战略,战术,谈判艺术—地产投资的全部内涵(三)

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作者: Michael Wang (资深房地产买卖投资经纪人)

紧接上文,我们继续讨论投资的战术方法。

2)隆美尔的战术原则。隆美尔是纳粹德国最为杰出的将领之一。一生荣誉等身,无论是联军还是轴心国都对于他的战术推崇之极。他所著的《步兵攻擊》更是二戰時很多國家軍隊的必修書籍。隆美尔原本是希特勒手下的警卫营长,二战一开始,求功心切的他摇身一变成为了德国第七装甲师的师长。隆美尔以其作战勇猛,灵活多变,敢于冒险的战斗精神被联军称为魔鬼师长。

读过有关他的传奇历史的人都知道,隆美尔有一个特点,喜欢到战斗的最前沿去视察。而且,拿着望远镜看个不停。一边看,还一边发号施令。要知道,那里是战场,子弹每时每刻都在他的身边飞过。说来也奇怪,他的卫兵站在他旁边死了无数,可是他却毫发无损。隆美尔在进攻法国的战役里,率领部下一路冲锋,把大部队摔在了身后。以至于冲进了法国部队里面。等到他明白过来的时候,法国人也许是被打傻了,竟然让他跑了。隆美尔所以能够长盛不衰,跟他总是亲临一线有极大关系。作为投资人,总是看统计数据,看报纸,听广播,听朋友议论,这样搜集一线情报的方法早就过时了。从二战开始就过时了。何况是当下真假消息满天飞的时代。我认为,最为原始的方法,也就是亲临一线市场,调查研究的方法,在当前的市场,却最为有效。因为,这是一手获取的最真实的资料。我总是劝告投资人,如果数据分析员和市场评论员的消息是准确的,那么为什他们还在分析数据,还在评论市场?他们早就应该腰缠万贯,以享天年了。可是他们还在上班。这说明了什么,不用我再去评论。

隆美尔的战术原则非常简单,他要求部下灵活机动,大胆进攻,进攻再进攻。转换成地产投资的战术原则就是,看准时机,大胆买进,尽量多地购进自己的投资物业。由于是“单兵作战”,没有集团式的投资人的配合。单个的地产投资人更加需要勇猛顽强的投资精神。一旦其他投资人意识到投资洼地的存在,单个的地产投资者将会面临残酷的竞价战。我们最近帮助客户卖出了一处投资物业。两年前买进53万,现在将近92万卖出。出租两年,租金基本覆盖开销费用。客户原本是不卖的。由于各种原因,要求我挂牌出售。

我同这位客户做了一次模拟。如果她当年购进十套这样的物业。现在卖出,两年毛利润将近350万加币。可是买进530万的豪宅,两年赚进350万的案例可谓少之又少。而且,分散投资也就是分散了风险。十套物业的租金可以做到每个月收租两万多,而一套530万的豪宅,一旦租客走掉,月租金就是零。我一直不明白,为何要购买一套100万以上的投资物业。这笔买卖是非常不划算的。战术原则里明确说明,以优势兵力歼灭敌人的有生力量。在地产投资上就是,集中手头有限的资金,尽可能地购进更多的优质物业,而不是一次用尽自己的所有资金,去购买一个极贵的投资物业。并非100万以上的物业就没有投资潜力。我的一个客户,去年6月份购进120万的物业,现在已经是180万了。但是,除非你很有钱,否则这样的投资耗费金钱库存巨大,往往购进一次,要休息好长时间才有能力购买下一套。而时间是投资人的死敌。等到你缓过劲来,物业价格已经是遥不可及了。

3) 不战而屈人之兵。现在流行抢offer。而且卖家乐此不疲,看着买家你争我抢,好不热闹。可是并不是说所有的物业都是卖家占尽优势,买家只有当拼命三郎的命。《孙子兵法》有关谋略说了这样一段话:“故善用兵者,屈人之兵而非战也,拔人之城而非攻也,毁人之国而非久也,必以全争于天下,故兵不顿,而利可全,此谋攻之法也。”

在投资地产上,你的兵就是你手头的资金。如何能够利用好,这里面大有学问。如何用有限的资金,让卖家屈服于前呢?这有时候要看天时地利,但是机会来了,千万不要错过。中美蜜月的时候,流传过这样一个故事。美国需要中国帮忙,牵制住苏联军队的力量,好减轻苏军对于阿富汗的压力。如何能够既不打仗,又不打乱当时的国际秩序。美国人和中国人费劲了脑筋。大家请邓小平出主意,邓公想了一下,说把内蒙古的军队前移10公里,扎营安寨。中国军队听令,在中苏,中蒙边境的部分军队拔寨前移10公里。苏联人通过卫星发现了中国军队的不寻常举动。立刻调集军队,以备不测。这些本来需要调配到阿富汗的军队,被迫按兵不动。这个故事应当是一个坊间的传闻,但是也说明了不战而胜的道理。

我们去年曾经经历过这样一个案例。房子在不错的地段,屋主让老外经纪挂牌抢offer。这个屋子没有问题,可是问题出在这套物业的邻居的房产上。邻居已经挂牌出售两周了,还是无人问津。新上市物业的经纪,心里没了底气,明知这个案子不好搞,可是硬着头皮也要上呀。于是乎,牌子挂出去了,抢offer的时间一天天逼近。然而看房子的人却并不太多。我们看在眼里,喜在心里。找了一个良辰吉日,我打电话给对方经纪。好话说尽之后,我出了一个报价。我知道,这个价格比市场价要低很多。我静心等待对方的反应。没曾想,还没过几秒钟,对方如同捞到救命稻草一样,即刻说她会马上联系卖家。半天之后,合同签字,我们无条件买进。

精彩的还在后面。等我们的买进价出现在MLS上之后,邻居的房子竟然成了香饽饽,几个买家开始争抢,最后比我们的买进价高出10万卖出。这个投资案例,不但让我的客人以超低价买进物业,而且在一周之内把我们买进的物业价格炒高了10万。这个案例也是运用了“货架效应”的法则。也就是造成物业的跟风效果。如果你有时间,可以在圣诞节的时候,到大的超市把一种巧克力毫无节制地搬到你的手推车上,越多越好。不用多久,你就会看到人们开始排队,跟着你买进这种商品,而且争前恐后。这就是货架效应,也就是跟风效应。

4)以点带面,不惜代价。如果单个投资人对于一个投资洼地有足够的信心,那么破釜沉舟可能会让投资人在短期内获得巨大利润。去年一月一处物业挂牌出售。周围社区前年最高价也是波澜不惊的一个平庸价格。这处物业可以看到湖景,争抢的人也相当多。最后一个投资人以超过社区最高成交价10万的价格买进。我们看到这个价格的时候,都啧啧称奇。还没等我们反应过来,另外一处物业上盘了。成交价比上次那套还要高出不少。今年年初那里的物业价格比前年底高出了50%。

一块石子投进平静的湖水里,造成的震荡比你投进大海要大得多。一处投资洼地就如同平静的湖水,只要你去搅动,就会掀起滔天巨浪,而你可能已经在岸边欣赏风起云涌的壮观美景了。

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael WangMichael Wang拥有美国硕士学位, 美加两地十余年房地产买卖,投资和物业管理经验。Michael 以其广博精深的专业知识,丰富的实战经验,超强的谈判能力,紧密的团队协作,助您高价快速卖房,超值无忧买房。

欢迎致电Michael Wang416893 - 2060

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