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加拿大是一个鼓励创业的国家,随着越来越多的移民渗人,自雇人士自然不在少数,但是自雇人士如何证明自己的财务状况具备申请房屋贷款的资格,在如今越来越严格的房贷申请审核当中显得更加具有挑战性。很多人会听到一些经济状况不错的老板或者创业者在购房贷款的时候抱怨自雇人士准备贷款申请材料的繁琐和无奈。 好消息是,近来, 越来越多的贷方信托机构,降低了门栏和首付要求, 为这部分人敞开了大门, 让您置业的美梦成真。

自雇人士定义 www.enhome.com

加拿大一般对两大类人士定义为自雇人士,第一种是自己做生意的人,例如开各类型公司、开 餐厅、经营便利店等。另外一种就是拿佣金的销售者,例如房地产经纪和保险经纪。但是值得注意的一点是,加拿大税法里的自雇指那些个体或合伙,并且在个人 T1税表里申请了生意收入的情形。也就是说,在税务上决定一个人是否属于自雇的关键是看申报收入的类别,而不是看实质上的受雇或自雇关系。因此,理论上任 何人在T1税表申报任意数目的生意收入,就算自雇。

目前市场上所有具备发放贷款能力的近百家大小金融机构,分为A 类(A Side)和B (B Side) 两类。

A类:包括五大银行在内,信用良好(以信用分620分为界 )以及符合其他条件,比如首期条件等的借款申请人,可获得其收入46倍的贷款,最长还款期限为30年。 但若还有其他贷款,如车贷、学生贷,LOC等等,则将从现有贷款中扣除。这使很多申请人借不到他们所期望的贷款额度。 无法从A类机构获得贷款的申请人,不少就转而选择B类贷款信託机构。

B类:安省这些B类中小型贷款机构数量有几十家之多,他们审批贷款较为宽松,一般情况下,不需要申请人提供政府的税单,贷款额度更有可能高至房价的85% 过,B类机构提供的贷款利率较高,一般而言比A类高出1 %1.5%,以目前而言,利率在3.04%到4.99%之间。B类机构更看重的却是借款人所要购买房产的估值,以及对于整个房地产市场发展动向的预测。 他们相信,一旦借款人断供,按目前大多伦多地区房价趋势,他们可将房产收回再出售(银行拍卖),取回本金之余,还可有盈利。

在贷款方面,B 类机构较为宽松,按不同情况或批出85%贷款的情况也不少见。由于五大银行审批贷款已近苛刻程度,目前通过其他A类以及B类金融机构贷款的比率 大幅上升。不过亦是对安省及大多伦多地区楼市的预测,该类机构往往对于独立屋的贷款申请审批较快,首期要求较低,而共管大 厦及Condo的贷款申请,则需要25%这样较高的首期,这是因为不看好该类楼型走势的原因。 对于目前市场利率是否仍会下调,认为很难预测,但一般加国的通胀率(Inflation rate) 会控制在3%以下,目前A类银行的利率皆在2.4%–2.9%左右,这样的利率几乎可理解为银行免费借款。 我们认为,只要利率是低于3%,就属于极低的利率,那么投资人应该能借多少就借多少。或者说是多借多利的概念,这个概念放在现今的房地产投资上,也可认为是非常正确的。

CMHC加拿大按揭和住房公司 是加拿大政府的国家房产机构和指导者。接受按揭贷款保险的原则和标准:

加拿大住房贷款 标准的问题。结论是:各家银行都参照CMHCCanada Mortgage and Housing Corporation加拿大按揭和住房公司)的承保标准,审批住房贷款。自雇人士的贷款审批标准同样受到CMHC政策的影响。200736日,CMHC在认识到自雇人士贷款难的问题后,终于向占加国劳动力20%的自雇人士开放了大门,将承保自雇人士住房贷款保险纳入了该公司的业务范围。CMHC对自雇房贷要求的特点:

1.适用于:购买和再重新贷款这两种。

2. 自雇借款人提供的文件证明, 以证明收入足够可以申请所有现有的1 - 4单元CMHC按揭贷款保险产品。受到同样的产品准则及保险保费受薪的借款人。

3.自雇借款人(以少于3年以上经营)没有传统收入确认的形式可以访问CMHC投保融资之买卖交易高达90%的贷款与价值比率( 80 %再融资) 1 - 2单位自用物业。

4。灵活的融资方案 - 一次放款和分次放款可用。

对于有些自雇人士可以出具来自第三方的收入证明,有些人士无法出示相关证明的情况,CMHC制定了相应的政策,细节如下表:

传统上由第三方证明收入

自述收入,无法由第三方证明收入

贷款目的

购买房产,转贷款,改进需求(一次和多次放款)

贷款金额与房屋价值比例(LTV

购买房产:

1-2单元住房最高LTV95%

3-4单元住房最高LTV90%

转贷款: 最高80%

购买房产:最高90%

转贷款:最高80%

首付款来源

来自借款人和借款人接受的馈赠(须有gift letter证明无需偿还)

来自借款人(银行账户)和有限制条件的赠与

房产类型

1-4单元房产

1-2单元自住房产(非用于出租类房产)

摊销还款期(amortization

LTV大于80%,最多25年;LTV小于及等于80%最多40

对借款人身份要求

永久居民包括新移民(无加国信用记录);非永久居民限1单元自住房产,且LTV小于90%

永久居民有少于3年的经营记录。不接受在加拿大没有信用记录和非永久居民的申请。

需提供的文件

税务局完税回单(Notice of Assessment),经审计的财务报表。最近两年的收入证明或连续四年平均收入。

生意注册文件(少于3年经营历史)。CMHC会对行业模式的了解评估自述收入的合理性。

从业要求

至少两年同一行业从业经验,包括非自雇时间在内。

信用分数

LTV>80%时最低信用分数600

LTV60.01%80%时最低信用分数580

LTV<60%: 没有最低信用分数要求

LTV85.01%90%(仅限于购买房产)最低650

LTV75.01%85%最低620

LTV最多75%最低600

偿债能力

信用分数在680分以下,GDSTDS分别在35%42%以下;信用分数高于680分,GDS/TDS: 39%/44%以下

如果您有房贷方面的问题, 请致电Sally  Han, MBA,CAAMP成员。

就职于加拿大最大的贷款公司:Mortgage Alliance ,她是资深的房产理财顾问, 全职房贷经理.

直拨:647-328-2896

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