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2018年地产投资方向解析 — NNN三净租赁商业物业类型探讨

2018年4月16日 | 作者: HarryLiu828 | 41 浏览
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投资三要素本金安全  |  流动性  |  回报率

前言:在投资三要素中,保证本金安全及适当的流动性为第一要务,但过度强调本金安全及追求较高的流动性,往往以牺牲回报率为代价。一项成功的投资,就是在上述三者之间找到适合投资人预期风险收益率的平衡点。本文旨在为房地产投资者寻找最佳投资项目并在保证本金安全性、流动性的前提下取得超额回报率

地产市场背景分析


加拿大各省政府鼓励刚需,打击“炒房”,希望遏制短期的房市投机甚至赌博式的暴涨暴跌,促使住宅地产市场实现稳定、长期、可持续的良性增长,回归西方房地产传承百年的“常态市场”。


以多伦多为例,在过去50多年的平均房价增长率为4%,这就是标准的常态市场。如果涨幅超过8%(平均值的2倍),那就是涨势喜人,如果涨幅超过16%(平均值的4倍)那就是不可持续,如果涨幅超过24%(平均值的6倍),那就一定是非常态市场,并且只会“昙花一现”。


在此背景下,安省自2017年4月增设海外买家税,而后加拿大央行逐步加息,银监会协同商业银行持续全面收紧房贷。本月初CIBC带头宣布取消了新移民贷款优惠政策甚至直接取消了非税务居民贷款,一系政策“打压”使房地产市场趋于疲软,近期陆续交房的“楼花”也面临着交割压力。投资人博取“非常态市场”中物业增值暴利的做法犹如火中取碳,抓住了是运气,出手慢了反而会被灼伤。抓住了就赚到,没抓住也不要守株待兔;跟随趋势,重新上路。

Alternative Investments

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讲座时间:周三、周日下午2:00~3:30

地点:North York (周三)、Markham(周日)

讲座将与高净值客户深入探讨:

  • 加央行持续加息,房市低迷,2018年如何在地产常态市场中稳步获利?

  • 2018年CIBC、Scotia Bank、TD、National Bank等顶级金融机构高净值客户在投资什么?

  • 顺势而为、现金流至上,详解 『REIT房地产投资信托基金』为什么是北美商业物业投资最重要的工具?

  • 如何与加拿大顶级金融机构一起投资商业地产,获取固定的收益和未来升值的机会,15%甚至以上的年化投资收益是如何做到的?


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常态市场下几种常见地产投资方向比较

在目前政策条件下,投资人要放弃赌博心理,改变暴利心态,考虑如何在常态地产市场中稳步获利。那么,如何在常态市场下获取既安全稳定又有较高回报率的地产投资收益呢?下面我们通过一个实际的案例,把目前地产市场上几种常见的投资方向做一个简单的比较,来为投资人甄选最优投资项目,假如一位投资人目前有$25万的闲置资金,可以选择的地产投资途径包括:


1. 购买投资房,自己做房东


用$25万做首付,如果按35%首付,可购买房价约为$70万左右的房屋(例如两室的Condo)。利率按当前的3.09%,月支出约为$3,274/月(月供$2,174+管理费$600+地税$300+房屋维护等杂费$200)。假如月租金收入$3,500,则年收入约为$2,712[($3,500-$3,274)x12], 年回报率为1.08% + 物业增值;这其中还未考虑寻找租客的时间成本与空置风险,就很显然已很难实现正现金流了。


如果把$25万做20%首付(尽管20%首付已经难度很大了,很多投资房根本无法申请到这么低的首付),可购买房价约为$125万的物业(例如镇屋或位置一般的独立屋)。利率按当前的3.09%,月支出约为$5,579/月(月供$4,779+地税$400+房屋维护等杂费$400)。这样的物业租金能够Cover支出吗?很显然答案是否定的。当物业增值不再是唾手可得“红利”时,太多的投资房只会增加投资人的现金流负担。

