时间能够改变地产的价值

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作者:Michael Wang (资深房地产买卖投资经纪人)

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如果说地点是地产价值的生命线的话,那么时间就是雕刻地产价值的一把利斧。所有追求地产价值的购房者或者投资人,都希望在自己下次出卖房产的时候,能够把握住最佳的出卖时机,以获得最大回报。从加拿大的历史来看,购房者在平均6到7年里会再次转卖自己的物业。也就是说,一个人一生中可能会有四次的房产买卖交易记录。那么经过这样多的买卖之后,我们看到了一个比较频繁的地产交易发生在一个家庭的整个历程中。如果,抛开所有其他的换房因素,让我们只是着重研究一下时间因素,对于购房者的决策作用,势必让我们对于购买下一次住房有着一个更加清醒的认识。

时间改变地产价值并不是一个耸人听闻的传说,让我们来看看芝加哥,这个美国著名的超级城市的现状。首先让我引述一段数据:“根据房屋数据提供公司RealtyTrac的一份最新报告显示,伊利诺伊州和芝加哥仍然深受国内房地产泡沫危机影响,州内三分之一的房屋被认为是“极度缩水”(deeply underwater)的房屋。这些房屋都是屋主通过抵押贷款够得,然而现在的市场价已远远低于其贷款总额,名副其实“资不抵债”。

2013年12月美国房屋净值和缩水报告指出,伊利诺伊州是全国住宅类不动产价格缩水最为严重的州之一,缩水不动产比例达到了32%。另外,高于伊利诺伊州的是内华达州和佛罗里达州,缩水不动产比例分别为38%和34%。在美国,被认为是深度缩水的不动产,是指那些住房抵押贷款比率(loan-to-value, LTV)达到125%,或更高的不动产。也就是说,如果屋主以全价将房屋出售,所得价款将不足以全部偿还其贷款余款。”

一个曾经的美国超级城市,现在则变成了危城,有些地区甚至孩子们晚上一般不敢外出。时间效应在一些美国地产上刻上了一条条深深的烙印。这一切都告诉我们,没有一个房产是永远会上升的,没有一个客观,理性的思维方式就会被地产的时间效应消磨掉一大笔利润。

那么多伦多的地产时间效应会在未来20到30年里发生什么样的变化?这些变化又如何改变着人们的购房倾向呢?要回答这个问题,我们必须看清多伦多的城市发展方向,以及跟随这些变化所产生住房问题。多伦多的城市变化要集中在以下几点:

1)多伦多的捷运系统会最终浮上台面。虽然政府的行为比较缓慢,但是这是大势所趋,没有一个更加成熟的城市交通系统,多伦多将会被自己巨大的交通压力所压垮。我们多伦多市民浪费在交通线上的时间已经是将近每年几亿加币的损耗。而这样的拥堵造成的浪费,会让不少市民选择购买,距离城市中心较近的住房,以回避拥堵现象。这会造成城市核心地带的房产价格上升。随着时间的推移,这样的变化会呈现一种辐射状变迁,也就是说,越是靠近城市中心的房产会越昂贵,而相对较远的则会价格相对便宜。这样的变化,我们无法从当今的房产市场中解读出来,但是从长远来看,这是一个必然的发展过程。其他国际大都市也都具有类似的特点。你不可能想象北京王府井的地价同通州的价格保持一致。

2)多伦多独立屋兴建的住宅占地正在逐步缩小,但是随着时间的推移,这样的占地将会不具有长期的再利用价值。这个特点在多市的北部尤其明显。政府从房地产市场的平稳发展和经济增长的角度出发,采取多方措施来促进房地产业的健康发展。房地产商则不会顾及房地产市场的现状,而是以自己的利润最大化为目标。房地产市场的消费者或投资者。也是从自身的利益出发。希望自己的效用或收益达到最大化。

地产开发商的利益最大化的最简便的方式就是,在一块面积固定的土地上兴建最多数量的新房。而购房者为了自己利益的最大化,会在第一时间购进这样的住宅,以减少未来更大的资金投入。这就造成了一个“绝佳的组合”。一方面建筑商把住房的占地面积逐步缩小,另一方面大量的购房者推动着开发商持续减少占地面积。占地前宽和后深较小的住宅,在经过30年之后,就会变成老宅,这样的旧房是不具有推倒重建的价值的。随着时间的进一步推移,可再次开发的价值将会非常微弱。

3)相反,随着时间的推移,多伦多老城区的住宅将会进入一个老年期。但是相对于现在的新城区,她们具有绝对的重建价值。再过20年,多伦多不少老城区的物业将要进入60岁的年龄,甚至100年以上的高龄。其房产的绝对价值将会出让给房产本身的土地,而房子本身的价值会变得非常弱小。也就是说,土地价值超过了房屋价值。再加上这些物业在交通线附近,靠近工作机会,20年之后,这些房产将会大放异彩。其中一个重要原因就是,其房产的占地面积比起其他地区来讲,可以用超大来形容。现在的世嘉宝,北约克的一些物业将会成为豪宅翻建商的最爱。

4)再过20年,甚至更短的时间内,不少老旧的condo将会无法维持其巨大的日常开销,condo的重建也会是一个高利润的产业。我一直强调,condo是一种生活方式,这样的方式被不少人所接受。但是,由于condo本身的群居特点,造成了未来维修损耗的持续上升。一些已经老化的建筑更是不堪重负,会最终走上重建的道路上来。老旧的condo往往也位于地段较佳的社区,重建之后的全新公寓,将会集功能,休闲,养老,保健于一身。她们将会吸引大量富有的退休人士入住。比起现在的condo,她们少了一些投资理念,会更加关注建筑内部的生活品质。

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