聊聊经济与金融(四十五)——该如何来看待这疯狂的房价?

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很久没有聊这个话题了。还记得去年开始聊这个话题是起因于朋友们问有关加拿大经济的看法,结果一路聊下来,有关加拿大经济的东西几乎没有涉及,谈的基本上都是中国美国和欧洲的东西。

这么多年来,对于加拿大的经济真的没什么好聊的,唯一具有话题性的可能也只剩下加拿大的房价了。十几年来,加拿大的房价几乎是一条直线的往上涨(除了09年有一丁点回落之外),这一波上涨涨了将近20年时间。从去年初(加拿大央行两次降息)以来,加拿大房价(主要是多温房价)更是一飞冲天,上涨斜率超过45度角。

最近一段时间,社交媒体流传了许多段子,比如:上联“傻傻”的来,“傻傻”的买,“傻傻”的挣了几十万;下联“精明”的算,“精明”的看,“精明”的一年又白干;横批:相信就买,不相信就接着看。还有一篇文章,题目是《那么多年认为多伦多和温哥华房价会下降的人究竟有多傻?》。这篇文章在朋友圈是传疯了,点击率飚涨,当然那个打油对联也是在微信朋友圈疯传。

昨天上午(九月二十四日,周六),有两个新盘开盘,我没事跑到一个楼盘去看看市场情况。结果现场情况把我吓傻了。Madison homes (在九街东边,几乎房子要盖到万锦的最东边了,不可能再往东了,往东就是红河谷公园,再东边就是pickering了)开盘现场,很多人在排队,我到了现场看见几个华人在热聊,我上前打声招呼,想了解一下情况,马上有一人热情地与我对话(后来知道是地产黄牛党),并告诉我详细信息,而且拿出手机给我看具体的情况,一个28尺LOT的2300尺独立屋(双车库,车库在背后attached)开价128万,40尺LOT的3250尺独立屋开价159万,订金10万分三个月付。就这样的价钱,这么高的订金,居然还有那么多的人在排除在抢。我观察了一下,来买这个房花的华人还真不多,印巴面孔的倒挺多。

回到家跟一个朋友说了一下我的所见所闻,他说不奇怪。现在想买新盘,基本上买不到,都得找地产黄牛党买,要付3-5万的手续费(现金式佣金)。下午他传给我Aroura当天开盘的一个Townhouse项目的价格,20尺LOT的1300多尺的TH开价70万以上,1900尺的80万以上,树林旁的加8万ravine premium,接近90万。今天他又传给我一个East Gwillimbury九月十日和昨天两次不同时间开盘的价格,同样尺寸面积的楼盘两周时间价格涨了十万。我真的是惊得无法说话。

对于多温疯狂的房价,人们攻击外来资金,地产业的人士反驳说低利率是主因,目的在于阻止政府出台政策限制外来资金。可我在分析这房价,我倒认为外来资金确实是推动房价上涨的主因。低利率和供应量低是原因,但基本上是让房价保持比较快速稳定的上涨。自从今年8月温哥华推出限制外国人买房政策之后,多伦多的房价真的如脱绳的野马向前狂飚,一日一价。我起先也一直认为是开发商在供应量上做文章而导致房价不断快速上涨,现在我发现真的是外来资金,一点不假(虽然来找我购买非居民房屋保险的只是这些来多伦多买房的冰山一角,但从频率上来看我能够大致估计出现在非居民来多伦多买房投资的是成几倍地在增长)。

说了这个之后,似乎没话可说了。错了,我前面所说的都只是现象,真正要着墨的是这个后面的东西。

我要分析的主要就是这个外来资金。虽然这外来资金不仅仅来自中国,而是全世界,但不得不说,买房的外来资金有相当大一部分是来自中国。所以,我就主要来分析一下来自中国的外来资金以及未来这部分资金来源的持续性及趋势,这样我们就有机会大致判断加拿大房价上涨的可持续情况。

大家知道,中国从去年下半年开始,房价的上涨只能用暴涨来形容,以致由于限购弄得夫妻不得不为了买房而离婚。现在根本就不是一线城市上涨,二三线城市也在疯狂之中。

我在前面的文章中也说到中国的房价的问题。我说过,房地产和股市是中国超发货币的两大蓄水池。去年中国股灾,资金流入房地产是很正常的,一点都不出乎我的意料之外。当然,这个房价上涨也是政府主导的,两个主要原因:一是为了在美元上升周期里阻止资金外流;二是解决地方财政收入和债务问题。若用阴谋论来说,去年的股灾实际有政府的手在主导,是要让资金流入房地产以解决地方财政和债务问题。

买了房的人欢天喜地,但没有人想过,这房价上涨对整个国家到底有什么好处或者对自身有什么坏处。

前段时间,网上疯传一个段子:全世界最难的经济学问题,中国一半以上的上市公司一年的利润总和居然不足以在北京或上海购买一套房,然而一个公司只要出售一小部分的股份就够在北京或上海购买好几套房,这到底是房价有泡沫还是股市有泡沫?