2. 投资楼花/房花


目前楼花订金比例已增至20%,海外买家甚至被收以35%的订金。楼花的可投资性今非昔比,开发商已经把未来几年的预期增长加在了房价里,楼花的价格已远远超出了周边二手物业的价格,在这种目前低迷和未来呈常态的市场中,楼花本身价值的增长空间将十分有限,逐渐失去了“短炒”的意义。另一个不确定因素是在数年后楼花物业交接时,贷款政策和难度都是未知的。近期低层住宅楼花(房花)市场更是一片哀鸿遍野。低价转让楼花(房花)着屡见不鲜。日前Thornhill某楼盘更是直接大幅度降低了期房售价,让不久之前刚刚买过该楼盘楼花(房花)的买家瞠目结舌。

3. 私人放贷


在地产类投资产品中,有物业抵押的私人放贷也是一种常见的投资形式。但随着近期房市低迷,私人放贷的Default案例开始增多。虽然有物业做抵押,但真正走向Powerof Sale时往往耗时耗力,期间的花费和时间周期是很多投资人完全没有思想准备的。再加上每一次放贷之间资金都有一定的空档期,导致通常9%~12%预期年回报缩水到实际上只有6%~8%的年度收益。这种实际年收益外加越来越高的违约率,和一旦违约产生的费用成本与时间成本,私贷在当前房地产市场情况下是否还是一个好的选择,那就是一个大大的问号了。

4. 以股权或债权的方式投资房地产开发项目


在加拿大房地产开发项目通常需要开发商把生地或半熟地逐步申请开发为可以建筑的熟地,周期短则3~5年,长则5~8年,这期间存在着诸多的不确定性的因素及风险,具体体现在开发风险、销售风险及市场风险等方面。开发项目的延期现象也非常普遍,而且投资人一般也没有现金流收入,资金流动性为零。

鉴于以上四种投资方式存在的不足之处,我们将为投资人介绍一种能在本金安全、流动性和回报率三者之间实现一种有机平衡的投资产品,它就是:NNN 三净租赁 REIT 基金



NNN 三净租约 REIT基金,独领风骚的商业地产投资!

正如前面提到的,在常态地产市场中,房屋回归了它的居住属性,物业本身带给投资人的现金流远比物业本身的增值更重要。现金流是King,物业本身升值是一种额外的Bonus。


而什么样的物业能有稳定的现金流?Rooming House?商业物业?有没有一种投资产品能在本金安全、流动性和回报率三者之间实现一种有机的平衡?为投资人带来稳定现金流的同时又有可观增值收益?答案是有的,其实这种产品一直都存在,只是在过度追逐/豪赌增值暴利的房地产市场背景下往往被投资人忽视了。顺势而为,稳健持久,它就是在北美有着上百年历史、能够在本金安全、流动性和回报率三者之间实现一种有机平衡的REIT(房地产信托基金)。而 NNN三净租赁 REIT 基金 又是REIT产品中的佼佼者。

REIT的起源及历史

REIT(房地产信托基金)是把有物业和租金证券化的产物,起源于1880年代的美国。REIT最初被设计成避免管理公司与股东被双重征税的模式。经历近百年的发展演变后于1960年代正式立法,再到1990年代初REIT开始上市(IPO)及养老金保险金等大型机构投资者开始参与,REIT逐步成为普通投资者也有机会参与的投资产品。


REIT的优势

在住宅地产低迷之际是投资人关注商业地产的好时机。但个体投资人介入商业地产面临着投入大贷款难、物业类型复杂以及等现实问题。近期美国税改通过,美元资产升值在望,美国商业地产相比加拿大商业地产无论在人口基数方面还是目前市场时机方面都具备明显的优势。具体优势如下:

永久产权:北美的商业地产的产权是永久的,包括土地下面的矿产和地下水等自然资源都是归产权方所有的。

回报稳定:北美商业地产年租金和房屋的售价比是比较高的,尤其是美国,租售比一般能达到1/20。美国商业地产Cap Rate 可达6%~8%(加拿大同期Cap Rate只有3%~4%)。根据J.P摩根的统计,REIT是美国过去20多年来平均年化回报最高最稳定的投资产品,没有之一。

