房市起伏,什么类型的房子最好卖?

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进入8月,房市企稳。形势虽然依旧不容乐观,但毕竟市场开始流动起来。流水不腐,户枢不蠹,只要有买有卖,自然不愁交易逐渐纳入正轨。

房产旺季同春秋四季一样,无路怎样的辗转,终究会如期到来。

每年的9月,英爱是全年第二个房产旺季,首季是开春。今年的9月,更是入冬前卖家和买家最后一次心平气和的博弈。

地产新政刚出台时,我曾经预测过,9月份,形势会大好,卖家会翻盘。当时那篇言之凿凿的文章标题,被小编颤抖着改了一个字,硬是把我的肯定句改成了疑问句。我还颇有微词。

也好,小心使得万年船。现在看,我对形势有点儿过于乐观。

没想到安省政府在出台16条政策后,紧接着加息,这套组合拳下来,房产受到的重创超出我的,以及多数人的想象。现在即使解药立刻下去,也得喘一阵。

今天不是要说这个。分析房产,众多投资客户比我更有远见卓识。毕竟见过风雨的人,手里有钱不一样。

我就想说说,什么样的房子抗跌,容易出手。如此风雨飘摇,狂风跌宕,仍然有一些房子屹立不倒。非但没有大降价,反而可以平稳上市,高价售出,甚至,超过历史最高卖出价。

好卖的房子,有两大类:1. 经济适用小户型,多数是:联排镇屋,半独立,或占地面积和使用面积都比较小的独立屋;2. 豪华炫酷大户型,多数是,好景观,背靠森林湖水;或者,地区好,学校好,私密性强。当然,这样的房子,必须是占地面积大的独立屋。

细分一下上边提到的两类户型,先说经济适用小户型。

首次置业者中,有70%的买家,不得不买这类户型。

几个原因。首先,价格符合预算,对于很多首次购房者来说,预算是首要考虑的问题。其次是位置,首次置业者目的不仅仅是为了拥有房子,更是在拥有房子的基础上,可以便利工作和家庭。再次是学校。年轻夫妻首次置业,都有计划要宝宝,或者已经有个小娃。娃的上学就要放在被考虑的范围内。

预算,位置,学校,这三要素,构成首次购房者优先考虑的问题。

鱼和熊掌不可兼得,更何况买房不似吃饭,有更多的因素要考虑。

当预算有限,位置和学校需要首先照顾的时候,需要做出牺牲的就是户型和房子类别。这也是为什么,多伦多城里的Condo和地铁沿线的小户型镇屋需求永远在线,长盛不衰。位置好,符合年轻人的生活习惯和方式,价位在可承受范围内。

以列治文山为例。进入8月,镇屋,半独立和非常小户型独立屋一直在慢慢走货,售出价和独立屋相比,并没有被新政影响巨大。反观那些近3000尺但却不到3000尺的独立屋,反而落差巨大。

上周在列治文山Oak Ridges卖掉的一个Link,其实就是半独立性质的镇屋。所谓Link,链接的意思,指的是车库,地下室,或者前面,其中之一相连。

很多地基相连的 Link 房子,前后看上去都像独立屋,但一定不能卖出独立屋的价位来。您想翻建,推倒重建,都不行,因为您的地基和邻居共用;如果是前边或后边相连,那就更不能按照自己的意愿去做。

如果您的经纪没有明确提醒您,可能您会以为这是独立屋却被半独立甚至是镇屋的价格迷惑,并喜出望外。实际上,您买的就是半独立或者镇屋。

很多初到加拿大的买房者,或者本地移民,对于Link都没有很明确的概念。这些年,我曾经接触过很多国内客户,对于Link都毫无概念,必须要特意讲才知道。

好在现在的Link都有明确说明,经纪要披露,同时,您的律师也应该知道。

Link 在市场上被排在独立屋后,镇屋和半独立屋前,价位也依此而定。

说回到这个列治文山的 Link 屋,此Link 前边相连,看着就是联排镇屋,卖家称之为 Link,有点儿打擦边球,后边的院子隔墙分开,只能勉强可以称之为 Link。而就是这个Link,上周卖了 $95万。有意思的是,与之同区域,同朝向,室内面积和装修更好的一个独立屋,占地和室内空间非此 Link 可比,在同一周内只卖了 $105万。

从性价比上来讲,这个独立屋的买家应该很开心。他买得是抄底价。而那个所谓的Link,却完全没有占到一点儿新政带来的便宜,甚至,买贵了。这个贵,是跟旁边街道的那个独立屋比。如果这个独立屋只卖了 $105万,那么,这个 Link其实应该是$ 85万。中间相差$20万才是正确的比例。

从性价比上来看,$105万的独立屋一定比这个$95万的Link好。而当你是只有一百万以下预算的首次购房者,多出来的$10万可是上天入地也难求。所以,您只有退而求其次,去买预算内的房子,忽略性价比。

很多人说,这次新政受到冲击的多数是诸如万锦,列治文山,北约克等华人聚居区,以及那些周边的卫星城市。有些百年西人占领地仍然巍然不动。

经过研究和对比,这个说法不完全对。这次新政的冲击波及之大,力度之猛,让包括政府在内的人们瞠目。即使是C14C12 等这些受到众多人追捧,价格可被中产接受的的好区,价格也发生很大波动。

没有,或受到冲击不大的房子,上述各个地区都有,那就是占地大,居住面积超过4000尺,最少3000尺以上的大宅,无论新旧,只要是符合这些条件,依然受到买家青睐并愿意出单。卖出的价格也真能撑得起场子,上得了台面。

很多这样的大宅子,在万众抢单时代,价格也不会疯狂失控;而在众多买家观望,抄底心理严重时,也不会跳楼式降价,甚至,仍然会按照市场规律正常涨。

保值是最主要的原因。房子的占地至关重要,地越来越少,如果是大地老房,今后可以推倒重建;房子若还有翻修的价值,可以加层,装修,升级,土地的面积在那里,就不愁。而已经重建过的房子,对于海外有实力的买家来说,拎包入住,拿钥匙开门,完全不必要再为居住操心。豪宅住下来,因为占地大,房子状况好,转手再卖仍然可以持续升值。

占地小,居住面积不大不小的独立屋,这次受到的冲击最大。预算不够的初次买家买不起;而预算充足不差钱的豪华买家又看不上眼。对于这类房型的卖家来说,降价不值得,也不舍得;而合适这类房子的价格却无法找到合适的买家。

最后要说,萝卜白菜,各有所爱。无论什么样的房子,都会有买家看上,各取所需吧。

新政是对人性的一个考验。买涨不买跌反映出人性的贪婪。贪欲容易使人买在高点儿,贪欲也让会人错失低点。

  

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