许多私营企业主说,我开工厂十多年所赚的利润还不如老婆买一套房子赚得多,而我所开的工厂为国家养活了一两千人,给国家贡献了多少的税收,你说我的心里会平衡吗?

2016年9月10日《北京青年报》报导了全球领先的机床制造企业——德克尔马豪吉特迈(上海)机床有限公司宣布上海工厂停产,原因是中国国内外经济增长趋势下降,市场每况愈下,公司一直面临产能利用率低,高通涨率所导致的生产成本高启而市场需求下降的严峻矛盾,这些问题导致公司发生巨大的长期累积亏损。

我点出了德马吉的案例,但德马吉绝对不是个案。中国实体经济的现实问题要比想象的严重得多,德马吉这样的公司都能倒,中国有几家企业比德马吉还牛的?是不能倒的?

当企业大面积倒闭的时候,中国的经济还剩下什么?房地产吗?房地产能当饭吃能当衣穿?国家经济和实力的真正核心在哪里,知道吗?没有实体经济的国家是虚的,房地产是没有多少技术含量的低端的产业,它绝对无法支撑起国家经济命脉的。

我曾经说过,房价上涨把企业挤出城市,企业的离去也将带走人。人口下降的城市,房子谁来住?没人居住的房子,谁买?没人买,跌不跌?资金走不走?答案是很明显的嘛,最终房价是建立在沙滩上的。

当美国收紧利率缰绳的时候,中国人是一点都没感觉到大厦将倾的危险。当美联储主席耶伦在全球央行会议上说,美国2017年的利率区间将是0-3.5%,而2018年这个区间将扩大到0-4.5%,许多人根本没有看出耶伦夹在整篇讲话中这个数据的意思,大家只关注美国在用嘴巴升息并且笑话美国根本无能力升息,殊不知,美国在做着充分的收网的准备——美国的利率绞绳正在往你的脖子上套下去。在美国还没收紧绳套的时候就已经有多个国家撑不住而倒下去了。美国在等中国到底能撑多久,美国在等中国用房地产这颗毒药把实体经济吃得体无完肤病入膏肓,美国在等中国再继续印钞去撑GDP表面的数据。确实,美国用心良苦,要治中国这样的国家,没有一定的时间是不行的,一定得有耐心,用力去打它,反而不容易打死,而要慢慢让它自己去吃药,让这有巨大负作用的药把肌体吃到无法支撑的时候,根本不要用力,它就倒了。就象当初美国搞前苏联一样。只是手法有些不一样,搞前苏联,美国用的是政治和宣传机器,搞中国用的是经济手段。

有上海的有识之士说,我看着房价这样天天上涨,我是吃不香睡不好,不卖掉房产进行资产多元化配置我实在难安心啊!我认为这个人有眼光,中国房地产价格是到了回光返照的时候了。

当中国房地产巨大泡沫破裂的时候,加拿大房价坚挺所依赖的动力就消失了,这样,即使利率还是很低开发商的供应量也还是很少,加拿大房价再想快速持续上涨是不太可能的了,能够不跌就已经很好了。所以,炒房客们,还是要悠着点,房子不象股票一样可以分分钟出手的。

作为财务顾问和风险控制专家,我一向主张财富的保护,也就是说你的钱或所赚的钱,首先不要亏掉或套住了,其次才考虑是否赚钱的问题,而不是把是否赚钱当作首要目标或唯一的目标,因为如果这样想这样做的话,你总有一天会死得很惨的。不信,等着瞧,到时候别怪我没有提醒你。(未完待续)

此文题目虽涉及经济与金融,但非为理财话题,切不可作为投资理财方向的参考与指引,仅仅是闲聊话题。本人虽为理财顾问,但对本文所产生的有关投资理财的后果不承担任何责任。若您有投资理财方面的问题和困扰,请与我联系面谈,我将为你诊断你的家庭财务规划的合理性与问题的所在,并为你规划解决方案。

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2 条评论

  1. 1. 心仪 said,

    2016年9月26日 13:45

    可是如果移民数量不减少,利率一直在低位,房价还是会维持在高位的。

  2. 2. 山蛟龙 said,

    2016年9月26日 22:13

    心仪,你说的也没错。不过,你想吧,当城市年薪10万以上的中产都无法买房或支撑这样的房价的时候,我们要记住这个国家目前还是白人当权的。这些人不会愿意财富让搞投机的少数族裔所控制的,每个靠辛苦工作赚钱的人都会痛恨食利阶层的,更何况这些食利阶层还是外来的少数族裔。所以,选票总有一天会决定着政府下恨手来治理这种投机风潮。要知道西方国家都是以规矩治理世界的,当投机风潮过盛的时候,白人的规矩总有一天会把这些食利阶层的财富席卷一空的。

    从一个国家来说,财富要靠创造而非投机,投机永远都是暂时的。国家经济的真正命脉是实体经济而非房地产。当一个人炒房之后就什么都不想干了,这不是个人的病,而是社会和国家的病,这种病一定会得到治疗的。

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