Condo 猛涨为哪般?

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在业务过程中,经常被客户问到有关地产方面的问题。虽然我不是地产从业人员,但客户们都特别愿意听我的观点。

最近被问得比较多的两个问题是condo的价格(据说最近销售有的楼盘一尺达到惊人的1200元以上)和地产市场未来的方向。

有客户朋友知道我对condo市场极不看好,就问我:那你怎么看现在condo价格大涨以及condo租金大涨的现象?

我的回答是:有四个方面的原因。

第一:去年下半年,condo开始涨,主要原因是condo 价格跟土地房价格的价差太大了。土地房价格太贵了,造成许多人买不起,要买房的人不得不退到condo的地步,价格的优势以及房屋刚性需求把人们往condo市场上推,所以价格开始往上走。

第二:安省新政推出后,许多外国留学生的父母不得不放弃为子女购买condo居住的想法而改为租condo,这造成租房市场需求的增加。需求增加推动租金上涨。

第三:安省新政有一条是限制租金上涨幅度的,这令许多condo owner心生恐慌,房东们担心房屋租出去之后无法上涨租金,因此惜租,把租金一步到位涨到三年五年以后的水平,即使短期租不出去宁愿等待,这造成租房市场供应紧张。供应紧张推升租金上涨。

在租房市场的需求增加而同时供应紧张,两方面原因都将大幅度推升租金大幅上涨。租金上涨必将使得租售比上升,人们觉得买condo有利可图,这必然推升condo价格往上涨。

第四:现在中国对资金流出限制非常严格,大笔资金很难出来,再加上有外国买家税的限制,外国买家基本上不会考虑买现房投资而转向投资condo楼花,因为condo楼花所占用资金量小(deposit毕竟不是大资金),而且condo的建筑周期长,人们对外国买家税的想法是过个四年五年,等condo建好之后,说不定外国买家税政策早取消了,即使不取消,说不定中途把楼花转让出去。这也是condo楼花销售火爆的原因之一。

然而,我们看问题不能只看市场火爆的表面,往深层次探究,找到上涨的原因,也许对未来的走向就会有所判断或预估。

我不看好condo未来价格走向的原因是, 在安省新政之后的半年时间里,房东手上待价而租的condo基本上都以一种相当令人满意的租金租出去,未来没有政策的刺激,租金大幅上涨的可能性是不存在的(微幅上涨是有可能的)。租金不大幅上涨,而condo的价格被推升到很高的水平,租售比就下降了,人们又会发现condo是无利可图的,因此放弃condo投资。同时,土地房经过新政压力的调整之后,价格与condo的价差缩小到合理的水平,人们将会把注意力转移在土地房上去。土地房的春天有可能在明年春天出现。

另外,Condo价格暴涨导致供应量大增(大家可以从公开报导的信息上得到验证),供应量大增必将对价格形成压力。现在再看着已经猛涨后的情况而跟风进入condo投资市场的人,也许今后会对今天的决定无比的后悔。

从condo的历史涨幅与土地房相比,condo也是根本无法望土地房项背的。以十年期为一个投资周期来看,condo差不多翻倍,而土地房起码涨三倍。请不要用个别楼盘来举例,要比较请用平均价来比,若要用个别楼盘比较,土地房也有个别极端的楼盘,比较下来,condo会输得更惨。所以,我个人的观点是现在投资condo请谨慎,有能力投资房产的朋友,请把眼光转向土地房上来看一看,多看看多研究研究,也许你会发现不一样的天空。

有人说,2018年炒房客将面临大量新盘交接的压力,再加上银行贷款政策的收缩,许多炒房客将会出现无法交接而不得不卖自住房去交接的困境。表面看,这种说法似乎有道理,但深推,我觉得有问题。

其实,每个能够去炒房的人都不傻(即基本上是有先期对事物判断的能力),这些人不会等到发现无法closing楼花再去处理自己的自住房,而一定会在新房交接之前的半年甚至更早就会对未来的情况做好应对的准备工作。新政出台之后的这半年土地房大幅降价其实就是这些炒房客处理手上多余房屋以应对未来交接压力而出现的结果,若不是这样的话,房价不会这样短时间下跌20%有的甚至达到30%。

在炒房客把手上多余的房产低价处理完之后,就能以从容的状态面对明年初的新房交接问题,这样反而形成市场上房源减少的局面。而持币观望的买家积压了一年的购买力在房屋供应减少的情况下,有可能形成踩踏竞争offer的局面。所以我认为期望着明年买到更便宜价格的房子的人有可能会失望的。现在这种没有人竞争,市场尚未升温的情况反而是一个进场的好机会。

有人说,89-97年市场调整花了7年时间,这次调整起码也得五年以上。我不得不用古希腊哲学家的话来提醒各位,人不可能踏进同一条河流。分析问题要全面而不能简单地复制,历史是一面镜子,但历史不是复印机。过去可以作为参考,但绝对不能完全照搬,此一时彼一时,应该大家都听说过,现在的整个经济环境、移民政策、人口变化等情况跟过去有根本性的不同,而且本次房地产调整的原因跟八九十年代也不一样。一定得分清形势来比较,这样所得出的结果可能才会有一定的参考性。

任何时候,做任何事情,思维得超前。我不是吹牛,在去年底的时候,我不但在51网写文章提醒房市风险,而且在多次与朋友们吃饭聊天时提醒房市风险,虽然当初市场火爆到无以复加,虽然当初也没人知道安省政府会出台限制性政策。

再次声明,本人非地产从业人员,本文仅为个人观点,不作为投资理财的建议和意见,若您有考虑投资房产等,请前去咨询地产方面的专业人士,本人不对自己的观点负任何责任。

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