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如果由于生活需要,在按揭贷款到期之前,决定购买新房,卖掉旧房,就会涉及到申请新的按揭贷款,还掉原有按揭贷款并解除抵押的问题。那么换房时财务上有那些应注意的问题呢?

如果由于生活需要,在按揭贷款到期之前,决定购买新房,卖掉旧房,就会涉及到申请新的按揭贷款,还掉原有按揭贷款并解除抵押的问题。加拿大的华人移民中,很多人在生活稳定之后会考虑生儿育女,或将国内的长辈接过来一起生活。家庭人口或life stage的变化,使人最先想到的就是换房问题。如果原有自住房产尚有按揭贷款余额,则需要小心处理,否则有可能计划难以实现。下面就换房过程中一些常见的财务安排给大家介绍一下。

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中,最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买 卖两个房子的交易,加拿大大多数商业银行和LENDER的按揭贷款都是“portable”的,即,“可携带式”,借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷 款,从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。例如,A将房产出售给B,A还有按揭贷款余额20万,如 果B愿意接手A的贷款,并且符合贷款条件,则可以接手A的贷款,A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“assumable” “可让渡贷款”。换房过程中,如果交接两处房产在同一天,财务安排会更加经济一些,但操作起来有一定难度,而且有风险,一旦其中一笔交易出现纰漏或延误, 则会影响另一笔交易,弄不好会搞得自己homeless,无家可归。

如果先完成卖房交易,则需要房主暂时移居临时住所,虽然比较折腾人,但财务上的安排是最简便的——将卖房款入账后,作为首付款用于买房交易。办事比 较稳妥的消费者通常选择这种做法,麻烦自己,不麻烦银行。在实际生活中,很少有人先卖掉房子再开始找房子,通常情况下是边卖边找,不过在签署买卖合同时将 卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。

如果需要先买房,搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产,则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时,要找专业人士处理同时支撑两 个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款,所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用 房,并派评估师评估租金的市场价,再将市场价乘以一定的折扣,以收入抵减的方法计入个人收入,只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。例 如:新房按揭贷款和其他支出总计每月4200元,家庭每月税前收入1万元;旧房预估租金2250元,银行按照租金收入市场价的80%来计入个人收入,即 1800元;原按揭贷款和原房产其他支出每月1600元,用收支抵减法计算,即,完成购房交易后,每月总支出4200元,总收入 12000(10000+1800-1600)元,家庭偿债能力4200/12000=35%,小于42%,因此,符合银行的贷款标准。如果不使用抵减 法,使用直接法,完成购房交易后,偿债比例为(4200+1600)/(10000+1800)=49%,大于42%,因此不符合银行贷款标准。消费者自 己很难搞清银行的标准和计算方法,因此,在打算换房之前一定要咨询清楚。每个银行计算的方法和标准都不一样,BMO使用的是租金收入抵减法,因此,对换房 的消费者来说,财务上的安排更容易些。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出,但买房交割日在前,卖房交割日在后,如果借款人首付不足,则可以申请过桥贷款(bridge loan),银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售,也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利 率,所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多,借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度,买房交易交割时,使用额度项 下提款来完成交易,待原有住房售出后,立刻将信用额度还清,从而降低贷款本金。例如,原房产售价30万,尚有贷款余额18万,买新房首付款8万元,新房房 价45万元,新按揭贷款24万,屋净值额度12万,过桥贷款1万元,新房房屋贷款总计37万元,买房交割日8月1日,卖房交割日8月20 日。借款人在8月1日将首付款8万元交给律师,银行将全部贷款37万放款给律师,从而完成买房交易。8月20日完成买房交易后,借款人将过桥贷款和房屋净 值额度项下的提款全部归还银行,借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款24万,备用房屋净值额度12万。上述例子中忽略了交易费用未计,因为首付低于 20%需要购买按揭贷款违约保险,因此房屋净值额度与按揭贷款的总金额为房价的80%。

换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常见的是买房交易已经无法更改,但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易,情况比较容易处 理,即,前面所讲的,临时将待售住房按照出租房看待,银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了,需要动用其他信用工具解决问题。

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作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问, 全职房贷经理

电话:647-328-2896

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