王韬:Oshawa再不关注 你又晚了113

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上篇提到的Newmarket的房子最后的售出价格是$106万,对比当年的买入价房价差不多翻了一番!不用说如果这样的房价再买入出租的话,现金流的负值显然不是一般投资者所能负担的,房租不涨而房价疯长这就是大多地区出租市场的残酷现实,如此看来受现金流所限出租投资的市场势必将受到全面的压缩和严苛的挑战,那么面对目前以及未来的如此格局——投资者将选择何去何从?

从目前的租金情况看,房价在$40-65万之间应该是现金流比较好的状态,也就是说对于首付35%来讲,现金流持平的房价上限是$65万,当然即便空置也有实力持有并最终套取可观的增值在多伦多也确实大有人在,不过我认为那应该只限于土豪的范畴,而一旦超过这个上限就真的不是绝大多数普通投资者可以玩的游戏了。但即便如此你能阻止房价增长吗?连联邦政府都无能为力的事,对于个人显然答案是不能!那么你能提高租金吗?答案显然也是一样但似乎还可以商榷,比如你的房屋状态就是超出一般的好,所以略超出平均租金的可能性也是有的,但即便如此也只是略高出$100-200的范围之内,话说$100房租对应的是$2万房价,如此无非房价上限充其量可以达到$70万,而从大多市场范围看,当然包括Oshawa,我预计今年底新的2000尺以上的独立屋房价就可以全面地超越$70万,这将是一个多么严峻的市场局面并且在未来相当长的一段时间里房价不能回头、租金不能抬头将更是大势所趋,所以我们应该清醒地看到:独立屋房价停留在$70万的时间已为时不多,如果更准确地只在今年!所以我要大声疾呼:不仅是Oshawa再不关注就晚了,而且是2017年你再不登上这最后一班投资列车就彻底地晚了,因为$70万以下的独立屋市场即将一去不返!

如此情形之下我们是否应该倍加珍惜2017年这个投资的最后的美好时光并且警觉起来、行动起来?所以我们下面来检视一下在Oshawa$70万有什么样的房子可以选择:其一是25年左右的四卧双车库的“中生代”独立屋,面积在2000-2500尺,最近的成交价在$65-70万之间,出租价格在$1900-2000。其二是10-15年的三卧单车库,面积在1500-1800尺,最近的成交价在$55-65万之间,出租价格在$1700左右。其三是50年以上老式平房,有车库或没有车库但内部有全面的升级,最近的成交价在$50-52万之间,出租价格在$1600-1700。其四就是25年以上的半独立和镇屋,最近的成交价在$40-45万之间,出租价格在$1500左右。目前Oshawa房市不仅是100%Offer并且激烈程度远胜往年,就在上周一间25年房龄的三卧双车库的独立屋引来10Offer同室操戈, 其实内部状态只能算作简单实用,但突出的优势就是背靠森林,风景和私密性俱佳。该房最后成交价为$66万余,将此类房型的最高价足足拉高了近$5万!需要注意的是目前参与OshawaOffer的尽管已开始出现华人的身影,但在1月份成交的房源中拔得头筹依然是西人占绝大多数,并且据我观察以往抢Offer的个数通常在4家左右,而今年1月份Oshawa普通的一个房源抢都会达到8家以上——由此可见现时Oshawa房市的火爆和竞争的惨烈!要知道这还是在华人刚刚开始参与的市场,一旦后续华人大举进入——你完全可以想象届时的场面和房价该是怎样的惊天动地、天翻地覆!

不过尽管市场时不我待,但还是经常有人问我:Oshawa的房价已经很高了,未来还能涨吗?我是一路看着Oshawa的房价涨起来的,就像看着多伦多的房价一路绝尘一样,但所谓的高永远都只能是比较级,特别是在大多地区更没有最高级,所以Oshawa的房价一定是比以往高的,并且还要高出许多、还要涨得很快,因为不如此就不会凸现Oshawa得天独厚的突出价值。高是一定的,但与同类市场相比则更能说明您所关心的问题,Oshawa不用和万锦和列治文山这些市场“老炮”相比,因为以上二位并非以出租投资为主体,那么如此最为适当的比较对象则非Newmarket莫属,因为我直接参与过两地的投资和推广,所以更有直观的感受和发言权。

现在就以文章开头提到的Newmarket2700尺的独立屋为例,Oshawa 同类房型目前售价是$85万,因此在同样的市场背景下,我认为在未来的23年之内Oshawa的房价可以达到目前Newmarket的水平,也就是说Oshawa同类房型至少还有$20万的上涨空间!同时提醒诸位:请注意我的这一估计是非常保守的,因为我只是预计未来23年之内会达到目前Newmarket的价格水平,23年之内Newmarket的房价能停止增长吗?不会!一定不会!那么与此同理:Oshawa能涨得也绝不仅仅只是这区区的$20万!

作者:新世界地产 地产经纪王韬,探讨:416.859.1767更多文章请登录作者博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/    

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