在Toronto DT, Condos Apt 需要买车位么?

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听起来这个问题很幼稚。在北美哪有不开车的? 不买车位,就只能坐公共交通。岂不是非常局限? 可以说每个在DT 工作或生活的professional 都忙着工作。而且DT提供的生活设施,比如健身房,grocery store,movie theatre, Bar, food court 。。。基本满足全部需求。出门坐出租就可以了。

那是不是可以不需要买车了?

先看看车位价格: DT Yonge 街两New Construction Condos Apt的车位,动辄$70,000. Midtown, Yonge/Eglington 车位,$60,000. 这个价格只能说Ridiculous! 如果去租一个车位,按$250/月,10年的租金 $30,000.  买一个车位的价钱够租车位20年还不止。

那么有几个问题: 这个Condo会住20年么?20年之内是不是一直需要自己开车?20年之后的社会,大家还都开车么?

第一个问题,可能大部分自住的买家都不会在DT的condos 住20年。如果出租,学生也很多不会有车。那买的车位可以出租。

那第二个问题,如果住 DT 20年,是不是就不需要买车了?车一个月估计开出去4 个周末,月保险,油钱是不是够去租车了?

第三个问题,20年后还需要自己开车么?众所周知,虽然Tesla 不是全自动驾驶,但AI的发展是当今社会和科技最热门的方向之一。估计10年后全自动驾驶不是问题。从价格和安全性两个角度考虑,那租车开是不是比自己开车还划算?

最近CBC 11月2日出了个新闻。一个Ottawa的住户准备把Condos Apt 给卖了。因为Condo manager 发现这个住户在用Condos 地下室停车场给她的电动车充电。然后Condos manager 把这个电闸给关了!这个住户 费了很大的劲试图打赢这场官司,但结果还是因为手续太繁琐准备放弃。 省政府还在考虑相关的法律,让Condos的管理委员会允许住户使用绿色能源车。政策总是比市场慢半拍。还是自家的Garage好用,爱怎么充电就怎么充电。言下之意,政策没出来之前,要购买Condos Apt的住户,至少得考虑能否买电动车了。

另一篇文章指出,Condos Apt 的需求,主要还是投资驱动。投资的人不在乎 Condos 的价格攀升。那么车位,可以说不怎么需要考虑了。

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2017年10月三地区独立屋历史价格比较

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Mississauga 在10月份销售处了4间3M(百万)以上的豪宅。扣除豪宅因素,10月份销售均价在1M左右。其月销量是Markham 或者是 Richmond hill当月销量的两倍。 Markham在9月份销售出了两间3M以上的房屋,在10月份销售出了两间3M以上,3间4M以上的房子。扣除豪宅因素,这两个月的销售均价在1.3M左右。Richmond Hill 在10月份销售了3间3M以上的房子。扣除豪宅因素,10月份销售均价在1.3M左右。
从跌幅上看,Mississauga 独立屋目前均价在1M左右。Markham独立屋均价扣除豪宅因素,应该在1.3M左右比较合理。Richmond hill 跌幅放缓。估计年底均价在1.2-1.3M之间。

从两年曾经的历史涨幅上看,Richmond hill最受追捧,为62万左右。Markham其次,为56万。 Mississauga两年的曾经涨幅为40万。目前的两年涨幅,Mississauga为16.8万,Markham其次,为14.4万, Richmond hill则基本回到了2016年1月份的1.3M的水平。

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2017年10月份Condos 市场回顾

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为什么要关注Eastern Waterfront 区域

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进入9, 10 月份,各种condos 发行应接不暇。其中最瞩目的东部湖滨改造计划很多人都很关注。早在年初,东部湖边的Lighhouse  Condos 和Time Space就很热卖。Lighthouse 和Time space 一期这两栋楼基本一出售就销售而空。Time and space 二期也在今年独立屋市场惨淡的大背景下,7月份也全部销售完毕。 目前湖边东部还在发行的Condos 楼盘有 Canary Commons楼盘和即将发行的 Lakeside condos。 其中目前Canary Commons 楼盘小户型也基本销售完毕。Lakeside Condos 因为Google smart city的新闻而紧锣密鼓的即将开售。

