理性面对房市政策变化

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过完元旦,大多地区房市突然极端火爆。1月份平均售价相对去年12月份的环比涨幅为5.3%,引起恐慌性抢购,导致2月份环比涨幅达到吓人的13.9%3月份市场似乎恢复了一点理性,但是月环比涨幅仍然处于4.56%的高位,而且Condo的涨势和独立屋不相上下。

 

祸兮福所倚。毫无疑问,这样的涨势不可持续也不该持续,房地产相关政策调整再次成了超级热门话题。在427日省预算宣布之前,笔者在这里谈谈对各种政策调整的看法,必有疏漏之处,权当抛砖引玉吧。

 

“核武器”政策:提高资本收益税

资本收益(Capital Gain)指的是从资本品交易中获得的利润,所谓的资本品,包括房地产(主住房以外,持有一年以上)、各种证券投资等。现在的政策是:资本收益取50%的折减比例计入当年收入,然后征税。多年以前,这个折减比例曾经有2/375%

 

可以想见,如果大幅提高资本收益的折减比例,对房地产投资的打压效果会是相当广泛和明显的,可以说是“核武器”。但是笔者分析,资本收益税恰恰是近期最不可能的政策调整对象,理由如下:

  1. 如上所述,资本收益的涵盖范围远远不止房地产。如果加拿大单方面提高资本收益的税赋,不光整个加拿大的房地产行业,而且整个加拿大的证券投资行业,都要遭殃,资本必然要大量外流到美国、英国等低资本收益税赋国家,后果不堪设想。

  2. 同样原因,提高资本收益的税赋属于“无差别大规模杀伤性武器”,不光会影响GTA,还会影响所有地区,很难达到“有的放矢”的政策效果,不是一个好的政策选项。

  3. 从实施时间上看,资本收益的税赋政策由联邦政府制定,而联邦政府在322日已经通过了新的预算案,即便要再调整也得等到明年了——现在还在津津乐道“马上对资本收益加税”的“砖家”是多么不靠谱啊!

 

说实话,资本收益的税赋方面,当前政府应当且可行的做法,是加强执法、严厉打击那些瞒报资本收益的行为,特别是打击那些利用“主住房免征资本收益税”规则,频繁买卖房产甚至“雇人头买房”的行为。

 

对海外买家征税

在笔者看来,对海外买家征税,可能是最有可能实施的政策,原因是:

  1. 针对性强:直接影响的是GTA的房市,因为几乎所有海外买家都住在这里,不会殃及池鱼。

  2. 效果恰当:从温哥华的经验看,由于针对性强,肯定对GTA的房市的过快上涨有遏制作用;但同时,GTA的海外买家的比例远没有温哥华那么多,而且具体的税率也可以比温哥华(15%)低一些,或者可以和限制海外买家买房的数量结合起来进行,因此对GTA房市的冲击会比较缓和;更重要的是,从政治上看,不太会影响自由党的选票。

 

炒房税(Flipping Tax

其思路是对“快进快出”持有期短的房屋出售行为征收惩罚性税赋,主要针对炒楼花(交接后即卖出)和炒现房(现房装修后即卖出)两种情况。笔者曾经看到一个房龄45年左右的Bungalow201611月下的offer20172月交房入住,然后用一个月装修、卖出,税前净利润达到了40%。“炒房税”政策的打击面小但是对市场的边际效应不见得低,而且能让政客们对选民有个交代,也是一个值得考虑的选项。

 

空房税(Vacant Home Tax

据说这是多伦多市长庄德利最喜欢的一项政策,因为多伦多号称有6.5万间空置房。如果属实,这个政策的好处显而易见:不仅可以抬高投机客的炒房成本,而且可以增加房屋出租市场的供给。但是这个政策的问题在于技术难点太多:多伦多的人口流动性非常强,那么怎么界定“空置房”合适?怎么分辨假出租?真正自己不住的房子,哪怕是投资房,其实绝大多数还是要出租的,那么这个政策对抑制房价过快上涨能起多大作用?说句玩笑话,这不会是庄德利的“奥巴马式政治手腕儿(鼓吹一个看上去高大上、实际执行不会有什么效果的政策,是自由派常用的策略)”吧?

 

总之,笔者总的感觉是:首先,从政策的出发点看,确实应该出台政策平抑房价过快上涨,但这绝不是要让房价下跌,也很难下跌,因为GTA地产市场供不应求的局面难以改变;其次,从具体的政策选项看,提高资本收益税可能性很低且近期不会实施,而海外买家交易税、炒房税、空房税都是可行的选择,其中海外买家交易税和炒房税于情于理于可操作性都不错,采取一项或两项的概率最大;最后,从房市长远健康发展的角度看,说句公道话,现在不采取点政策恐怕是最不应该的——整个加拿大加息在即、购买力有限、实体经济疲弱,GTA房市一家独大,绝非好事,等到象温哥华那样走入畸形发展的歧途、民怨沸腾,那麻烦可就大啦!

 

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

 

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000336, under FMP, Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

 

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮wang_fu_jia@msn.com或光临近期举办的讲座 http://info.51.ca/my/view-415514-229195.html

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