管理简单:商业地产中零售商铺和工业地产等,房东只管收租金就好,一般税费和维修费等是由租户承担。商业租约普遍比较长,至少3年,很多租约长达10-20年,可以避免房东频繁招租、更换租约的麻烦。

投资方式灵活:在北美投资商业地产的方式比较灵活。投资者可以直接购买物业做直接房东,也可通过REIT基金的方式以股权的形式参与投资。

NNN 三净租赁 商业物业是什么东东?

一般情况下,商业地产的房东负责物业保险,物业税和物业的维护维修费用,如果这三样费用都由租客来承担,则被称为三净租赁物业(NNN Lease 或Triple Net Lease)。净租赁物业一般是独栋的,出租给单一租客。通常情况下,租户致力于长期租赁。租约通常超过10年,很多租期超过25年,租赁合约中通常允许加租。业主几乎不需要对净租赁物业进行任何管理,只要进行少量监督。在美国,商业净租赁地产市场容量大约为三百万幢商业物业,市值超过20兆亿美元。商业净租赁地产在美国也是最为活跃的地产种类之一。在2016年,总交易超过550亿美金。而投资者中包括沃伦巴菲特在内的众多杰出的投资大师。在加拿大的房地产开发管理运营公司中,有着40年持续盈利历史的 NADG 也是众多投资者之一。


无论在世界各地,最基本的商业地产投资要素都大同小异。比如地段地势、交通便利性、人流状况、该区域购买力消费力、城市规划对该处地产的影响、收益率等。如果是以零售业为主的各种地产,比如购物中心、单体商业物业等,还要考虑当前租客情况、租约情况和租金收益情况。NNN 三净租赁 专注那些备受零售业和服务业巨头们青睐的单体商业物业。美国商业市场上有数百万幢类似的商业物业,平均出租净回报(Cap Rate)在6%-8%左右。如果租客是全球知名的大型企业、口碑一流、租约较长,则吸引力会更强。

很多NNN 三净租赁 商业物业的租客家喻户晓,包括快餐饮食业的麦当劳、肯德基、星巴克、汉堡王等,也包括通信公司和银行等行业的零售网点。这些大品牌的布局设点安排往往都是基于对当地城市规划、人口密度、社区经济发展、交通流量等要素的缜密研究与调研之后做出的安排。因此租客往往针对目标物业有大量而长期的持续投入。


NNN三净租赁物业投资

NNN(Triple Net Lease Investment)投资是一种在美国相当成功有潜力的商业地产投资方式,买家购买商业地产,租客除了支付日常的水电气等费用外,还承担以下费用:

1) N 地税 2) N 保险费 3) N 房屋维护费

即所有的物业运营与维护成本均有租客负责,商业物业业主收获的租金是一份净回报。这种商业地产的投资形式充分保护了业主的利益,免去了业主作为普通房东之“苦”。

NNN 三净租赁 商业物业的特点

【房东无须进行物业的日常管理和维护】


NNN 三净租赁 商业物业的一个重要特点是租客负责全部管理及相关费用,包括保险、物业税和物业的日常维护维修费用。这样就省去了业主对物业日常管理所需承受的负担,也避免了业主和租客之间不必要的纠纷,少量的监督就够了。因此,在北美,高净值投资人士少有投资过多的住宅物业,投资净租赁物业是他们的一个主要方向之一。


【租客信用评级决定租金】


由于NNN三净租约物业的租客通常签有长期租约,所以租客的信用评级对物业的价值起了很重要的作用。此外,此类物业的长租约合同一般都包含租金的调整条款,逐年或阶梯形加租条款,物业本身的价值也会随之增加。和其它类型的商业地产一样,NNN三净租赁物业的地理位置同样也很重要。例如NADG NNN REIT基金的目标投资物业都是外围独立物业位于大型商场的中心前方、繁华街道路口,可见度高、便利性强、需求量大。同时这些外围独立的商业物业的租户一般都是家喻户晓的大品牌、信用度高的刚需型服务商家。