很多人都因为Google smart city 的引入而对 Yonge 东部湖滨有个印象。但对哪个区域和这个区域如何发展却印象模糊。 这里从Google smart city, 交通,购物三方面汇集目前收集到的信息描述一下 东部湖滨区域的发展规划

1. Don River 西面和南面,

2017年3月份,多伦多 三级政府组建了waterfront 重建公司在寻找一个创新和有资金的公司来重建这个有世界影响力的 eastern waterfront社区。

2017年 10 月17日,一个 google 母公司Alphabet 的部门Sidewalk Labs 和Waterfront Toronto 公司签署了协议。其中Sidewalk Labs 公司会在一年内投入 $50Million US dollars 到一个12 acre 大小的 Quayside 地区(见图一中棕色部分)。而且在这个协议中, 这个公司同意会有意向扩大这个投资区域。这个最初的投入过程会涵盖至少3.3 million sqft的住宅区。 而且这个区域会作为高新技术和城市建设的试验田。三级政府包括了总理Justin Trudeau, 安省省长  Kathleen Wynne 和多伦多市长 John Tory 出席了这个“Sidewalk Toronto”区域的新闻发布。 从November 1, 2017开始, 这个项目就开始进入为期一年的公众意见征集。 作为三级政府,同期第一步开展一个叫“Port Lands Flood protection protect”的计划,筹集到并陆续投入$1.25B 资金研究东部湖滨(也就是这个Eastern Waterfront 区域)抗洪问题。这个也包括重修Don River 的入湖口区域。 (References 见CBC and Global and Mail).

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(图 一)

其中,红色区域Quayside 是第一期投资发展的区域。最终会发展到整个Eastern Waterfront的区域。

2.介绍Don River的东面。

在Don River 东面,一个在筹建的项目叫East Harbour。 根据开发商First Gulf 介绍,East Harbour 项目会建一个12million sqft的办公/商业楼群,可以容纳50,000员工,占地 60 acres。 这里会建成东部市中心的一个交通枢纽, 有至少两条的Go Train 线,一条TTC 街车, 以及未来会建一个Relief Line的地铁线,都将在这里交汇。这里未来的交通站会是这样子的(见图二)。East Harbour的具体改造区域见图三。是不是看起来高大上的节奏。

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(图二)

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(图三)

未来会增加一条轻轨,一条地铁线。这个rezoning的计划已经在2017年九月提交给政府 (图四)。

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(图四)

3. 商场

交通汇集的地方自然少不了购物。East Harbour这里会建成一个比Yorkdale mall还大的购物中心。其中transit hub 和plaza的 建造分布如图五所示。

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(图五)

综上所述,Eastern waterfront区域不但已经做好了交通规划,而且已经有Google这样有雄厚实力的企业加入改造区域的高科技建设规划和引入新的商业/学校 发展规划。就多伦多地区来说,这个也是多伦多市中心的最后一块未完全开发的土地,而且是目前为止,改造力度最大的一块土地。显而易见,这个土地的未来升值空间潜力巨大。

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DT 八月份租房市场一房难求

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近期问租房的也很多.Toronto DT 租房最近一房难求.一个listing 经常是三个offers在手. 顺便查了一下最近多伦多DT - C01 区租房市场的数据并公布一下以作参考. 下图显示了 TREB 划定的C01 区的范围。

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以下数据以Contract Date时间为横轴,以DOM - 房子上市天数为纵轴.红色线做了个初步的趋势线.以体现整体Listing 房子DOM的趋势.
其中DOM 上市天数表示:从房子的contract date
listing到市场上起,到租出去,一共的天数.
1, 房间大小500-599sqft, 八月初到现在一共leased 出去129间.其中八月2日一间listing最长时间22天。 8月26日左右新出的listings, DOM经常是 0-1 天就被出租出去.

