这样的房价,我挺担忧!

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20152月份,我写了一篇文章,题目是《房价到底跌不跌》,里头的观点我是偏向于房价上涨的概率更大。写这篇文章的背景是许多客户朋友在跟我聊理财投资话题时,总是会聊到房价,而TA们当时最关心的是房价到底跌不跌,所以我从正反面分析了客户朋友的问题,写了那篇文章,有兴趣的朋友还可以google一下我的博客上的这篇文章。

 

两年时间过去了,现在的情况是什么样的呢?我完全可以用疯狂和可怕这样的字眼来描述多伦多房市的现状。

 

1、  去年底的Estate of King的火爆,现在看来根本不算什么。现在任何一个新盘出来都是疯抢,甚至连condo出来也是疯抢。前不久在旺市开盘的icone,据说总共只有500多个单位,但登记的worksheet达到了一万份(即有意向购买的)。大年初一,华人地产经纪也不得闲,大家为了钱,不顾一年中最重要的节日,不顾天气寒冷。当然买房的人更是疯。

 

2、  现在是只要挂牌,几乎没有不抢offer的,而且抢offer的加价幅度简直令人无法理解。以前加价5%10%都觉得加了很多了,现在抢offer加价50%实在不算什么,加80%的也常在市场上出现(当然这种加价跟低报价有关系,但总体上抢offer的加价幅度还是非常惊人的)。除了加价,参与抢offer的人数也是屡破记录,动不动就是十几二十个人参与抢,甚至三五十个人参与的也不鲜见。当然,挂牌的房子所引来看房的人也是屡破记录,有报导说有一个房子居然引来800多人的看房。

 

3、  除了土地房抢得凶,condo现在居然也抢疯了。以前要卖condo,在市场上挂个一两个月能把房卖出去都算快的了,现在是居然一挂出去,当天收到三五个offer的是家常便饭。不但收到offer快,而且基本上也都是以bully offer抢走了。

 

4、  什么样的破房子烂房子都能卖个好价钱。有报导说downtown有个很小的破房子居然卖了106万,而以前房主购买价是2.7万。

 

5、  现在所谓中心区的房子动不动就上两百万三百万,连Whibyoshawa 那边边远的地方所新开的盘都开始冲上了百万。象即将开盘的天文台、Richland等盘基本上开盘价都要在三百万左右。更严重的是开发商一拖再拖,找各种各样的理由捂盘惜售。

 

6、  现在的媒体、微信群等,基本上天天都是房价房价房价, 人人都象疯了一样,除了房子就没有热点话题就没有生活乐趣。低收入人群不断地硬着头皮挤进这个TA们不该来的地方也没有能力来的地方。

 

7、  新盘楼花买票入场变本加厉,入场费越来越高。虽然这种入场费是非法的,但地产经纪参与,售楼的代理公司参与,甚至开发商也参与。

 

我是搞理财规划的,我也曾看好过房市,而且建议身边的朋友去买房去换房(虽然这个对我没有任何利益可言),然而,我不得不说,现在我开始对房市的疯狂有点担心了。因为我认为金融业的核心是风险控制,从银行、投资到保险,风险控制都是每个人要优先考虑的。没有风险意识的疯狂是很可怕的。

 

虽然多伦多持有房产的有利因素还在,正如我20152月文章《房价到底跌不跌》中所列出的。然而,我个人认为现在再投资房产,未来的利润空间应该不太可能再象20152016那么大了,如果2017年还继续疯狂,那么到了2018年风险将会积聚并开始出现危机,2019年很可能是加拿大央行提升基准利率的元年,房地产市场将极大地受到利率的挤压,是变盘的时间点,甚至变盘会提前到2018年底,而风险的积聚将会发生在新盘房花无法closing上,从个别到小面积再到大面积无法closing以至形成系统性风险。

 

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这是一张多伦多房价图,是从1970年到现在的将近50年的数据。不懂看图的人看了之后可能会对市场充满信心,而懂得看图的人,你应该开始担心这市场了。大家看前一波房价暴涨是从1985年开始,那一阶段每年房价也是以20%以上的速度在增长,结果到了1989年,嘎奔,房价无征兆地下跌了。其实任何投资品市场,没有只涨不跌的,也没有只跌不涨的,通常的情况是涨多了必跌,跌多了必涨。1989年开始的下跌是因为前面的疯涨,短期之内涨太多了,必定要有个对涨幅的消化过程,就象人在暴饮暴食之后,一定要消化吸收排泄之后才有可能再吃呀,不可能一直处于亢奋的暴饮暴食状态中,要是那样的话,一定会死去。

 

1997年上来的这一波上涨,到2009年之前都还是正常的,那样的市场风险其实是不大的。从2010年开始,市场开始进入加速上行的阶段。2015年是个疯狂的状态,主要原因在于央行两次降息的推动,2016年进入更加疯狂的状态,原因在于温哥华限购把资金和买家赶到多伦多这边来。我相信,象20152016年这样的上涨是不可持续的,即使多伦多房市的整体基本面还是不错的,但调整是势在必行的,没有调整后市将没有动力。现在调整要好过未来调整,持续拒绝调整引来的一定是崩盘。所以,我认为炒楼花房花的投资朋友们要小心了。

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