出租屋找谁来托管?

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ourcompany_otherservices_property_management_360x250-b0727b154328a60835ee7b18630b3c7d.jpg近几年,房地产市场一直稳步上涨,人们的投资意识越来越强。比较保守的投资客人,在买房投资方面也开始变得不手软。

这个月刚刚马不停蹄的为一对在国内工作的小夫妻买下一个投资物业,两个人已经是移民,准备在国内工作两年,将国内业务安排好后就来加拿大落地生根。担心加国物业价格一直上涨,恐怕两年后过来买不起现在可以轻松买的起的物业。于是决定买房出租,租金打开销,两年后自己过来后搬进去住。

我们事先对于要买的地段,租售比,市场搁置律都做了详细的分析,最终选定了我们要挑选房屋的区域。

这次两人利用假期过来停留一个月,看房,买房,贷款签字,授权委托,诸项手续办好后就又赶回国内。剩下的,就是在交房后我来为他们出租了。这次不仅仅是简单的出租,还有物业托管,因为他们俩这两年不在这里,所有和租客打交道的事情,都要我来操心。这是特殊例子,通常我不会负责物业托管,实在太劳心。即使在挑选租客方面严格把关,后续工作相应简单,甚至没有太多的事情,但是那个怕有事情的担心也让人受不了。

这就说到了物业托管公司,或者,我们俗称“物业管理公司”。

如果您在国外工作,在加拿大拥有自己的出租物业,建议您最好聘用一个口碑好的物业管理公司。

因为,拥有一个投资出租物业不仅仅是挑选租客,收取租金。物业管理公司在平时要应对租客的各种修补要求外,还要保证,您的物业被维护的很好。如果不小心,房东也许会面临巨额修补费用。

举一个断续进展了10年,终于得到宣判的房东告物业管理公司的案例。

BC省一位叫萨义德的先生,由于特殊原因,需要在2005年带家人回到原住国家埃及短住一年。他并没有想卖自己的房子,而是决定将房子托付给一家叫做Meadow  Ridge的物业管理公司代管。管理公司的职责是替他寻找租客,收取租金,监控物业维护状况。

然而,这家物业管理公司找来的租客,在一年内将萨义德先生的居所破坏的狼藉一片。萨义德愤然将Meadow Ridge 管理公司告上法庭。因为萨义德没有钱请律师,只好到小额法庭提起诉讼,要求管理公司赔偿他小额法庭能够判决的最高限额,$25000,作为他修复房屋所需费用。

最后,法院的伍德法官判定,萨义德可以得到最高额$25000的赔偿。

这么判,理由是什么呢?

管理公司与萨义德签定的合同上,有一条说明,MeadowRidge 管理公司只对“明显疏忽”负责。也就是说,如果管理公司已经尽力,但是仍然使房东受到损失,则不视为“明显疏忽”。

但是,萨义德发现,管理公司没有按照正常的,谨慎的程序去挑选租客,在租客入住后更没有及时去查看物业状况,对于租客期间的一些足以引起警惕的反常表现没有引起足够重视,最终导致租客对他的物业造成严重损坏,所有这一切,都可以说明,管理公司的举动,属于“明显疏忽”。

法官同意原告萨义德的指证,并且指出,只要管理公司通过谷歌搜索引擎来查证一下这个租客,就会发现,这个租客的故事早在2004年就有记录。这个女子曾涉及毒品,她本来有四个小孩子,后来因为她最小的孩子被狗咬死,另外三个孩子被BC省有关部门带走收留,她也因这些事件有犯罪记录。

同时,她的租房申请表格上没有任何关于她的雇主,银行或者信用卡信息。她原来租住的地方,租金只要$700,而萨义德的这个物业需要租金$1495,管理公司没有询问她如何可以负担比原来加倍的房租。

租客的租金支票首次跳票后,管理公司竟然没有及时采取措施,并密切关注物业情况,更没有在租客入住前给物业拍照,以便作为租客入住前物业状况的存证。

这个女租客,同另外两个成年人,还有三个小孩,都住在这个房子里,并且得到管理公司的允许。

在租住期间,租客把一些房间上了锁,形成独立单位,短期租给临时入住的人员。

法官认为,租客和她的“随从们”的这些举动,如果管理公司不是这么听之任之,完全可以得到制止。管理公司这种严重的,恶劣的玩忽职守,造成他们的客户,即房东的严重损失,所以,管理公司必须要赔偿房东$25000损失费。

从这个案例,我们不难看出,其实,只要采取相应,得当的措施,很多损失都可以避免。

安省法律规定,房东可以进入租客的住处,做维修,向买家展示物业,或者检查维修状况等,但是必须要给租客提前24小时通知。

当然,即使是24小时通知租客,也并不意味着房东可以每天,或者每周一次去看,因为租客可以投诉房东骚扰。不过,偶尔的视察是有必要的,作为房东,您可不想让自己的房子变成让你大吃一惊的糟糕状态。

当您决定把自己的物业交给管理公司来管理时,除了询问物业管理的托管价格,您也要问清楚,作为物业管理职责的一部分,这家管理公司多久去查看一下物业,如果您同时也委托他们帮您找租客,也要问清楚,他们在筛选租客时采取哪些措施。作为房东,无论您聘请的物业管理如何好,您自己也要将自己的物业内部拍照。

如果您自己找租客,我以前的文章已经多次说过,要查信用分数,雇佣信要真实,面谈看人品,现在还要加上一条:到社交网站上查看租客自己贴出的社交活动,比如,您不想将物业租给有宠物的租客,而在某租客的社交网上,您看到他炫耀自己的两条大狗,三只猫,您就知道,该拒绝这个租客。并且,在谷歌搜索引擎上,还可以搜出一个人是否曾经有过非常不良的过去。

总之,挑选物业管理公司来管理您的物业,像自己挑选租客一样,一定要谨慎。房子顺利出租并且收到租金,只是万里长征迈开的第一步。您的物业,可以在租客搬走后完璧归赵,才是井冈山成功会师。

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