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了解经纪之(三)

地产经纪是自雇性质的职业,跟地产公司是合同关系,只能跟一个地产公司签合同,但可以从一个公司轻易地转到另一个公司。在加拿大,通常是公司的老板决定是否雇用某个员工,或炒掉某位员工。但在地产行业,有执照的地产经纪或销售员完全自主决定是否在某家地产公司工作,这也许是地产经纪这一行的最大好处——-自己当家作主,不用看公司老板的脸色,可以随时炒掉老板。

由于是自雇职业,就没有医疗保险,牙医等福利,公司不会提供任何养老保险和福利,也没有节假日,没有加班费,当然也没有底薪,所有的收入来源是佣金,也就是为客户卖掉房子或帮客户买到房子才有报酬。所以早年老经纪通常都谆谆告诫要入行的新人说:先准备好半年的开销再来干这一行,要有思想准备半年后才有收入来源。

这几年房地产市场兴旺,有些新入行的经纪会对身边的朋友说:入行一两个月,就做成了几单生意,赚了万儿八千的。好像这钱来得很轻松。其实这是新手初入行的短暂兴奋,时间长了就没了这种得意。个别现象不能代表行业的实际情况。我们还是用数据说话:2008年底多伦多地产局共有地产经纪28727人,2008年共成交74552单,平均每个经纪做成2.59单生意,不到3单生意能赚到多少钱是可想而知了。还要知道,这赚到的钱是要和公司分账的,再去掉生意上的各种开销和税收,真正到手的钱是屈指可数了。

看到这里您也许不信,会说:某某某大牌经纪每年做成几十上百单生意,怎么会才不到3单生意?这也许是事实,但这也只是个别的,就像企业家里有比尔盖茨,李嘉诚这样的世界首富一样。不同的是,不管做成几单或几十单生意,以地产经纪为业的经纪都不轻松,内心都有某种危机感。大经纪会担心销售额下降,失去市场份额;小经纪会担心入不敷出,难以维持。所以经纪们每天工作十几个小时,节假日不休息都是普遍现象。即便是这样,这个行业的淘汰率还是一直很高,这几年蜂拥入行的人很多,但干不下去,淘汰出局的人同样的多,这几年多伦多地产局的经纪人数一直是2万多人,进出人数基本平衡。

也许有人会说,被淘汰的经纪都是欺骗顾客,职业道德差的人。这话不假,说对了一半。加拿大政府对地产经纪的职业道德要求严格,有专门的职业道德规范(RECO CODE OF ETHICS)要求经纪严格遵守,违者轻者被罚,重者被吊销执照。当然,真正被吊销执照的经纪不多,大多数出局的是因为职业操守欠佳,失去市场,或是因竞争激烈,不堪重压而转行。

地产经纪这一行的另一个特点是工作时间灵活,没有早九晚五的限制,在家,在公司,在车上都可办公,地产公司的门24小时都为经纪们开放着,有时要通宵加班也很方便。通常经纪的工作时间是根据客户的方便而定,有的客户只有下了班才有时间看房,有的客户只有在周末才能看房,这些时候,经纪会格外忙碌些。其他时间就来收集资料,选定房屋,约好要看的房屋,分析市场行情,开拓业务,谈判Offer等等。那些忙碌的经纪就算每天工作十几个小时,还是觉得时间不够用。

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作者:Re/Max 地产经纪 宁攸贤(Alvin Ning)  Email: Alvin

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