【抗衰退,跌幅小】


由于NNN三净租约物业通常都是长期租约,因此即使在经济衰退、其它物业种类出现空置率上升的时候,NNN三净租赁物业也能持续产生稳定的现金流。因此它的价格整体跌幅也较小。净租赁商业地产被认为是抗衰退的物业种类之一。即便在2008/09经济衰退中,NNN三净租赁物业的空置率也没有低过97%。并且,净租赁商业地产也是最早复苏的物业种类之一。


实例一:NADG收购的Burger King NNN三净租赁单体商业物业

实例二:NADG收购的Verizon NNN三净租赁单体商业物业

NNN 三净租赁 商业地产投资方式比较

【实物直接投资】


通过专注于商业净租赁地产的中介,高净值投资人士可以买到不同类型的净租赁地产。投资实物净租赁地产的优点是投资人可以实际拥有物业,对物业拥有完全的处置权。缺点是对于普通个体投资人购买手续复杂、过程烦琐、买方信用记录薄弱。另外,实物物业的金额较大,最小的7-11便利店也需要一两百万美金。而好地段的、世界500强零售业巨头们青睐的的净租赁物业往往要数百万甚至上千万美金。小额资金很难买到优质物业。最后,由于投资人投资的是一栋物业,投资风险不能分散。


【投资已上市的 NNN 三净租赁 REIT 】


投资公开上市的REIT的最大好处是投资金额起点低,流动性强。另外,投资可以比较分散,可以放在股票投资配置中一起考虑。缺点是回报相对低(每年派息约3%~4%),同时毕竟属于股票投资,受股市大盘影响较大。


【投资非上市的 NNN 三净租赁 REIT】


除了公开上市的房地产信托公司,北美也有专注于净租赁地产投资的非上市房地产信托公司。非上市房地产信托也同样是由美国和加拿大证监会等金融监管机构监管的,以机构投资者、高净值人士和富裕中产及家族办公室为主要投资主体,标准化的房地产投资产品。投资者购买的是股权,股权的发行需要经美国(或加拿大)证监会报批,虽然不在股票市场交易,但退出方式也非常灵活。同时,由于这类REIT公司实力雄厚、管理经验丰富,与大品牌租客关系密切,它们在市场上一般都能抢到先机,拿到绝佳投资机会,直接投资物业的个人投资者根本无法和它们抗衡。这类REIT基金一般按季度或月派息,流动性则由投资人在解禁期结束后的自由赎回(Redemption)来提供。

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著名的加拿大商业地产开发管理运营公司NADG于2017年底联合加拿大包括CIBC、Scotia Bank、National Bank、Manulife、IA、Gravitas/foreGrowth等在内的近十家顶级金融机构发行了专注于投资净租赁商业单体物业的NNN 基金。这只基金集中了上述 NNN 三净租赁 物业投资的全部优点,同时投资金额起点适中($5 万美金起投),价值不受市场大盘波动影响,预期年化收益15%(其中8%以现金流发放),退出方式灵活。份额有限,售完即止!另外,正如前面提到的,此类地产信托基金公司实力也非常雄厚、管理经验丰富,在争取好的投资机会方面有着较大的优势。

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  • 加央行持续加息,房市低迷,2018年如何在地产常态市场中稳步获利?

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  • 2018年CIBC、Scotia Bank、TD、National Bank等顶级金融机构高净值客户在投资什么?

  • 详解『REIT房地产投资信托基金』为什么是北美商业物业投资最重要的工具!

  • 如何与加拿大顶级金融机构一起投资商业地产,获取固定的收益和未来升值的机会,15%甚至以上的年化投资收益是如何做到的?



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(本文是原创文章,只作为信息参考,并不构成任何具体投资理财建议。作者欢迎各种投资相关的问题,请扫二维码联系。)

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