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2, 房间大小600-699sqft, 八月初到现在一共leased 出去138间.其中八月1日一间listing最长时间23天。 8月26日左右新出的listings, DOM经常是 0-3 天就被出租出去.

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3, 房间大小700-799sqft, 八月初到现在一共leased 出去98间.其中八月1日一间listing最长时间22天. 8月26日左右新出的Listing, DOM是 1-4 天就被出租出去.

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下面看看以上大小房子的listing 均价和Leased均价的比较.基本上每一个size的房子,成交价都比listing价格贵了40-50元.看来租房市场抢offer还得考虑是不是给月租再加50元以便能租到自己满意的房子.现在DT学校即将开学.造成租房市场短缺.过了9月份,DOM 值应该会增加.

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政府是不是又在为房价吹风了

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七月21 日,加拿大本地媒体 toronto star 发文章说市场跌势会反弹。 通常政府在做决策之前都会在媒体放风,看看各个社会阶层的反应。就像4.21 政策开始前,一直就有舆论造势,说新政要出来,会影响楼市的增长。 才过了3个月,就开始放风了?

七月26号,Toronto star 又援引 CMHC 机构,说这次跌幅是短期的。CMHC 全称 Canada Mortgage and Housing Corporation。
CMHC 最早出现在1944年,当时由国会成立,主要是为了向二战老兵提供较廉价的住房贷款。虽然 CMHC 现在的职能有很多,做的杂七杂八的事情也不少,但是最主要的只有一个:提供抵押贷款保险。还记得美国08年的次贷危机吗?当时利率上升,大量信用差的买家开始还不起贷,银行便只好拍卖掉那些房产,于是市场上出现大量房屋被拍卖,供给量上升导致房价下滑,这让拍卖也卖不出好价钱,造成银行巨额亏损,由此引发了一系列的金融危机。这个机构也开始放风了? 记得16年12月份到今年4.21, 贷款缩紧到新政颁布,也就4个多月。期间媒体各种放风,造成紧张气氛。2017年4月房价到最高峰。俄然而至。

July 18 号, CBC表文章,说市长庄德利再次向安省省长韦恩喊话,要求分享大麻税。其它文章引用说,“看看数据。根据加拿大房地产协会(CREA)最新公布的数据,多伦多房屋销量下滑,房价回落,导致房屋交易总价值锐减:去年6月多伦多房市房屋交易总价值为$95.5亿,今年6月跌至$63.3 亿,跌幅超过1/3,也即33.7%,这也就意味着多伦多市征收的土地转让税减少1/3。
实际上,这些理由都很虚弱,真正的理由是安省政府把多伦多房地产市场搞垮了,直接影响多伦多税收,明年的财政收入将更加捉襟见肘。市长的日子也不好过,目前看加地税已是必然选择”

CBC 也在七月底发了一篇文章,由federal agent 说这个熊市是短期的。

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那这次房价会跌多久?这里就不上图了。有感兴趣的读者可以加我微信发这个分析的数据图。

个人从 TREB 数据分析,从2012年到现在,涨幅循环了五个周期,到四月份是第五个周期的最高位。每次涨幅,起始时间持续三季度到四季度左右,然后到最高点开始跌。整体势头从2012 年看到现在一直上升。应了中国那句老话,螺旋式的发展,周期性的前进。 不过从数据上看,每次的跌幅大概回落1/3 到1/4周期的时间段。也就是目前所说的大概跌倒去年年底或者会回溯更多些时间。

