害人。去杠杆化伤害最大的同样是房地产行业,这也是上一次美国金融危机发生原因,一家银行的倒闭竟然带来整个房地产行业的倾覆。

如果说几年以前加拿大的房地产市场是飞奔的骏马,几年下来一直马不停蹄,让骑在马上飞奔的人趾高气昂,让没有上马的人在后面追的气喘吁吁,那么最近半年来的房地产市场已经变成了疾驰的火车,人们望着它一路绝尘而去,再不拦截估计要变身飞机直冲云霄了。

早就有人高声疾呼,但政府官员也坐在这趟列车上,高涨的房价可以为政府带来更多的收入,只要还有人买,何乐而不为?买了房的人乐得享受疾驰的乐趣,人们脸朝内面向车厢,根本看不到外面的树木正东倒西歪,迅速向后撤去,这也难怪,朝外看的车窗早就被仍然想要上车的人堵死了,他们挂在车窗外面,努力地寻找着想下车的人,好占上一个宝贵的位置。

终于,这辆疾驰的列车已经引起了其他人的注意,是的,它到站不停,它需要加油维护,它的刹车系统和警报系统都已经坏了,再这样继续加速行驶下去它早晚会车身散架、将所有乘客都抛出车外。

“任何牛市都会有终结的时候!”说这话的是巴菲特的老师,本杰明 格雷厄姆。

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为了防止房市这趟列车撞上山崖,安省终于出台了旨在给房地产市场降温的政策。对非居民征税15%,控制出租屋价格上涨等等。有些人不以为意,是啊,一辆正在飞驰的列车,几个挡在面前的横梁就足以让它停下来么?那些推动房地产市场上涨的因素,他们称之为刚性需求,称之为供需关系,只要它们还在,火车就可以一路向前,永不回头。

好吧,刚性需求,如果你认为每个家庭投资5套房子是刚性需求,如果你认为房价超过工资收入的二十倍三十倍还是刚性需求,如果你认为找B级贷款公司借款是刚性需求,如果你拿中国的北上广来对比多伦多,是的,你可以认为多伦多的房子还便宜,非常便宜。

可是你不能也不应该忽视这趟车正在出现问题。它的轮子已经开始掉了,汽油也越烧越少。有很多人买的是假票,他们本来不应该上车的。不是么?Home Capital Group 不是报出大量不合格的伪造文件?有多少人根本不是合格的借款人,他们的利息偿还是靠出租收入,未来的本金偿还靠的是房地产上涨带来的资本利得。人们用尽各种方法证明自己符合上车的条件,在这个只要抢到房子就等于抢到钱的年代里,似乎不上车才是最大的风险。

可是,你要如何下来?原来它到站停车,它速度均匀,现在它风驰电掣,你想下来么?你还能下来么?看到外面挂这那么多想要进来找座位的人,你舍得下来么?

车上的人都相信,只要自己想下来,随时可以把座位高价卖给在挂在窗户外面的人,有那么多人争先恐后地要进来,多坐一会儿,价格就会再高一点。然后呢?你要坐着这趟火车去哪里?一个可以无限量制造财富的帝国?你不怕它越来越快最后一头撞在某一个隧道口?或者在某一转弯处由于速度过快被抛出轨道?你要跟它一起么?

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除了卖假票的HCG,车上还有卖小吃的乘务员Syndicated Mortgage,相信很多人都看过这样的投资广告,他们一方面从投资者手中融资,支付超过银行的利息,一方面又把钱借给房地产开发公司,以此来赚取利息差价。这个方式似乎简单易懂,在房地产市场一片大好的情况下,似乎皆大欢喜,所有人都在赚钱。可是它们正在倒闭,是的,这样的公司正在一家接一家的出事,投资者看中的是发行公司支付的利息,但没想到人家看中的是他们手里的本金。走头无路的投资者正在诉诸报纸、电视,试图靠法律和公众的压力要求借款公司还钱。你呢?你却还想进去?

哦对了,火车前排还有一位重量级的乘客,Walton Capital,一家土地投资公司,号称土地银行。鼎盛时期拥有52亿资产,成立超过30多年的企业应该说还是有一定信誉的,曾经在2008年美国金融危机的那一年报出盈利几个亿。这么有实力的土地公司居然也是因为现金流断裂而不得不走上申请破产保护的道路。

现金流啊,52个亿的企业都能因为缺乏现金而倒闭,你有几个亿?或者应该这样说,你有多少钱并不重要,重要的是你借了多少钱?你每个月的必要开支是多少钱?如果银行突然要求提高最低保证金,要求你还钱,你有没有现金?

如果卖假票的乘务员HCG已经被开除了,如果最前排的乘客Walton土地投资公司已经被抛下了火车,如果在车上卖小食品的乘务员Syndicated Mortgage公司也被请下了火车,那么你,坐在后排的乘客,要不要考虑一下是否应该下车还是继续留在一辆无人驾驶无人管理的火车上飞奔?

是的,必须承认,下不下车都是一场赌博,但现在下车你大概还可以称自己为“投资者”,继续留在车上恐怕就只能是“投机客”了。

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选择继续投资你赌的是房地产市场会由于移民、需求、投资、投机等各种原因继续成长,就好像中国的北京和上海,你相信汹涌而入的移民会将这个市场托举得越来越高;选择落袋为安你赌的是飞涨的房价可能会因为经济环境和政策减慢增长,甚至有可能土崩瓦解。你要做的是在这一切发生之前迅速做出决定,并且把车票高价卖给另外一个早就挂在车外等座位的人——在你还卖的出去的时候。

在事实发生之前,我们谁也不知道答案,但是我们至少可以规避风险,如果不是全部,那么是不是可以降低风险?如果你有三张车票,五张车票,五十张车票,你是不是可以出售一部分,不要把全家老小都拉到一趟列车上来?

风险来自于两个方向,第一,房地产市场,第二,贷款市场。两个市场紧密相连,一个出事另外一个肯定倾覆无疑。

房地产价格下跌会带来抵押资产缩水,在贷款比例一定的情况下,银行会要求贷款人补交抵押金,如果贷款人无法做到将会丢失房屋的所有权。银行获得的房屋所有权越多,房地产市场的下跌就越快,这是一个死循环。

房屋贷款利息绝对不能上涨,这几乎是整个市场的共识,不是说国家不能调涨,而是它不敢上涨,因为一旦贷款利息上涨,太多人会面临财务困境,甚至面临破产的边缘。但是国家不加息不代表银行就不能加息。是的,HCG出事之后各大银行迅速降低贷款利息,也许是想争抢一部分合格的借款人吧?但仍然有很多无法满足一级银行要求的投资人正在被市场抛弃。

现在的现实是:车票你一定能卖出去,只不过窗外挂着的人已经越来越少,而且今天的票价已经比昨天低了,那么明天呢?

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