在高呼北进的投资浪潮中,我们为何两年半前却掉头东进杜兰郡 (三)

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上期文章讲到了杜兰郡的交通发展潜力。杜兰郡和多伦多市不但通过401高速公路链接,她还在安大略省政府的协助下,推进着407收费高速公路的拓展,不但如此,如果你熟悉杜兰郡的交通状况,你就会发现,就连Kingston Rd都会在不久的将来,变成公交和私家车共享的宽阔车道。到了2021年,杜兰郡的人口总和将会到达75万,未来将会达到100万的社区人口。Go Train已经计划延伸到Bowmanville。沿着401高速公路,Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa分别有一个巨型的Go Train车站,仅仅是停车场就有五层楼高。到了上班时间,这些停车场停满了私家车,从这点就可以看出,不少在多伦多市中心上班的家庭,其实是居住在杜兰郡的。乘坐Go Train从杜兰郡可以直达多伦多的Union Station, 车程仅30分钟。

读者可能没有注意到去年年初的一条消息。Pickering 市府2016年初宣布释放1000英亩土地给大型开发商,在Pickering的北部建造一个容纳七万人的社区,这个项目创造了三万五千个工作机会,未来那里将会是一个住宅和商业混合的社区。在杜兰郡的北部,新房子比比皆是,这也相对说明了人口正在从四面八方涌进这个郡县。说到人口,我们就不得不谈一谈人口素质的问题。杜兰郡可以说是我在帮助客人租房的经历中,拥有最棒的租客素质。我的第一期介绍杜兰郡的文章,简短扼要地介绍了我们帮助客户找到的租客。这些基本上都是高素质的人群。但是,我首先要强调的是,并不是说你只要在杜兰郡买到房产,就可以找到这样的租客。

请让我举一个例子,读者可能就会有所了解。我们去年帮助租客买进一处投资物业。这套房子拥有70多年的楼龄,楼上只有一间卧室,一个次卧在地下室,房子可以说是老旧不堪。我们挂牌出租,叫价$2100,仅仅一周就被一个会计师拿走了,出价$2300。这套房子的买进价是73万。再举一个例子,一个四十万买进的独立屋,在2015年花费五万装修,出租$2100。这样的例子我可以举出将近一百套。为何一个老旧的物业可以租到那样高的价钱?这里面的原因,说来简单,可是也非常复杂。首先,这需要投资人和地产经纪懂得加拿大本地人的社会思维方式。以前不少客户给我打电话,最最纠结的一个问题就是,为何如此高素质的人群却要租房子,这里面是否有什么不可告人的原因。还有人一听说高素质的租客来了,第一个反应就是,对方是不是骗子?

为何高素质的本地人要租房,而不是买进物业?为何他们不像我们华裔一样,无论收入高低,其他的管不了太多,先买套房子才是正道?这是生活观念的巨大差别。现在国内的新鲜事情非常多,据说要饭的都收支付宝了。老外到了中国,看着要饭的拿着手机收钱,震惊得差点叫出声来。可是,国内的人习以为常。老外到了中国,就是老外。我们在国外也是“老外”。千万别用惯性思维联想加拿大本地人的思维方式。我要强调是,作为地产投资人,我们的思维方式和行为方式一定要融入本地人的惯性方式当中去。

为何犹太人在北美活得有滋有味?我有一次看到以色列驻美大使的采访新闻。这位大使从美式发音到说话的谈吐方式,完全是一个美国佬。我不禁感慨万千,我们的外交官何时能够到达这样的水平,我相信中西方的一些交流和误解会烟消云散。这位大使是在用美国人的思维方式解释以色列的外交和军事行动。难怪美国人都偏袒犹太人,这怪不得别人。我还见过一个犹太建筑商。同样,他的行为举止同本地加拿大人没有太多不一样。除了有口音,你不会觉得他是外来人。可是,这位仁兄仅仅来了四年,就修炼成了一个小有名气的建筑商。

再说一说为何要融入本地社会。我在这里还没有提到融入主流社会。有些人觉得同总理照张相,同政要合一张影就是进入主流了。其实,你是否融入主流社会,关键的标准是,你有困难的时候,主流社会是否帮助你。陈水扁有一次挤进人群,一把抓住了克林顿的手。这张照片被新闻媒体抓了一个正着。可是,克林顿是背对着陈水扁,伸出去手的。要我是陈水扁,这是奇耻大辱,可是陈某人在照片里笑容可掬。陈水扁也可以说,我同克林顿握手了,我进入了国际主流社会。芮成钢不也是说自己是上流社会的宠儿吗?等到他出了事,哪个上流社会来帮过他?可怜的是,连提起他的人都没有。

为何要融入本地人的圈子?答案简单的再也不能简单了。因为这里是加拿大!是大多伦多地区。这里的主流不是我们华裔,是本地加拿大人。这个事实非常残酷,但是也顺理成章。我总是说,想要在加拿大赚钱,我们就一定要赚本地人的钱,而不是少数族裔。因为本地人是大多数。难道不去赚大多数人的钱,反而要拼命挤进去赚少数人的钱吗?

杜兰郡就是一个得天独厚的加拿大本地人的社区。不少居住在这里的人有不锁门的习惯。我1999年来多伦多的时候,听到多伦多居民也是这样告诉我的,在多伦多不用锁门。当时我感动得差点流泪。因为我是从洛杉矶移民过来的,那里可是乱的可以。谁敢不锁门?不但要上锁,有些地区还要再加铁门。可是,现在你敢在多伦多不锁门吗?这就是为何本地人向往杜兰郡的一个原因。

话说回来了,为何一个价格73万的老旧的只有一个卧室房产可以租出$2300,而有些约克郡的160万的物业才租出$2500-2800?这两个地区的物业,差价按照现在的贷款利率,每个月的贷款额就差了$3500以上,更何况还要有地税,保险,维修的开支。这就是为何不少地区的超高房价,造成了很多投资人短期炒作。因为他们实在是守不住呀。

我们下期文章会讨论为何杜兰郡的租客愿意支付高额的租金,而不去多伦多居住。为何他们愿意舍近求远?这里面的深层的含义有待我们解读。这个现象造成了我的客户可以长期持有物业,而不用担心巨大的负现金流的问题。一旦你能够长期持有物业,你就掌握了地产投资的主动权。是否卖出物业在于投资人的决定,而不是每个月巨大开销迫使业主抛售房产。如果你现在拥有一处超高价买进的房产,我想投资人将会是如坐针毡。但是,在杜兰郡的投资人则不会有这样的感受。 他们可以掌握自己的投资命运,而不被市场所左右。这就是长线投资价值洼地的巨大利好!(未完待续)

我们本周日 (6月25日)有周末看房活动,感兴趣的朋友可以联系黄女士报名。报名电话是:416/843-3528。

欢迎致电作者 Michael Wang416893 - 2060

作者: Michael Wang

资深房地产买卖投资经纪人

天下地产

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