“百万负翁”的现金流(上)

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多伦多房地产这些年一直火爆,引得越来越多的人动心想投资房子了。但现在多伦多的房子都不便宜了(纵向比是很贵,横向比其实还是很便宜),除了一些坑人的房子,现在买个值得投资的房子都要至少将近100万了。

对于普通人来说,这100万基本都得跟银行借,所以一旦买入,马上就跨进了“百万负翁”的行列。欠债一百万,听起来好可怕,每个月怎么还呢?尤其是现在多伦多的租金并没有跟着房价涨很多,买房出租基本就是负现金流。“百万负翁”的负现金流是一般人能支撑的了的吗?

这就要看房产投资者从什么角度和思路去看待这个负现金流,以及怎样操作去规避长期负现金流对个人和家庭生活的负面影响。下面用一个例子来说明,投资一个100万的房子,租金$2500的现金流情况。

 

House

$1,000,000

 

地税(Property Tax

$5,000

 

首付比例

25%

W

首付金额

$250,000

 

总房贷

$750,000

 

固定房贷利率

2.29%

a

房贷月供(30年还款

$2,878

b

每月地

$417

c

每月保险

$100

d

每月供房账面大约支出(月供 + 地税 + 保险费,房客自己付水电气

$3,395

e

房贷月供中平均每月含的本金

$1,503

f

房贷月供中平均每月含的利息

$1,375

g

每月供房实际真正费用(d - e

$1,892

h

每月租金

$2,500

i

每月租金表面现金流(h - d

-$895

j

每月租金净值现金流(h - g

$608

k

年租金净回报率(税前)  (s x 12 /W)

2.9%

 

首付利息支出(首付是借的话

-$667

 

保守估计,每年房价升值

6.0%

 

5年共升

33.82%

 

升值的总回报 (贷款的杠杆作用

135.29%

n

升值的年均回报 (贷款的杠杆作用

27.06%

 

每年总平均投资回报

30.0%

 

5年总回

149.9%

买房首付一次性掏出25万,很多人都是可以接受的,即使从HELOC (房屋抵押授信)借出25万也可以。实际上,很多人更关心每个月出租的负现金流,这个例子是每个月-$900,那一年就是-$10,800

从传统思路来考虑这个问题的话,对于工薪阶层,即使家庭年收入15万甚至20万,从每年税后收入净支出1万给投资房,这个压力还是不小的,生活质量肯定会受的影响。

如果首付25万还都是从HELOC借出来的话,每个月要付利息大约 $667(操作正确的话,可以降到每月$600),加上每个月出租的负现金流一个月就是 -$1,567,一年就是 -$18,800,倒贴将近2万块,听起来很吓人啊!靠普通工资生活的家庭要“一夜回到解放前”了,为了个投资,现在得吃咸菜窝头苦好几年,对于绝大部分在加拿大已经生活稳定了的人都会踌躇不前的。

这个时候,就需要换一种思路了。跳开简单的算术,上升到资金运作的高度去看待这个负现金流,问题就迎刃而解了。

每年的负现金流如果不从自己腰包里面出,而是从HELOC 里面出的话,2万块一年的利息就是

$20,000 x 3.2% = $640   

能掏出或借出25万块去投资房子的人,每年再多掏$640 相信不会有什么问题。其实这$640 也可以不从个人工资里面出,仍然用HELOC付,这$640随后一年的利息就是:

$640 x 3.2% = $20.48

这点成本可以忽略不计了。

每年从HELOC里面持续往房子贴将近2万块,听起来也是不舒服,心里发虚。但从宏观角度看待这个投资房的话,一定要计算每月还贷的本金,上面的例子,一年房贷本金就积累了1.8万,所以每年现金流-$18,800 其实就是通过HELOC 周转一下,并不是真正花出去的费用。

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