在高呼北进的投资浪潮中,我们为何两年半前却掉头东进杜兰郡 (五)

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上期文章讲到了制约投资杜兰郡的一些不利因素正在逐步消失。从多伦多及加拿大其他省份移民安省的人群正在蜂拥而至。他们非常青睐杜兰郡这块安静,和谐的郡县。我们曾经出租物业给一位从阿尔伯塔省 Loblaws部门调任安省的部门主管。他们全家看了我的客户的投资物业之后,交口称赞,他们不但喜欢客户的房产,更喜欢这里的社区。没有经过长时间的思考,他们即刻租下了这处物业。他们让我的客户更加感动的是,这对夫妻基本没有打扰过我的客户。他们把房产收拾得井井有条。以至于我的客户有一次路过,看过物业之后,竟然激动得给我打电话。他说,自己都不好意思再回自己的家了。因为他的出租物业竟然被收拾得像个要被出卖的样板房,而他自己家的内部状态,这回可是赶不上自己的出租房了。

为何加拿大本地人喜欢居住在杜兰郡?让我们看看杜兰郡的生活便利程度吧。这里的许多社区的购物中心非常集中,基本上本地人需要的生活必需品都可以集中在几个超大型的购物中心买到。杜兰郡的购物中心,在有些城市可谓是三步一岗,五步一哨。开车几分钟就可以达到,Walmart, Home Depot, Sears, Best Buy, Canadian Tires, Costco等等大型连锁超市已经到了泛滥的地步。本地人喜欢的美食,零售店也是比比皆是。对比一下靠近多伦多市的一些社区,近些年来基本没有任何新的大型的购物中心在兴建。取而代之的是没完没了的民宅,举目一望,除了房子就是房子,没有娱乐设施,没有购物中心,仿佛那里的人不需要买菜购物一样。为何会是这样?其实大型开发商心里清楚,构建大型购物中心,资金回流太慢,而兴建民宅,无论周围是否有购物中心,民众都会购买,资金回流非常快。这样的话,开放商何乐而不为呢。

我非常佩服杜兰郡的大型购物中心的开发商的眼光。他们知道前期的投入是非常巨大的,但是,没有这些购物中心,是无法吸引到加拿大本地人大量入住杜兰郡的。这些购物中心是杜兰郡社区的根基。事实上也是如此,如果没有早期的购物中心的建设,就不会有加拿大本地人对于杜兰郡的青睐。Life Time Athletic,这个总部位于美国明尼苏达州的健身俱乐部巨头,在Ajax就有一处健身中心。她的建造费用超过了五千万加币,在2013年开始兴建,现在已经营业。这家健身俱乐部全球的年销售额是十二亿美金。为何这样的巨型企业会选址杜兰郡?为何他们愿意花费如此巨额资金建造一个健身俱乐部?就在这家俱乐部的南边,一个宝马车行坐落在401高速的附近。据称,这家宝马车行是大多地区销售量排名非常靠前的车行。这意味着那里的居民,收入颇丰,否则怎会买得起宝马?再往南去,一个耗资三亿加币,集商贸,住宅为一体的高层建筑群正在兴建之中。这样的例子我可以举出很多,可是一般大众却很少知道。

如果这些巨型的企业,开发商可以不惜血本地拿钱砸向一处社区,那么我们作为小本生意的投资人,应当立刻清醒地认识到这里包含不容忽视的含义。大型企业的运作不会是心血来潮,也不会是钱太多了烧的慌。这些企业是能够拿到我们普通大众无法了解到的,详尽的市场调研资料,他们的决策往往非常专业也非常具有前瞻性。作为投资人,我们需要做的,就是跟进,再跟进。除非你觉得自己比这些大企业还要聪明,否则你就应当毫不犹豫地跟随他们的脚步。

或许大型企业的投资让我们对于杜兰郡有了更加清晰的认识,在我的《战略,战术,谈判艺术—地产投资的全部内涵》的系列文章里,我讲到了战略。布局杜兰郡是一步战略决策的过程。但是没有战术,我们的战略就无法实现。如果说两年半前进军杜兰郡是攻城的号角,那么战术的运用得当将会是未来攻城略地,收获战略果实的最佳选择。

请让我摘抄一段《战略,战术,谈判艺术—地产投资的全部内涵》的文字。“控制小型市场,最后达成垄断市场的终极目标:垄断某个特殊市场,其实已经不是单纯的战术动作了,它其实已经升华到了战略的层面。基本上,在投资地产上,大部分人习惯于单兵作战。很少有人会联合一批地产投资人,通过集体运作的方式控制某个地区的地产价格,从而达到垄断地区价格的效果。”作为这段文字的标注,让我据一个例子来说明投资地产可以达到垄断的效果。

两年半前,我们看中了杜兰郡一条街区,这个街区是当地人几乎是人人向往的街道。那里土地规整,面积比较大,而且社区看起来就像是城市中的绿洲,非常特别。心动不如行动,当第一个物业上盘之后,我们立刻拿下。当时,许多投资人对于杜兰郡还持有怀疑态度。特别是能否租到高质量的租客。房产交接之后,我们挂牌上市出租。不到一周,来了一家租客,信用评分让我震惊,家庭成员的每个人的评分没有低过750分的,不但如此,夫妇两个人是公司老板,大儿子是当地CIBC电脑部的主管,二儿子在上学,法律专业,三儿子拥有自己的园艺公司。我没有理由拒绝这样的申请。见到租客后,他们的言谈举止同申请资料非常吻合。现在这家人又续签了一年租约。租金$2100,当时的购进价格是53万。要知道,在这栋物业出租之前,整个社区基本没有超过$1500的出租记录。为何我有如此的信心,超高价叫价?其实,这是对于整个社区的判断和以往出租的经验得来的。

紧接着第二套上市了,我的另外一个客户又是立刻买进。这次,租客可是有来头的人。美国通用电器公司加拿大分公司,安大略省医疗部的主管。他是从阿尔伯塔省调过来的。租客看过房产之后,二话没说,立刻拿下。毋庸置疑,这位租客具有良好的信用,超高的收入,他的太太是高中老师,非常和善。租金$2750。这是一个占地100X180尺, 超豪华的独立平房,背靠公园,购进价格超过90万。当时我的客户怀疑是否租金叫得太高了。我说,你的房子本身就会招来高质量的租客。果不其然,最后的租金就是我们的叫价。

随后,第三套,第四套,第五套物业都被我的客户买进。而且租金超高。现在问题来了,如果我们一步步地购买了这条街区大部分的房产,那么未来这条街道的物业定价权利将会掌握在谁的手中?这个问题是一个不成问题的问题。不仅仅如此,这条街区是当地人非常向往的街道,我就接到过很多次当地地产经纪打来的电话,他们询问我们何时出卖物业,他们的客户急着进来。可以说,我们已经在这条街道上形成了垄断。这是一种无形的势力,她会为我的客户在未来卖出一个可观的高价,奠定坚实的基础。那时也是我们获利回吐的时期。

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作者: Michael Wang

资深房地产买卖投资经纪人

天下地产

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    1 条评论

  1. 1
    gitabourbonnais.hatenablog.com - 2017年8月21日 02:30

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