Condo 依然是卖家市场,火爆持续到何时?

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当今房市,有目共睹:买家为大。房子上市1天就走,2天就抢,3天被抢成天价的时光,终究成了梦一场。

现在的无管理费物业,基本都是带条件售出,无条件买房的买家,可以说是有非常强的竞争力了。

痛惜在这场房市变革中被无辜牵扯在里,备受煎熬的买卖家。只有买家同时也是卖家这样的双重身份,才会如此痛苦不堪。

全面进入买家市场已经是不争的事实,然而大厦将倾的乱局中,却有例外。这就是从年初火到现在,一枝独秀的 Condo 市场。

且不说层出不穷,被各路经纪们无限渲染,并被一抢而空的的楼花及所谓的楼花王们,即使是重售 Condo 单位,在市场上的占有日期也屈指可数。尤其那些户型,朝向,层高,地点和大方位受学生和上班族们青睐的Condo单位,无论大小,基本可以20天之内走货,最短1天。

虽然如此火,但也没火到年初的独立屋。所以,买家们不至过于惊慌,各个方面比较好的Condo单位,仍然可以夹带条件,即使去掉贷款和验屋, Condo Status 条件也不可少。买家可以讲价,不必疯抢。当然,目前来看,讲价的余地,幅度并不大,同时,做决定的速度要快。螳螂捕蝉,黄雀在后,说的就是现在的 Condo 购买。

有些特殊的好楼盘,同期只有一户在售,甚至完全没有,一旦有单位出来,买家出手的速度更要快,否则悔之晚矣。

说到今天的主题,Condo 这样的旺势,会一直持续下去么?当然不会,所谓天下之大,合久必分,分久必合。旺了十几年的房市,不也是一夜变天,落花流水?

那么,Condo 市场的旺势,会持续到何时?

答案很简单,4月推出的外国人买家税并没有对condo楼花造成过多的影响,重售只是受到了一点冲击。

Condo 楼花的价格下降到和周围的二手房 Condo 一样,甚至更低些,Condo 重售房的局势就会发生质的飞变。

现在多轮多市中心的 Condo 楼花,平均每尺的均价是$951,这个只是均价哦。很多稍微好些的楼盘卖到超 $1000, 甚至 $1200 。前段时间被吹捧上天的所谓楼花王”  33 Yorkville ,每尺已经到了 $1400 , 仍然被抢购一空。更厉害的是坐落在 Yonge/Bloor 82Condo大楼 The One,位置独一无二,装修极尽奢华,每尺 $2000。。。这样的局势不改,Condo 二手房的火爆就会持续不衰。

就在此刻的市场,多伦多市中心的好地址,比如,多伦多大学附近的 Bay Corridor 社区,一个500尺的单位,已经可以在$60万上下成交,这个价位,已经是每尺 $ 1000 以上。而同地段的楼花,每尺更是 $ 1200 上下

这样的价格会让投资者却步,自住者徘徊,加上持续不断的放盘量,势必会造成一定的库存积压,导致销售的步伐放缓。

所以,2018年开春,Condo 二手单位的售价和现在相比,不会更高;而放盘量只有更多。 二手 Condo 的销售力度和价格势必放缓。  

官方统计,Condo二手单位的价格,过去三年一直呈稳步上升趋势,今年的前两个季度,平均价格是每尺 $650,第三季度是 $648,注意,这个是均价。均价是综合了所有大多伦多地区的所有Condo 二手物业的销售价。

可以看出来,今年第三季度,销售势头放缓,价格首次出现下降趋势。当然,和去年同期相比,仍然高出27%

Condo 将在2018年的销售步伐放缓,另外一个原因是,出租和所能得到的租金。今年市中心的Condo,租金惊人的贵且难租。出来一个单位竟然多人竟抢,最后高出要价租出。靠近多大的一个500尺单位,11卫,去年租 $1600,今年可以租到 $ 2000,甚至 $2200.

相较于独立屋,租金要到 $2200的房子,至少要百万以上才可以买到,而上述多大附近的Condo$60万下就可以买到。Condo如此高的租售比,加上现在独立屋市场的萧条,势必导致大批投资客人转向Condo。摆脱省府的地产新政,今年 Condo 不火也不行。

细说说。过去,投资客买独立物业,并不求租金覆盖开销,只要有人住在里边,租金可以涵盖部分费用就已经满足。买独立物业赌的就是物业升值。

过去的这些年,独立屋的升值幅度和Condo的升幅相比,简直是云泥之别,所以在几年前,condo 的售价曾经出现业主要赔钱才可以卖出的情景。那个时候的租金也不乐观,当然,这些都是连锁反应。

Condo租金的高涨有望在2018年得到缓解,因为明年新落成的Condo单位大约在20000多,2万个单位不是一个小数字,这些单位被接手后将有大部分被放租;同时大量出租房源将导致租金下降。

当然,凡事有好就有坏,租金涨势放缓,加上更加严格的租金管控,会导致一些投资客将手里已经有的,或者刚收上来的Condo单位放盘出售,相对应的则是Condo二手房卖价下降。这对于Condo的刚需者,真正要自住的买家,是个好消息。

据最新人口普查报告,目前在大多伦多地区,大约有5分之1的人住在Condo里;而在全加拿大,住 Condo的大约有13.3% ,这相当于190万户家庭选择Condo作为自己的家。这个数次,随着独立物业的价格仍然高居不下,还会有所上升。

Condo的本意是共管物业,有管理费的物业,比如镇屋,甚至独立屋,都可以称为Condo,但多数还是公寓式大楼,我们平常说到公寓大楼,统称为 Condo

2011年开始,Condo大楼的建筑就没有停止过,每年的建工量占总体新房施工数量的三分之一以上。而在80年代,这个数字是6%

对于绝大多数20几岁的年轻人来说,Condo是首次置业的不二之选。年轻夫妻,有一个小孩子,住在Condo单位里,生活真是再方便不过。然而,一旦有了第二个小孩子,就要换房,Condo毕竟不够宽敞,孩子们也不能在有草地的院子里自由奔跑。

大多伦多地区在今年7月底的全新 Condo 销售量是24411个单位,比以往全年销售量还要高出很多。

现在正在建筑的Condo单位,大约是6万个单位,在未来5年内交房

所以,在未来的几年里,Condo会在整个大多伦多的房地产市场中持续占据一个重要,稳定的位置,扮演一个主要房屋供给来源的角色。这样的趋势,也配合了省府的更多的高楼建筑,更少的低层物业的密集型居住政策。

物极必反。Condo的大量建筑计划,是基于目前的需求形势。而建筑有周期,形势有变化,等米下锅对饥饿的胃势必造成延误,Condo的建造也是同理。

等到目前正在建的大量Condo上市时,届时又不知是何党执政,形势如何。

也许,会造成一窝蜂的抛售;也许,正好满足需求。

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