TREB的数据都会滞后一个月。毕竟从统计角度出发,收集数据有个时间差。根据自己跑市场的情况分析,

  • 从卖家角度出发,八月份的一些Listing 价格已经叫的比七月份强硬。虽然叫价比4月份的高位低。但再往下砍价的空间很有限。主要原因有几个。其中很重要一个原因是目前出租市场火爆,卖家有选择不卖房的理由,而把房子出租出去,保证房子的现金流,等过了这波低谷再卖高价。
  • 从买家角度出发,房屋价格在7月份基础上再降的可能小很多。卖家惜卖,让买家在挑选 on the market 的房子上选择越来越少。会发现怎么没有自己中意的房子买?从而对一些自己看中的房子,在有一定价格优惠的情况就早早买下。这个做法在一定程度上缩短了好房子在市场的on the market的时间。一旦这种苗头蔓延,意味这买家的议价权会越来越小。
  • 从二次加息的角度出发,虽然这个消息一直对买家是个信心支持。笔者一直观察市场债务违约的房子出现的新闻。但基本没有发现。这个从侧面证实卖家在卖方价格上的再降价空间,基本很小。从政府层面来说,加息也是考验市场消化能力的一个因素。所以不会贸然在短期内持续加息。

欢迎联系Janet team:  647。639.2733; 微信号:hrui17196 or 4163180366 —– ZEN King West Condos 第一轮拿盘。

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政策打压是不是从根本上解决房价上升的问题?

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1. 这个是CBC 四月份和六月份发的文章,实际上今年3月份到7月份,大温地区resale 价格涨了11%。

4.jpg四月份文章

6.jpg六月份文章

到了8月份,CBC连续发表三篇文章。

2.jpg八月八号

这篇文章不但说了温哥华,同时指到了多伦多房价,实际意义上没有多少slow down。

3.jpg八月五号

这篇文章提到,温哥华房地产市场并没受到外国买家的影响。实际上,半年后市场就已经开始回温,一直升到现在。

5.jpg八月11号

这篇文章提到,温哥华也是15% 国外买家税,首付低于20%的买家要通过银行的压力测试才决定是否贷款,同时贷款利率也升了。 上个月,Bank of Canada 提高了银行利率 0.25%。 招术出了不少,房价还是依然走势上扬。

那么多伦多市场的房子真是卖不动么?

看分析的两个TREB的数据图揭示多伦多 Condos市场的买卖走势。大部分的 Condos 价格,买家还是能够承受。对第一次买房的人具有普遍意义。

C01_condos.jpg

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这个是C14区 Yonge/ sheppard- Finch 区域和C01 多伦多市中心 Condos 市场 的库存量和销售量 从2008年 1月份到现在的 数据图和大致的走势图。其他地铁沿线区域的走势图和这个基本类似(有需要其他区域的走势图的可以私信联系)。

C01 区的市场Listing 数量比其他区域大,但需求量也大。

有趣的是,7月份的C01 区 Listing 数量又有所下降。虽然这里面有很多原因造成Listing 数量下降。Month of Inventory 在7月份是1.8, 也就是目前的Listing 数量只够市场在1.8个月销售完。这个MOI 在 Dec 2008 可以达到8.1! 看来虽然市场最近成交萎缩,可是要DT 市中心condo的MOI 达到 2008年水平,还有很大距离。

从图中看,市场需求量的趋势还是比供应量强劲!

虽然现在受政策影响,Condo市场价格略有下降。但从这库存量上看,政策打压不能从短时间解决Condo的供求关系。那么价格的短期波动对长期的走势影响有限。

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Markham 区 从发展地段看房子

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从Markham 的一些发展区域找新房

安省政府周五June 9th宣布投资$1.27亿元,兴建约克大学万锦市校区。这将成为万锦市乃至约克区的第一所大学校园。万锦市将为校区提供5英亩土地,价值约$2700万,约克区政府也将投入$2500万元的配套资金。原文见如下地址

https://news.ontario.ca/maesd/en/2017/06/ontario-supporting-first-university-campus-in-york-region.html

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据悉,新校区将于4年后的2021年投入使用,当年秋季开学时,将设立20个专业,招生人数从第一年4400人,增加至1万人。

