房屋贷款介绍之二:贷款年限和期限

2009年4月3日 | 分类: 房产 (全局), 贷款知识 | 作者: 自然自在 | 2,862 浏览
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     加拿大的贷款年限弹性很大,基本上从5年到40年都可以,一般银行默认的是选择25年。如果你觉得月付过高,可以改成30或者35年,据说美国次贷危机后,加拿大已经取消了40年的期限,但有个别金融机构还是提供40年的选择。

     在年限上通常有两个疑问。

     一个是,35年和25年相比,是不是在固定的5年的一个合同周期内,多付了很多利息。事实上,35年相对25年只是每个月还的本金(principle)减少了,因此月还款就减少了,而利息其实相差不多。随着逐渐还款,由于25年还的本金总额跟35年相比越来越多,所以剩余的未偿还本金就越来越少,因此为这些本金所付的利息也就越来越少,因此25年和35年在同样期限内付的利息也就少了很多。

     另一个疑问是,是否应该选择尽量减少贷款年限,比如减少到15年或者20年。但事实上,这并不是一个明智的做法。因为年限的缩短意味着月还款额(payment)的提高,这个数字如果超过家庭收入的40%就要拉警报,如果超过60%就证明家庭财务状况很危险了。比较聪明的做法是,选择较长的贷款年限,但是选择一个可以定期固定pay一些本金的贷款产品,目前大部分银行提供的浮动利率产品都有每年还15-20%本金这样的option,这样自己就可以进退弗如,还款额不至于高到有压力,有闲钱的时候也可以随时还本金。

     除了amortization之外,还有一个贷款的期限(term)这是指金融机构和你签这个约的期限,一般期限从六个月到十年不等,通常较常见的是三年到五年。等到一个Term到期,你与银行的合同就算执行完毕了,下一个合同是否要转银行或者和该银行续签,就需要你重新做决定。关于Term没到期需要重新贷款或者转银行的情况,除了fully open的一般都涉及到罚金,罚金的部分后面单独再讲。

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2 条评论

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