王韬:东部置业系列19 未来之路

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    最近的两场狂风,吹落了大多地区很多房子屋顶的瓦片,我所住的小区在第一场妖风肆虐中得以幸免,不过终于还是没有逃过这第二次,于是昨天和今天的早晨,小区里响起一片叮叮咚咚修屋顶的声音,这好像就是对目前这个平淡市场的一种生动的别样表达:市场狂风变奏曲——特别的爱给特别的你!

    上一周我开了一个讲座,叫作《东部现金流投资房推荐》,旨在说明一个问题及两个观点,这一个问题就是:在目前的市场状况下,是否还应该继续投资房地产?回答这个问题之前,我想说一下另一件事情,那就是最近很多在Oshawa买了楼花的朋友给我电话,询问是否能够帮助把楼花转让出去,其数量之多也说明了对于很多人来讲接房难度之大.很显然他们当时以为一片大好的投资,在市场退潮之后终于发现是典型的投机,不过这很让他们丈二和尚摸不着头脑:当时看着价格上涨,这也是随行就市的行为了,怎么市场变脸一下子就变得这样里外不是人了呢?总之所有这样困惑用一句话可以概括,那就是搞不都投资与投机的根本差别在哪里!

    四年来我曾经一直在旁边提醒:买楼花要慎重!其中一个重要原因就是其价格远高于现房,说白了进入的价格就是区分投资与投机的关键门槛。作为投资房,价格从来都是受到租金制约的,租金和价格都在那里明明白白摆着,并不用所谓专家指点迷津,只要自己稍微琢磨一下都会明白个中道理:除了多伦多以及华人热捧的区域之外,安省租金价格几乎是一致的,上差下差不过$1200,也就是我常说的:中产阶级的租房市场价格就是在$1800-2300之间,所以你可以看到$2300/月就是一个租金的上限。用这个完全可以回推房价,如果按最严格的20%首付计算,房价上限就是$55万,如果再加上负现金流的最大承受极限为$500,则最高房价不能超过$65万!

    以上的两个数字说明什么?如果你想真正可以以房养房,那么就买$55万以下的房子,如果你具备每月可以倒贴$500以内现金的能力,那么买房的价格上限就是$65,所以我说$55万是个“舒服线”,$65万则是十足的警戒线,特别是那些现金流并不宽裕的工薪族更是要对此上限严防死守,稍微出现偏差就是现在这个结局,因此不是你们不该投资,而是投资的时机、品种和价位选错!如果你当初遵循了这个原则,即便到现在也依然会是成功的投资而不是投机,所以尽管市场是多变的,但要知道绝大多数时候都是在惩罚那些不按规矩出牌甚至根本不懂规矩的人!

    明白了以上我所总结的原则,也就回答了我一开始提出的问题:我相信绝大多数人对于大多市场的前景还是持谨慎乐观的,那么继续投资无疑就是正确的选择——尽管身处市场乱世,但依然可以投资,前提是守住本分和原则!由此自然派生出两个问题:其一这样的价位到那里选房子?答案我已说了无数遍:东部,特别是Oshawa!说到这儿,我想起当我向人们推荐东部时,有些人显得很不屑,理由竟是:东部增值显然没有多伦多以及列治文山和万锦高——说得真对,绝对是透彻的真理!但我要问你:首先以上区域的房子你买得起吗?其次即便买的起但租得出去吗?其三即便租得出去你有现金流吗?其四负的现金流你能承受起吗?以上四点你有一点回答不,就意味着即便他们增长得再高也不是你的投资方向和方式,与你根本无缘的东西——临渊羡鱼有意义吗? 因此Oshawa增长再低(过去的数据表明:Oshawa增长的数据名列前茅),但前提你能投得起而且租得出去,因此投资东部你能看到真实的收益、是实实在在的可行投资、是扎实的退而结网,所以海阔天空、云山雾罩也许并无不好,但脚踏实地部才有实际的价值和意义。

    其二就是持有策略。大多地区刚刚经历了黄金十年,今后并不排除还会出现短期大幅增长的可能,但总体来讲进入一个平稳、缓慢增长的时期,因此为了因应这一变化,应采取长期持有的投资策略,也就是把过去35年的中短期投资周期拉长至10年以上,出租赚取本金为主、增值为辅的长期持有的经典模式。所以以上就回答关于投资的所有问题:价位不高于$65万,目标在东部,特别是Oshawa并且长期持有——这也是我过去以及未来一直秉承的投资之道,今天愿意向您倾囊相赠,我已是情真意切,但朋友们是否听到了、听懂了——一切随缘!

作者:新世界地产 地产经纪王韬,探讨:416.859.1767更多文章请登录作者博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/

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