聊聊经济与金融(四十八)—大多房市未来将如何走?

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房价似乎一直是个热点话题,不管涨还是不涨,今年尤盛。

最近一个月时间,大多地区的房价与新政之前几乎可谓是冰火两重天。第一季度几乎所有的成交都是抢offer的,从四月初开始,人们就开始等待新政出台,市场开始放缓了,而放盘量却逐步在增加(本来每年的四五月份的放盘量都比较大,由于市场走得慢越发显得卖盘特别的多,市场开始出现“踩踏”现象)。放盘量越多,买家可挑选的余地越大,越不急着出手,因为反正市场上房子有的是,不买这个买其他的也行,说不定还买到更好的。市场走得越慢卖家越着急,个别特别急着卖出的盘就会选择以价格换取交易的机会,所以市场出现下跌,这比较正常。

理性地来看待目前市场上的卖盘,基本上可以分为三类,一类是一定要卖的(已经买了其他房产,在一定时间必须要交接的,有人在微信群里说头发都急白了因为房子卖不出去而面临着下一个房子交接可能出现违约的问题);第二类是可卖可不卖的,挂出来看看,能卖个好价钱的就卖,卖不到心理可接受的价位就不卖的;第三类是被新政吓唬得以为天要踏下来的,个别人甚至要卖自住房的。市场下跌的动力真正来自于第一类人群,这一类人群的量并不大。

从买方情况来看,据多方信息来源,现在看房的人非常多但就是没人下offer,也就是说市场处于僵持状态,买家在观望,希望还能跌,能够捡到便宜货,卖家在坚持,希望卖个好价格。不过,我个人认为目前的僵持状态可能不要太久就将打破,而且情况将是不利于买家的。为什么这么说呢?因为,如果市场上没有刚需,看房的人就不会那么多。没有什么人无聊到没事约个经纪看看房,一般来说约经纪去看房的人多多少少都有一定的想买房的欲望或想法,只是这种欲望和想法的强烈程度不同而已。话说回头,即使有人无聊想去看房,经纪也不会傻到带个不想买房的人到处看房吧。所以这些看房的人是未来强劲购买力的源泉,也就是说市场一旦稳定下来,这些人将会纷纷抢进市场,又会给市场带来小高潮。从微信群的一些信息来看,有许多人现在是持币待购的。

我今天想聊的还不是现在市场上的房价或是安省的新政。我一直认为新政只是自由党应付明年省选的”派糖”行为(照顾大多数无房户所关心的租金上涨问题,若非明年省选安省自由党是绝对不会出台什么新政的,想想去年省长还多次在公开媒体宣布安省不会出台与BC省类似的措施),根本影响不了房价的大方向。

影响房市大方向的东西,我们首先要从全球的角度来看。大家可能知道,现在全球都处在收缩流动性的准备阶段或已经开始收缩流动性了,比较典型和重要的两个国家是美国与中国。美国已经在缩表和提升利率了,中国第一季度的M2也是负增长的(提升利率只是时间问题),再加上最近频繁而空前的金融监管措施,也将对市场上的资金流动性带来影响。这两个国家的行动表明,自2008年经济金融危机以来的全球性量化宽松货币放水行动已经结束了,未来全球将进入流动性收缩的历史新阶段。毫无疑问,流动性收缩将导致资产价格的下跌和缩水,所以想再做在股市或房市上获得暴利的美梦是不现实的。当此之时,最应该做的就是资产多样化配置等防范风险的动作和措施。

第二个影响房市大方向的东西是加拿大央行的利率政策。以目前加拿大经济发展情况来看,加拿大央行提升基准利率的时间窗口应落在2018年底到2019年中,也就是说在那个时间窗口内,加拿大的通涨率有可能达到或者突破2%。从目前各大银行在按揭利率的策略中,我们也能看到大多数银行也基本预计到这个升息的时间窗口,因为各大银行基本上把两年固定利率提升而把三年或四年利率降低,其目的是吸引客户选择超过两年的利率,这样方便于银行“关门打狗”,把客户关在三年或四年的利率里,在利率提升之后renew按揭,客户就得以更高的利率价格去获得renew更长期的利率(利率上升要锁定长期利率会更划算),而如果客户现在选择两年的,就有机会在利率提升之前获得renew更长期的按揭利率,这样银行就赚不到更多的利润。(我所发现的这个现象很值得那些只看表面价格见便宜就上的人,我希望提醒大家,要尽可能看到价格背后的东西。)

如果加拿大走上了升息周期,那么未来房价将受制于供款增加的压力而失去快速上升的动能。

明白了大方向的情况,我们再回头来看加拿大大多及其周边地区的房市走向,我们会有更理性的判断和把握。我个人认为大多地区的房价暴涨的机会已经永远成为历史了,未来将步入平稳发展阶段。

可能有人会马上有疑问,“你不是说全球流动性在收缩,未来资产的价格应该是下降的啊,而且加拿大面临升息周期的来临,怎么你的结论却是平稳的呢?”

