在高呼北进的投资浪潮中,我们为何两年半前却掉头东进杜兰郡 (四)

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上期文章讲到了杜兰郡独特的投资价值。只要你买对了投资物业,无论你的房产如何陈旧,无论你的卧室如何狭小,也无论你的房子多么没有豪气,你都会找到高档租客。最近有读者打电话问,为何上期文章里介绍的一个投资人购买的,只有一个卧室的投资物业可以租到$2300, 这是真的吗?我告诉他,这不但是事实,而且有据可查。原因吗,请让我在这里卖一个关子,这栋房产虽然只有一个卧室,另外一个还在地下室,可是这处物业具有独特的风格,特殊的占地面积,紧邻独一无二的风景。这样说吧,这是一个特殊的物业,在一个特殊的土地上,找来了一个特殊的租客。要知道,不仅仅是$2300的房租,租客还要支付所有水、电和瓦斯的开销。外加除草铲雪。这一个月总共的费用也要$2800以上,而且是税后收入。没有经济实力的租客,根本无法负担。我最近经过这处物业的时候,看到草坪修整的非常好,绿草如茵。

问题回到我们上次讨论的话题,为何杜兰区会有这样的高质量的租客?这就涉及到地产投资的战略性问题了。读过我《战略,战术,谈判艺术—地产投资的全部内涵》文章的朋友,一定知道我对于地产投资战略的定义:超越短期、琐碎的眼光,长远地、透过本质看待问题。战略没有终点,而是要不断思考如何从这一步走向下一步,以及在过程中克服一系列问题。我们身处的,是商业战略席卷全球的时代。我们每个人都卷入了无所不在的商业竞争,每个人都有机会开拓自己的边疆。越是处于竞争性的博弈之中,规则越是明晰,就越要求战略思维。

既然讲到战略,那就让我们俯视一下大多地区的地图。多伦多以市中心为主轴,西侧有Mississiauga, Oakville, 北部有Markham,Richmond Hill, Aurora, Newmarket,东侧是世嘉宝,杜兰郡,南面就是安大略湖。从出租放盘就可以看出来,某些社区众多的投资者竞相把刚刚买进的物业,投放到出租市场上去。这就造成了租金很难上涨。竞争者为了尽快出租物业,唯一的办法就是顺从租客的要求,在租金上无法大力的讨价还价。

三国时期,著名的隆中对,诸葛亮提出占据巴蜀,作为刘备的根据地,是非常具有战略眼光的一步棋。当时的刘备,根本没有同孙权,曹操争夺江山的资本。而占据四川是让刘备获得根本性战略改观的关键的一步棋。试问,作为投资人,有多少人资本非常雄厚,可以不计成本地同大批的投资人一争高下?不但如此,投资人还要做好长期亏损的准备,因为某些社区的租金实在是太低了。如果做短期,你就会随时面临政策风险,市场波动的风险。我倒很想知道,现在有多少出卖房产的人,是因为无力支付高昂的借贷成本,不得已必须出卖。这个数字非常关键,这直接关系到市场是否会崩盘。投资地产关键是一个字:守得住!你可以短线操作,也可以长期持有。但是,你一旦守不住了,你就会出大问题。

让我们看看杜兰区。这是一个被长期忽视的郡县。可是她却是投资人的“巴蜀之地”,而且可以说是大多地区最后的一块,距离多伦多最近,相对便宜的价值洼地。在这里,家庭收入超过十万的社区比比皆是,甚至有超过25万的社区。南临安大略湖,北面依靠Hwy7, Steeles贯通东西,链接万锦市。南面紧贴着401高速,407已经完成了贯通东西的动脉枢纽的建设,Kingston大路的拓宽已经提到议事日程上来。Go Train将要联通Bowmanville。

核电厂,这个最为让人头疼的问题,已经不成问题了。我们在决定投资杜兰郡的前期准备过程中,就接触了许多在核电站的工作人员,退休职工,甚至是高级主管。就在我们两年半前进军杜兰郡的时候,我们还遇到了许多卖家,就是核电站的工作人员。他们无一例外地告诉我们,核电机组非常安全,但是已经到了使用寿命,从成本上来讲政府无力负担安装新的设备。

在Oshawa的东面有一个城市叫Darlington。那里还有一个核电站。政府已经准备大力投资那里的核电设备,用以接替Pickering逐步废弃的核电站。就在撰写这篇文章的时候,我收到Pickering的宣传单。上面清楚地宣告,就在最近,Darlington的二号核电机组成功同其他机组分离。这就奠定了二号机组的下一步大修的基础。这篇宣传资料同时说明,Darlington的核电机组项目是加拿大最大的清洁能源项目,目前来讲,项目进展顺利,一切按照预定预算和工期在稳步推进。我无法告诉读者何时Pickering核电站会彻底关闭。即使我们知道具体的年份,但是没有政府的公告,我们也不便公开点明。但是有一点可以告诉大家,一旦核电站宣布关闭,那里的房产价格将会像脱缰野马,一发而不可收拾。即使过去两年,杜兰郡的地产价格的增幅已经让众多的买家大跌眼镜。就在核电站脚下,你会注意到,那里有豪华游艇俱乐部,有豪宅,就连镇屋都卖到了天价。加拿大本地人才不管什么核电站,因为他们清楚,覆巢之下,安有完卵的道理。

根据前苏联,切尔诺贝利核电事故的统计数字,一旦核电站出现类似的核电事故,半径30公里是隔离区,方圆6000平方公里的土地无法使用。也就是说,如果Pickering核电站出现大的事故,整个大多伦多地区会直接受到致命的影响。那时候,不管你的房产多么值钱,无论你在大多地区的哪个社区,都会变得一文不值。让人欣慰的是,这样的事故不会在这里发生。Pickering的核电站是世界上非常安全运转的核电站之一,但是也是非常消耗资金的核电机组。

我们分析了杜兰郡投资的机遇,也看到了制约那里房价的不利因素在逐步的消失。那么,为何杜兰郡拥有很多城市并不拥有的高素质的租客呢?这里指的高素质,是指的普遍性。但是,如果你的房产没有买对,那你未必能够租到一个AAA级别的租客。如何挑选租客是一门学问;如何让你挑到的租客是一个真正的AAA级别的租客,这是你的本事和看人的眼光;如何让AAA级别的租客在租房期间永远保持AAA级别租客的优秀品质,是你管理租客的方式和方法是否奏效(有些房东活脱脱把AAA租客变成了CCC租客);如何让AAA级别的租客在搬迁的时候,尽力配合屋主找到下一个AAA租客,这是你管理租客的最大回报;如何让房产在出租的时候,无缝对接,基本没有空置期,这是你购买房产一开始就被决定的命运。通俗地讲,你买什么样的房产,就会找到什么样的租客。这是我经常告诉我的投资客人的一句话,英文叫做:I Told You From The Very Beginning!

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作者: Michael Wang

资深房地产买卖投资经纪人

天下地产

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