GTA房价真的要崩盘了吗——Home Capital股价暴跌事件分析

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各位普盛的合伙人、投资人和合作伙伴,大家好!

最近地产行业政策和融资环境发生了一些大的变化和事件,这对我们普盛房贷投资基金(以及最近成立的鼎盛房贷投资基金)既是挑战也是机遇。经过研究,我们的看法和应对措施是:

最坏能到哪里?

我们认为,在近期,加拿大(包括大多伦多地区)不会出现房地产价格的快速大幅下降,也不会出现房地产价格的长期下跌。这个观点基于以下事实:

1. 加拿大的住宅房地产金融风险控制政策非常严格,比如“先预售65-70%才能开工”、首付比例20%以上、房贷债权可追索(如果卖房不够还贷,Borrower就必须拿其它资产来还)等,这些比美国要严格得多,很多也是上世界80年代末90年代初加拿大所没有的,非常有利于防范房地产市场风险。

2. 大多伦多地区有着非常强劲和综合化的人口流入、基础设施、产业结构,而土地供应又长期严重不足,刚需占主流,外国人买家一直只占很小一个比例。TREB在5月2日公布了海外买家在金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)活动的数据:在2008年到2017年4月,海外买家在房屋交易中仅占2.3%的比例,在2016年为2.2%,在今年1月至4月也只占到2.6%。就海外买家而言,不到1%是加拿大以外的地址,其余则是美国地址。至于炒房的情况,也不如想象的那么严重,同期87-90%的买家是买房自住,今年头4个月则有88%的买家属于这个情况。金马蹄地区有6.2%的业主拥有不止一套房,但无论国内买家还是海外买家,在一年内卖房者去年不足5%,今年头4个月则为7%左右。

3. 本次加拿大Home Trust母公司Home Capital遭遇的挤兑危机,远非2008年美国的贝尔斯登和雷曼兄弟的危机那么严重,因此很难造成对整个加拿大金融系统的崩溃性冲击,更不会造成全球性的冲击。

4. 从加拿大银行协会和美联储的统计数据看,即便在90年代的房市大萧条中,加拿大的银行房贷违约率在有数据库记录的历史上是最高的,也不到1%。而在2008年起的全球金融海啸中,加拿大的银行房贷违约率最高也只有0.7%,而同期美国超过11%。现在全加拿大的银行房贷违约率不到0.3%,其中安省不到0.2%,而美国的超过4%。

5. 从Home Capitalt本身的情况看,它主要的问题不是房贷组合的质量不好(坏账率仅0.3%),而是它的流动性本来就不足——从它的2016年报看,2016年底流动资产仅20.7亿加元,而存款有150.9亿加元。那么,Home Trust在房贷放款业务扩张的情况下,确实容易出现流动性紧张的问题。

总之,市场形势恶化到90年代的情况的可能性非常小,也很难糟糕到2009年的情况,因此咱们不必过度恐慌。

站稳脚跟,加强风险控制

在一月份,鉴于当时房价猛涨的形势,我们已经采取了大量的反周期风控措施。今天,为了更好地控制风险,确保普盛集团成为一个稳健持续的地产融资平台,普盛从即日起进一步全面增强风险控制政策,列举如下:

1. 全面压低负债率LTV上限。
2. 执行更加严格的信用调查政策,包括大幅提高信用分下限、加强对Borrower的资产调查和分析。

3. 严格控制续借和反复抵押。

4. 调整投资组合的地域分布。

5. 做好资金的流动性管理,杜绝“人情赎回”和“人情还款”,安排好充足的准备金。

6. 加强项目渠道的开发工作,这样万一市场进一步走冷,普盛的资金也不会出现空转。

今天我们统计了一下,对普盛投资组合的安全性充满信心:从2016年1月1日起到2017年4月27日为止,我们完成的累积投资额为$45,467,250,已经还款$22,952,750,还款率高达50.5%,而且没有一起恶性拖欠;以当前现价测算,未到期项目的平均负债率LTV在60%左右,平均Borrower信用分超过700,平均合同期限不超过7个月,而且实际上提前还款比例较高;我们的资金结构具有强大的可伸缩性,可以做到即便对我们的资金需求骤降70%也就是只剩30%,我们的股本金也能保持满负荷运转无闲置。

因此,即便出现了最坏的情况,普盛也有充足的安全垫

充满信心,提供更好的地产融资体验

我们认为:随着银行房贷的收紧,未来两三个月对我们的融资需求会大幅增加,同时加拿大和大多伦多地区的房地产市场之前过快的上涨势头会被遏制,这些都有益于普盛和鼎盛业务的长期健康发展。

因此,我们近期的方针是:继续打造“堡垒式资产负债表”,坚持“三个高质量(高质量的项目渠道伙伴,高质量的投资人,高质量的项目)”不动摇,专注于华人地产融资市场,进一步强化风险控制(具体措施见上);在此基础上,抓住机遇发展和壮大自己,发挥专业、大额的优势,挑一般人做不了、自己做得舒服的好项目做,特别是要进一步扩大普盛在现房救急一贷和低负债率现房二贷市场上的领先地位。

对于专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们将继续为他们本人或其客户提供专业、实惠、快速的融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

做金融,乌龟一定会跑过兔子!让我们做到先不可胜而后胜!非常感谢各位的理解和支持!

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮wang_fu_jia@msn.com或光临近期举办的讲座http://info.51.ca/my/view-347387-229195.html

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