“百万负翁”的现金流(中)

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所以普通人做“百万负翁”并不是什么异想天开的事情,只要分析正确,理顺思路,认清本质,即使负债百万,日常生活完全可以不受到影响,更不至于夜不能寐。

关键一点就是要充分利用资本主义优越性,把可以借的资源做到最大化(这就相当于利益最大化),例如尽可能把HELOC额度做到最大。只要有足够HELOC做周转,做“千万负翁”也不怕。

要想心理上彻底放心,晚上睡得踏实,尤其想以后还继续能多买房,就一定要战术得当,第一步就应该走对,不要被假象蒙蔽,否则以后会很被动,左右为难,我这些年看到这样的例子太多太多了。

在《(上)》文中举的例子,很多在多伦多早几年买对房子的人都比较容易可以做到,所以这种情况属于“百万负翁”的初级阶段。对于有了一定房产投资经验,同时也有了些净资产积累以后,就可以向中级阶段发展。

现在多伦多100万的房子基本属于经济适用的起步房了,要投资再有些潜力的房子,就得瞄准150万左右的房子了,下面是一个真实投资房(房价140万左右,租金大约$2900)的具体现金流计算。

 

House

$1,400,000

 

地税(Property Tax

$5,000

 

首付比例

30%

W

首付金额

$420,000

 

总房贷

$980,000

 

固定房贷利率

2.29%

a

房贷月供(30年还款

$3,761

b

每月地

$417

c

每月保险

$140

d

每月供房账面大约支出(月供 + 地税 + 保险费,房客自己付水电气

$4,317

e

房贷月供中平均每月含的本金

$1,964

f

房贷月供中平均每月含的利息

$1,797

g

每月供房实际真正费用(d - e

$2,353

h

每月租金

$2,900

i

每月租金表面现金流(h - d

-$1,417

j

每月租金净值现金流(h - g

$547

k

年租金净回报率(税前)  (s x 12 /W)

1.6%

 

首付利息支出(首付是借的话

-$1,120

 

保守估计,每年房价升值

8.0%

 

5年共升

46.93%

 

升值的总回报 (贷款的杠杆作用

156.44%

n

升值的年均回报 (贷款的杠杆作用

31.29%

 

每年总平均投资回报

32.9%

 

5年总回

164.3%

一般来说,投资这种价位的房子,首付会有相当一部分是投资者的积蓄,即不是全部从HELOC借出来的,但只要想通了,即使全部都是借的,也问题不大。

上例中,每个月出租的负现金流 -$1,417,加上首付全部是借的之每月利息大约 $1,120(操作正确的话,可以降到每月$840),每个月全部负现金流就是 -$2,537,一年就是倒贴3万。从HELOC 里面出的话,3万块一年的利息就是

$30,000 x 3.2% = $960  

仍然用HELOC垫付这$960 的话,$960随后一年的利息就是:

$960 x 3.2% = $30.71

借贷成本非常低,而且净值负现金流(含首付利息的话)只有每月不到600,完全可以承受的起。

对于看好多伦多房地产市场,对市场有信心,明白时间换空间的道理,同时稍微有点实力的房产投资者,只要操作得当,都可以这样大胆投资。稍微胆小的,也可以合伙投资,分担风险。

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