根据规划,新建的约大校区位于万锦市Kennedy和Hwy7的西南,泛美运动中心(Pan Am Centre)的西侧。该地段离华人商场新旺角以及朗豪坊仅数百米,甚至步行可至。

  • 周边环境:北面紧靠著名的旅游点於人村main街,南面有YMCA、Goodlife健身中心和GO火车於人村站。
  • 交通: 其中GO火车站即将实现全天双向服务,每周班次增至170班。
  • 购物:万锦市长薛家平表示,新校区的建设规划将为万锦市的市中心(Downtown Markham)建设,带来更多人气和物流。

现看看最近发售的这里附近的新房

Condos(公寓)

  • Uptown Markham - Riverside Phase 3 万锦黄金地段大型高层豪华公寓开发商保留单位,由著名建筑商Times Group开发。位于HWY7/Warden旺地东南角,交通便利,近GO TRAIN,和YMCA,近HWY407和HWY404,附近建成大型体育馆,Cineplex电影院。Unionville高中,未来的约克大学万锦分校也将在数年后建成,近在咫尺。2018年4月即可入住。免费转让。
  • Valleymede Tower奢华公寓高层。 Bayview/ Hwy 7黄金地段,渔膳舫、道樂、峨嵋海鲜、时代广场、黄金商场,金贸中心饮食,娱乐购物应有尽有,对面丰泰超市即将开幕該樓盤可以上的全部都是安省最名列前茅的中小學,包括法語小學Adrienne Clarkson Public School,名牌中學Thornlea Second School和全省排名超前的Westmount Collegiate Institute中學。 家里有宠物,或者长者居住的话,这里有独家的Patio, Condo带的小花园。免费转让,包车位,,地板升级, 交接费用封顶, 厨房全面升级, 1810月交房。

镇屋

  • 开发商Times Group开发的 豪华园景镇屋-栢丽园 Pavilia Park ,地处康山 Thornhill 繁华地段 Hwy7 / Bayview /Leslie.单双车库。 2018年夏天交房。
  • Unionvillas Townhouse,这个盘位置很好,双车库四睡房,校区排名很高。目前市场单车库2000尺二手镇屋都要120w了,附近约克大学建好后,投资自住都是最佳选择。周边非常便利,华人超市,西人超市,VIP电影院,市政府,约克大学,各种中西美食餐厅。
  • · Kylemore Angus Glen Townhouse顶级豪华镇屋!Freehold! 位于万锦黄金地段-Kennedy & 16th街!特鲁多高中学区!单车库双车库。房屋面积由1710呎至2578呎!

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C1 区2017 1-5月 新出condos价位分析

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1. Downtown 2017年初到现在出来了好几栋condos。 且不论condos 热销与否。先看看C1 区房子的基本情况。这里拿 c1 区域700-799sqft 大小的房子做了个比较。10年以上房子两室,700-799sqft比较少。但0-5新的房子里面,700-799sqft比较多。可以看出近年来房子趋势是越盖越小。C1区域基本尺价可以分以下三个区域。1区<2区<3区。3区尺价最高。

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下图,分四个区域,每个区域按房子新旧的均价(从10月2016-五月2017)都标出来。这个时间区域考虑了前几个月的价格涨幅和当前的价格波动的影响。从这个幅度上看。每个阶段年份的房子价格都没有跌出去年10-12月份的价格。或者基本持平。那么要在C1区买房,以下表格就可以看出基本预算。平均价位的预算可以考虑2区附近和1区的房子。3区,Bay and Yonge街和多大附近尺价更高,得另行考虑。

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3. 那么算一下50-70万的budget可以买700-799sqft的什么样的房子。再和近期出来的楼花价格做个比较

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考虑完价格,房子大小,再结合个人对地点的要求。基本对C1的700-799sqft房子的大小就有了基本的概念了。 有什么问题,欢迎来电讨论。

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恭喜,您的无忧博客已成功开通!

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