淡季遭新政,观望遇加息:房市触底了么?

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4月份地产新政后,大多伦多房市一片哀鸿,先是量跌价挺,继而量价齐跌。受灾程度轻重不等,但无一地区可以幸免。

情况糟糕到什么程度?以我居住过10年以上的列治文山为例。

Jefferson(华人昵称:姐夫村)好地区,备受华人推崇,区里也很多伊朗,意大利和东欧移民;业主分为高级白领,工程装修,生意达人。这个地区奇妙的是它的学校,不但高中连年排名前列,小学也是一枝独秀。

如今多数业主重视中学,小学暂且忽略。毕竟,孩子们在小学里培养的是生活自理能力和团队合作精神,玩好是目的。如果在中学优异的情况下,又可以有个上佳小学,从孩子的起跑线上开始培养,更是两全其美的事情。而姐夫村,就是这样一个好区。

去年年底到今年4月前,这个地区近3000尺,占地45/120的双车库独立屋,一房难求,动辄20个买家同时抢,超出要价几十万成交,那个时候,这样的房子,成交价在$165万上下。

现在,类似的物业,在市场上经历了至少3个月的等待后,最终成交价基本在$130万上下。

必须说明的,我说的是泛泛的例子。具体到每个房子,还要看结构,格局,内部装修,升级程度,朝向,厨房和卫生间的分布等细节而定价。两个同条街道的房子,占地和使用面积也许相差无几,最后的成交价可能会大相径庭。

即便是现在,很多高端好房,硬件和软件齐备,仍然有买家愿意出手,成交价也很乐观。当然,这是特例。

房子降价,成交量放缓,已经是不争的事实。

原因不言自明,但仍值得分析探讨。

地产新政出台,本来针对的人群是占买家市场不到5%,真正的国外买家。所谓真正的国外买家,指的是,完全没有亲人在此读书,投资,持旅游签证来这里的人。

孩子目前正在在加拿大求学,将要来读书,正在申请移民的人群,即使目前是外国人身份,仍然不算真正的外国买家。地产新政里有很多关于豁免15%外国买家税的细则,这些买家们在很大程度上会得到豁免。

这么看来,其实真正受影响的买家少之又少。

然而,就是这么邪性。新政出台后,仿佛战场上两军对垒,将领的一声令下:全体卧倒,不许出声。顷刻间,买家们从黄继光朝着机关枪冲秒变成邱少云,活活烧死也绝不动弹。

《三国演义》第一回:话说天下之大势,分久必合,合久必分。房市,犹如天下。

政府打压房市的行动虽然并没有实质性的破坏力,而释放出来的信号让很多买家在惊惧,犹豫和徘徊中,实际上松了一口气。

那些在今年初抢Offer战斗中落败,对市场早已充满恐慌和难以负担的买家们,本来就是苦撑,每个人都需要一个理由,让自己停下来。只要可以让卖家们不要继续疯狂下去,这些买家宁愿成为邱少云按兵不动;或,卖火柴的小女孩:虚幻的世界里,想象着可以用过去一半的价钱来买自己其实本来也买不起的物业。

理想总是要有的,万一实现了呢?至少现在,虽然仍然没买到,但笼罩在火柴的余晖下,都挺暖和。

怎么感觉有点儿气急败坏?想到我那个每天坚持要求看最少8套房,最后仍然哆嗦着不敢出手的买家了吧。这可不好,等我去喝杯蜂蜜柠檬水,冷静冷静再来写。

好了,来说说卖家吧。买家们开始聚堆观望;每年5月份,本来正是大量新盘上市的时候,今年的新政特殊环境下,除了那些本来计划好要卖房的人,还又加入了很多不看好市场,慌慌张张想立刻套现走人的卖家。

前一种情况可以理解,并且支持。目前很多这样的卖家,他们并不是炒房客,而是原来的小屋子已经无法满足增加家庭成员后的居住条件,需要变大屋,真正的钢性需求。我自己手里,还有周围的同事们,很多这样的客户。

这样的客户目前面临的选择其实并不多,如果不想违约下一家,那就只好将自己目前在住的房子尽快卖掉,降价是唯一的出路,并且降价幅度还不能小。至于装修和布置,无论淡季还是旺季,都必须做到。

这种事情,说容易,放在谁身上,都是痛心疾首的事情。本来按照正常市场,即使不疯狂,也比现在可以高出去10%,按照这种算法,降价意味着,$100万的房子就少了$10万。我这里写着都觉痛心。

如果不想那么狠狠降价,或者,狠降价也无法卖出去,那么,第二条路,就是和下家商量,看是否可以延期交房,哪怕是交些罚款,只要下个卖家愿意配合,买卖双方就暂时赢来时间。

有很多人说,还有第三种情况,就是买家放弃定金,不收房。

毁约的情况过去,现在,将来都发生过且会发生。每个人都知道不对,后果很严重,但仍然有很多人铤而走险。契约精神是西方社会倡导并引以为傲的资本。

然而,被逼无奈也是情有可原,但理无可诉。这个问题太敏感,也不是我们今天要说的核心,暂且不表。

市场上目前另一类卖家,属于恐慌心理作祟,怕自己的物业再拖下去会卖不出来去年的好价钱,于是跟风上,也把房子拿出来卖。与其说是恐慌,倒不如说是贪婪。如果不贪,为何要在这个时候抛售呢。尤其是,那些卖了房子准备租房住的人,更是让人感到匪夷所思。

言归正传,房市现在触底了么?我的回答:是的,即使不是完全触底,也非常接近。反弹随时爆发。

为什么这么说?我个人目前在卖的房子,最近来看房的买家,很多是地产经纪本人。和经纪们打交道,不需要废话,大家都知道,这个市场,好机会转瞬即逝。现在不出手,恐怕无法再出手。这么好的机会没抓住,难道真的要去追逐买涨不买跌么?

我有几个私交甚好的同行,其中一个已经给自己买入了万锦的一栋独立屋,前两天我们聚餐说到这事情,她个人觉着现在已经触底,随时可能反弹,不可能有这么好的价位了。即使有,也没什么。凡事不能把便宜占尽,占尽了,其它地方必然有损失。

每年进入9月份,会是卖房的小高潮,所谓当年的第二次旺季。届时,撤盘也好,卖掉也罢,该发生的已经发生,库存会相对减少。

作为买家,触底反弹的前一刻,很难抓住。到了那个时候,买涨不买跌的大剧将再次上演。


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