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最好的房地产市场是不涨也不跌

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加拿大的房地产市场已经连续上涨了很长一段时间,虽然间或有些许小小的调整,但是无论是土地稀缺理论还是移民增加理论都让很多人相信这个市场会一直不停地涨下去。最近几年以来世界上这个组织那个组织不断地发出各种各样的警告,威胁说加拿大房地产市场泡沫一旦破灭就会下跌很多,甚至会对经济带来极大的影响。但投资人就是热情不减,仍然托举着早已高高在上的房地产价格越飞越高。

是的,房地产市场正在吸收社会上其他领域的钱,因为这个超高而且稳定的收益率,房地产开发早已成为加拿大最主要的投资方法,不论是大资本还是小资金,不论是商业地产开发还是个人的公寓投资,房地产已经变成了最安全、最可靠的投资方式。任何警告其危险性的声音都被深信不疑的投资者解读为“噪音”。

“你没有参与房地产市场投资,或者不能代理房地产销售,没有从这个飞涨的市场中分到一杯羹,当然就会唱衰房地产市场喽,听起来就是一种酸葡萄心理么。”

可是作为投资顾问,我可不盼着那个飞涨的房价掉下来,恰恰相反,它千万别跌,不仅仅是因为我也持有房屋,还因为房价的下跌一定会带来股市的下跌,更别提房地产市场的崩盘了。我希望房地产市场可以缓慢地、平稳地增长,因为这样它未来大幅度下跌的可能性才会降低,这样社会上的财富才不会大幅度的缩水,这样才会有人有钱作其他的投资。

还记得2008年美国房地产泡沫破灭之前,股市连续几年上涨,让投资者越来越安心,越来越相信市场会一直保持匀速地涨上去。于是很多人申请了借款投资,用分红的钱来支付借款利息。这其实跟现在的借款买房没有什么本质上的区别。

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12贷款可以是自己出资25万然后跟银行借50万, 买一个75万的投资并且用75万的分红来支付50万的借款利息。这跟买房出租获得收益来还房屋借款利息是不是很像?刚开始市场平稳的时候,大家的收益都非常好,不但分红足以支付利息,而且还有剩余,投资本身也在增长,简直是完美的投资产品。于是人们越借越多,越投越多。可是后来美国的房地产泡沫突然破灭,股市资产瞬间缩水,很多投资人连反应的时间都没有就收到了要求还款的银行电话。

那次的贷款投资给了我们两个教训,第一,借款投资切不可越做越多,一定要控制在一定范围之内。如果分红的现金流中断,您也必须有钱支付利息,不能仅仅依赖分红收入。这条放在房地产市场上也一样适用,虽然房子是可以出租获得收入的,但是您必须有在没有收租的情况下也能支付利息的能力。否则一旦利息提高或者租金收入中断,带来的压力可不是一点点。

第二,房地产价格下跌绝对会拖累股市,这一点不仅仅体现在美国,也同样适用于加拿大。股市是经济发展的晴雨表,加拿大房地产市场对于经济的影响恐怕要比美国大的多。我们的很多行业都是在为房地产行业服务,从金融到基础建设,影响甚广。若房地产行业下跌,很多公司的业务会大量缩水,从而引发裁员,蝴蝶效应之下,整个社会的经济发展都会受到影响,股市一定不会好。

中国人在加拿大房地产市场的参与度相当高,原来我们还遮遮掩掩,欲盖弥彰,但是最近一些调查揭示了中国人的投资比例。而中国人的特点是:砸锅卖铁保房子。一旦利率上涨,家庭支出压力提高,中国人恐怕会选择卖出其他投资产品来保住手中的房产,不论是RRSP还是孩子们的教育基金,甚至是动用保险的钱。这一点作为投资顾问的我们深有体会。这个时候股票市场不会没有反应。只要一开始加息,就会给加拿大的房地产市场带来压力。

