Condo 董事会发生分歧怎么办?

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现在Condo市场仍然很火爆,有刚性需求的人群一直都有。毫无疑问的是,Condo单位的升值潜力,一定无法和无管理费的镇屋,半独立,独立屋同日而语。

原因自然很多,其中最重要的就是,管理费。由管理费引申来的则是Condo 大楼的管理处以及Condo董事会。

任何condo大楼都要有一个董事会,根据居民人数决定董事会成员数额,其中至少有一个董事会成员是居住在楼里的住户。

Condo楼里的物业管理公司由Condo 董事会选择,指定,并负责代表居民与董事会沟通。大楼里的居民可以直接对董事会投诉管理公司,而有些不好的管理公司会千方百计的阻止居民与董事会取得直接联系。

那么,如果一个Condo的董事会,引起居民的诸多不满,怎么办?

简单的答案是:没办法。

到目前为止,还没有一个单独的立法机构,专门来管理,制约Condo董事会,如果董事会成员没有遵守Condo法案行事,他们可能会逍遥法外。

这就引申出第二个问题,如果居民联合诉讼Condo 董事会,相关的法律费用最后还是要通过增加物业管理费的途径,转嫁到分摊到居民头上。这样,即使某个大楼里的居民对自己所在楼里的Condo董事会的某些举措不满意,很有可能会选择忍气吞声,因为,集体投诉必须要召集到足够人数,而现在的Condo大楼里一半以上是租客,业主很难找到。即使召集到了足够的人数,还有一个法律诉讼费用问题。通常居民不愿意去找Condo 的代理律师,担心会有偏袒;而要找到愿意代理居民诉讼的律师也不容易。

可想而知,即没有立法机构管理制约Condo董事会,也没有合适的律师愿意代理居民对董事会提出诉讼,而一旦败诉,庞大的诉讼费用又要由居民分摊。

这就是我们为什么得出先前的结论:如果您遇到一个不好的Condo 董事会,基本就是没办法。只有卖房走人为上策。

所以,以前总有客户问我,为什么有些Condo的管理费那么高? 为什么有管理费的镇屋和没有管理费的镇屋销售价差那么多?

您到现在就不难知道了,管理费的背后,有您无法控制的太多因素,而无法控制就意味着无法心安。心安,则是我们追求的至高境界之一。

我今天要说的,是一个相反的例子,这个案例说明,如果Condo董事会真的无视居民呼声,甚至蔑视法庭,依然会被制裁。

2011年,渥太华一个70年代建造的共管公寓大楼,拥有142个居民单元,9层地下停车场,和一个专门拥有园林设计的庭院。这个大楼刚刚经历大范围的车库维修,并且在10年到11年之间刚做好园林景观修复,董事会又通过了一项改造庭院景观的决议,决定设计一个与现有庭院完全不同的结构组成,这直接导致了后来的董事会和居民的冲突。

新的设计增加了更多的停车位,减少绿地和植物,代之以通车道路,并且用石灰岩体面取代原来的红棕色砖墙。

几个楼里的居民对于这项改动持反对意见。他们认为,这一改变已经构成大楼公共管理区域的改变,根据Condo法案,需要有三分之二的居民同意才可以行动。

开工前,持反对意见的业主们成功拿到法庭终止令。最后,双方签订协议,将改建事宜交由大楼里的业主投票决定。

庭院改建计划最终没有得到足够人数支持。然而,董事会仍然动工。

去年一月,事情再次开庭,法官罗伯特命令,庭院改建立刻停止,并且恢复原貌。由于董事会成员无视早些时候的法庭终止令,大楼董事会极其成员被判定蔑视法院罪。

董事会每个成员均被责令,负责支付庭院恢复原貌所产生的费用。

同时,由于蔑视法庭,思明董事会成员被命令支付$96,000的诉讼费,他们自己本身所产生的$109,000的法律费用由大楼储备资金出。

当然,大楼董事会和成员将此判决提交到申诉法院,提出申诉。

申诉结果,蔑视法庭罪仍然成立,但是董事会成员不需要支付全部修复庭院费用,每人只要支付$7500罚金即可。

停止改建,并将庭院恢复原貌的裁决依然成立。

申诉法庭法官Gloria 在裁决书中写道“ 董事会成员也许相信他们自己,认为他们知道董事会采取行动的最好途径。然而,无论这种自信如何合理,这并不能使他们有权利违背法院的判决决定。”

法官认为,董事会上诉的核心理由是感觉对自己的制裁不合理,而其实董事会内部成员的意见也非常不统一。

法官说,如果董事会当初在争议的苗头刚出现时,就寻求法律建议,那么,这些没有必要的时间和金钱,没有必要的争议和辩解,都可以避免。同时,蔑视法庭裁定这种粗鲁无礼的行为也不会发生。

法官后来指出的董事会所犯错误,才是真正使得他们败诉的原因。法官说,董事会从开始就错误的没有寻求统一,和解,直到事态发展到无法收拾的地步。进一步的,董事会超越自己的权限和职责,做出违背居民意愿和法庭裁决的行动。

董事会这么做,似乎没有意识到,他们已经忘记了,他们应该最大程度的保护Condo 的利益,这才是他们的真正职责。

尽管这个案例属于比较典型的Condo 董事会被居民诉讼,并且败诉,受到制裁的案例,但是,现实生活中,更多的是,Condo董事会同居民发生纠纷或者意见相左时,董事会仍然一意孤行,将居民的意愿置之不理。

这也就是,Condo不升值的根本原因之一。

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