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这一年多来,利率起起伏伏高高低低变化着,上上下下牵动着买房者的神经。不少客人问我们,到底是应该选浮动还是固定利率?

固定利率(fixed rate)和浮动利率(variable rate)房贷的利率差距,从未像现在这么接近,但毕竟还是有一点差距,因此一些财经专家继续劝告消费者选择利率稍低点的浮动利率房贷,并指出从过去25年看,总是选择浮动利率房贷的人更合算。

从数字上看,确实是浮动利率房贷更低,例如,目前消费者可以找到利率在3%左右的5年固定利率房贷,而同样的5年期浮动利率房贷大约是2.6%,两者的息差是0.5个百分点。可是,为这么小的息差冒风险值得吗?

2010年,当全球经济有可能再度跌入衰退时,固定与浮动利率房贷之间的差距扩大至约1.7%,后来随着二度衰退的风险缩小,这一息差也不断变小, 目前仅相差约0.3%。因此,大多数专家认为,为保险起见,消费者应该选择固定利率房贷。温哥华的房贷经纪人费德吉特说,只有当固定和浮动利率房贷之间的 息差达到1%时,选择浮动利率房贷才是合理的。

他告诫人们,现在利率处于极低状况,这种利率环境不可能长期持续下去,央行总有一天会提升基本利率,迫使各商业银行跟随提高房贷利率,只要商业银行 及其他金融机构跟随央行提升利率0.25%,造成浮动利率房贷上涨同样幅度的利率,浮动利率房贷相对现行固定利率房贷的优势便立即消失。

也许有人会说,届时可以立即转为固定利率房贷,便能规避利率上涨带来的风险。但这是一厢情愿的想法,事实上当利率上涨时,固定利率房贷的利率也会上升,到时难以再找到像目前这么便宜的房贷利率了。

加拿大房贷趋势网站(Canadian Mortgage Trends website)编辑麦克李斯特解释说,固定利率房贷的利率由债券市场的殖利率确定,而债券市场的殖利率往往比央行基本利率更早上涨,因此当浮动利率上涨时,固定利率已经完成上涨过程,背负浮动利率房贷的消费者此时想要锁定房贷利率,只能接受更高的固定利率。

有些主张选择浮动利率房贷的行家认为,央行很有可能数年内无力提升基本利率,完全可以利用这段时间节省房贷支出。然而,这只是推测,没人确切知道央行将在何时加息,因而很难掌握锁定利率的时机。如果经济状况转好,央行可能比外界预期的更早加息。

按照一些经济学家的分析,为了避免加元汇率过高,损害加拿大制造和出口业的全球竞争力,加拿大央行将等到2015年美国联准会加息时,才会跟进加 息。即使这种推测最终成真,也难以知道那时固定利率能继续维持目前这么低的水平。

什么时候选择浮动

我们发现在过去20年间的任何时候,选择浮动 利率的总是要比当时选择固定利率要低很多。与5年的固定利率相比,某个时段差异超过3%,平均差异基本在1.25%2.5 %左右。所以笔者个人认为,长线以浮动为主。

什么时候选择固定

固定利率有时也是非常好的,特别是处在探底位时,而浮动利率Prime – X中的X又不大的前提下。银行什么时候会出现固定利率升降,他们在看加拿大Bond的收益率。你也可以看。因为Bond收益利率每天升升降降,没有关系, 但是如果连续下降或连续升高几周,甚至1个月,银行会马上采取行动进行调整。如果你也每天在看Bond收益率,你就会基本知道,银行是否要升息还是要降息 了。根据过去的经验,一般当Bond收益率连续34周走高,大部分银行会立刻采取行动进行提高3/4/5年的固定利率。但是如果Bond收益率连续 34周下降,银行会开始就进行降,然后再进行降。所谓降,主要是通过2种手段执行。一种是提高佣金,让房贷经纪进行更多的购点降息行 为来降低实际利率而不影响整体市场利率。第二种做法就是进行给于一个特定条件的促销,比如30天之内close案子的,给于特别的优惠利率等。降往 往是明降的前奏。如果Bond收益率继续下跌,那么明降也就马上来临了。

作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问, 全职房贷经理

电话:647-328-2896

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