没错,这就是我想重点讲的内容。

我个人认为在全球性流动性收缩的大背景下,大多地区的房价不会跌,主要原因有几点:

一是人口的增长。按安省的计划, 2030年,大多地区的人口要从现在的600万增长到1000万。这样大的新增人口规模,需要有足够新增的住宅与之配套,但从安省的住宅和土地政策来看,这种供需矛盾不太可能得到解决,也就是说需求将推动房价稳定并小幅上升。

二是安省的住房与土地政策及其基础建设是个矛盾体。安省的住房政策是把民众引向城市中心住高层住宅,大力发展共管公寓,限制土地开发,保留足够的绿化带。然而,由于落后的公交(特别是地铁线路稀少)根本无法满足民众出行的需要,高层住宅无法吸引民众去居住,而土地开发又被限制,造成可建房的用地有限,低层住宅供需矛盾突出,必将导致价格向上推。

三是加拿大唯一可以称得上算是国际大都市的城市只有多伦多这么一个,加拿大每年30万以上的新增移民起码有三分之一登陆落地在大多及周边地区。这个多元化可接纳度高的城市适合各种层次各种背景各种职业的人在此寻找机会并获得理想的生活、工作和教育环境。大多及其周边地区对人口的虹吸效应未来还会更强。从过去十年大多周边的卫星城的发展来看,十年前,Highway7还是极为荒凉之所在,而现在Aroura甚至Newmarket都快成为了宇宙中心。五年前如果有人跑Hamilton, Milton或者Oshawa去买房,肯定会认为此人头脑有问题,而现在这些在五年前看似遥不可及的鸟不拉屎的地方都已经发展起来了。这种发展趋势还会继续而且会加快。

四是新移民带入的资金将是支撑房价的持续性动力。虽说全球流动性在收缩,但人来了,资金不可能不来,而且由于加币比较弱,新移民的资金汇入会换来更多的加币,所以新移民更愿意把资产转入加拿大。这种现象从过去三四年美元升值加币贬值而加拿大却没有出现资本大幅度外流来证明加币弱反而有利于资金流入加拿大的这种反经济常识的情况是有效的,这种新移民的资金流入是加拿大资产价格坚挺的非常重要的因素。

我一向认为人口是支撑房价的最核心的因素,资金政策利率等只是辅助因素。一个城市或一个地区,只要人口是持续上升的,房价往下的路基本上被堵死了(市场短期因政策等而产生波动基本上可以忽略不计)。有人说,从2008年到2017年,多伦多的人口几乎没有上涨,因此定性多伦多的房价完全是被投机资金推动上去的。我不同意房价是被投机资金推动上去的说法。我们知道城市发展有个挤出效应,大城市中心区发展了房价高了,会把一部分人挤压到郊区去,这几年这种挤出效应在大多地区表现得特别明显。我没有具体城市的人口数据及变化趋势,但以我直观的认识举两个城市人口的数据变化,我2005年登陆密西沙加,当时那个城市的人口是60多万,号称加拿大第六大城市,现在密市的人口已经接近100万了。万锦十年前还是个小镇,现在已经是拥有30多万人口的城市了。密市和万锦市这几年的人口增长跟多伦多城市的挤出效应明显相关,当然多伦多其他周边城市同样接纳了相当多的被挤出的人口。我暂且用安省的人口数据来看一下具体情况。

这张图来自于加拿大统计局,数据应该具有比较强的权威性。看到安省自2012年到2016年的人口量,我们可以算出其每年的增长量。四年平均每年增加人口14万多。这安省每年新增14万以上的人口,起码超过10万人是选择居住在大多及其周边地区的。

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每年这么多的新增人口,那我们必须看一下每年新增的住宅数量是否能够满足新增人口的需求,这样再来判断未来的房价会比较告谱一点。

从CHMC上获得的数据,去年2016年大多地区新增的各类住宅总共39027个,其中single house 11884个,semi 898个, row 4925个,apt &other 21320个。以一家三口来计算,4万个新增的住宅只能满足12万人居住,也就是说每年新增的住宅差不多是与新增人口相匹配的。不过,多伦多作为一个大都市,有许多非常住人口在流动,比如务工、留学等,也需要住房,所以整体来看,新增住宅还是与新增人口的居住需求有缺口的。未来若新增住宅量保持不变的话,这种缺口将可能继续扩大,也就是说房屋价格由于供需的矛盾还有可能被推动而上涨。

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此文题目虽涉及经济与金融,但非为理财话题,切不可作为投资理财方向的参考与指引,仅仅是闲聊话题。本人虽为理财顾问,但对本文所产生的有关投资理财的后果不承担任何责任。若您有投资理财方面的问题和困扰,请与我联系面谈,我将为你诊断你的家庭财务规划的合理性与问题的所在,并为你规划解决方案。

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