问题在于,这个冲击恐怕马上就要来了。

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虽然央行还没有提高基准贷款利率,但是TD银行和RBC银行最近纷纷提高借款利息,虽然是由于一些政策的修改而提高了银行的借贷成本。不过买房人的压力提高了是实实在在的。不仅如此,各家银行都纷纷收紧了贷款政策,身边的很多朋友最近借款买房都非常困难!要么是银行要求提高首付比例,要么就是干脆拒而不借。总之,大家口袋里的钱迅速地减少了。

就在一个月以前,加拿大人还相信加拿大短期内是不会加息的,是的,我们的央行行长不是还在提出降息,甚至说过可能要进入负利率时代么?市场上一直认为加拿大在2017年内根本不会加息,直到2018甚至是2019年才会开始第一次加息,因此人们安然地相信房地产市场还会继续火热下去。

可是自从川普当选以来,美国的耶伦首先改了口,从非常谨慎地加息变成了适度加速加息,而我们的央行行长忽然间也改了口,认为货币政策已经用到了极致,是时候改变政策方向,换句话说央行如今不想再靠降息来刺激经济了。

敏感的投资人,您闻到了火药味没?

那么就算加拿大不跟随美国12月份的这次加息,明年的利息还能坚持不变么?一旦明年加拿大央行开始提高利息,基准贷款利率一定跟着一起提高,每次提高0.25%的步伐,平均家庭负债率168%的加拿大人,究竟能够抗多久?手里有5套、10套甚至50套房子,靠每套房子的增长来抵押循环借款的投资人,现在想想该如何应对也许还算来得及。

当然,加息可不是打击房地产市场唯一的手段,温哥华率先推出了旨在抑制海外投资者的政策之后,安省政府也在试图控制飞涨的房价。多伦多准备在2017年提高土地转让税,首先针对200万以上的豪宅,税率会从2.0% 提高到2.5%,是啊,您不是有钱么,那就多给这个穷疯了的城市多做点贡献吧。

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同时,物业价值25万到40万的房屋将被提高土地转让税,平均加税7%,连初次购房者也要增加4%的税率。这似乎对于低收入的年轻人打击不小。

别忘了,今年秋季所有房产持有人都收到了新的地税通知单,很多人的地税大幅度上涨,增长甚至接近100%!您以为不搬家就不会受到这场房地产风暴的影响么?一样席卷你没商量。

其实,最好的房地产市场也许应该是在不涨也不跌的平稳状态。入门级的房屋价格应该维持在平均年收入的几倍而已,这样就算是刚刚找到工作,或者是低收入的人也可以买得起房子,可以拥有一个自己的家。

独立屋的价格虽然相对较贵,但也不用两代人倾其所有才能支付首付,一辈子所有收入的50%以上拿来支付房屋贷款,这样的压力无论放在哪个国家都实在是太大了。豪宅的价格自然不受平均收入的影响,那些有钱人也应该多为城市的发展作出贡献。每年房屋价格应该随通货膨胀的提高而提高,这样稳定的房地产市场恐怕才有利于社会经济的发展,有利于银行放贷及控制风险,有利于基础建设的计划和扩张,也有利于资本在各种产品间的有序流动。

不过稳定的房地产市场谈何容易。就好像股票的价格不会沿着一条斜线每天稳步向上增长一样,只要是商品,只要有不同的投资者,价格就会有所波动。特别是当经济体中其他的投资产品表现不好的时候,硬资产房地产就会特别受到追捧。

不过,任何产品的上涨都要遵循一定的规律,超快速的增长就一定会带来快速的回调,这点在股票市场上也许体现得更为明显一些。就好像股票投资人会利用技术指标来预测股票的走势一样,房地产投资人是不是也应该用政府的政策来指导一下自己未来的投资方向呢?毕竟在一个政府反复出台打压政策的环境下继续大幅举债投资,恐怕不是一个明智的选择。也许有一天,当房地产恢复到平稳价格的时候,才是它可以被继续投资的时机。

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1 条评论

  1. 2017年11月11日 17:01夕子

    欧洲的房地产市场很多达到了这个状态,还有日本。

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