“二百万负翁”的现金流(上)

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我的文章《“百万负翁”的现金流》上、中、下三篇发表以后,不少读者跟我联系说很受文章的启发,遗憾看晚了,因为很多人从来没有这么想过。但现在眼瞅着多伦多的房价日新月异,投资买多套房还现实吗?

实际上,对于大多数华人来说,只要来多伦多后,最开始的第一步或第二步没走太错的话,即该买房的时候就买了,而且没买太坑人的房子,或者该换房的时候就换了,那现在都可以非常轻松地买投资房了,迅速加入“百万负翁”的队伍中。

对于华人中产阶层,现在房贷累计一百万已经根本不算什么了,一不留神就可以欠银行二百万了。下面以一个具体例子说明“二百万负翁”的现金流。

客人早几年买的自住房现在市值至少130万,贷款还有30万,手里还有30万现金,相当于房子没有贷款了。现在买个200万的大房子,然后就面临选择:

方案一,把目前房子卖掉,买大房子还贷轻松些。

方案二,把已有房子租出去,同时把已有房子重新贷款,大房子的首付就有了。这样同时持有2个房子。

听说一下子要变为“二百万负翁”,工薪阶层听后都会吓一大跳的,晚上睡不着觉那是再正常不过的了。但要看看具体现金流计算,才知道自己能不能承受的起。

 

方案一:卖掉已有的房子

方案二:把已有的房子出租,同时Refinance

已有房子的价值

$1,300,000

$1,300,000

再贷款比例LTV 80%

 

$1,040,000

贷款余额

$300,000

$300,000

Home line额度

 

$740,000

 

 

 

大房子买价

$2,000,000

$2,000,000

地税

$9,000

$9,000

手里现金付首付

$300,000

$300,000

Home line 额度或者卖掉 已有房子拿钱付首付

$945,000

$200,000

房贷

$755,000

$1,500,000

贷款利率

2.69%

2.69%

贷款年限(年)

30

30

房贷月供

$3,052

$6,064

每月地税

$750

$750

每月房屋保险

$200

$200

月供差

每月供房支出

$4,002

$7,014

$3,012

 

 

 

出租分析

 

 

地税

 

$5,200

已有房贷款余额

 

$300,000

贷款利率

 

2.79%

房贷月供

 

$1,509

月供平均每月含的本金

 

$838

 

 

 

Home line 付首付

 

$200,000

贷款利率

 

2.29%

房贷月供

 

$767

月供平均每月含的本金

 

$396

 

 

 

每月地税

 

$433

每月房屋保险

 

$110

每月供房支出

 

$2,820

2个月供含的本金之和

 

$1,234

出租时,每月供房实际成本

 

$1,586

大约市场租金

 

$2,600

实际差

每月净值现金流

 

$1,014

$1,998

“能不能承受的起”的最关键一个因素就是你Home secured line of credit 有多少额度,基本上是有多大的额度,就可以相应比例地承受多少房贷的压力。没有额度或做不出额度就洗洗睡吧,这篇文章就当没看过。

上例中买了200万房子后,从Home secured line of credit中拿出20万做首付,额度还有50万可用,以后每月贴补2千块根本不算什么,就当花钱投资了嘛。有这么大额度,理论上来说几个月后可以再买第三个房子投资了。

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