按揭贷款,有问必答,夏向华专栏

房市慢了,您考虑refinance 吗?

2017年6月30日 | 作者: 夏向华 | 257 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

最近两周,要求refinance的客户朋友明显多了。房市慢了,人们可以静下心来,理理思路,理理财。

宋女士是一位4年新移民,2015年买进了一套180万的房子,当时的贷款是110万。到今年8月,正好两年贷款期满,她趁这个机会,以及新移民的政策,计划refinance,保持原来的贷款额度,同时,再追加一个home line of credit,以备将来使用。

金先生是加拿大公民,3年前,父亲买了一个Townhouse, 价格60万。为了能20%首付,他做了担保,在TD取得了贷款。今年,金先生自己有个楼花在11月成交,他趁父亲还是新移民,决定refinance,由父亲一个人申请贷款,拿掉自己的名字。因为房屋升值了,即使按照新移民政策65%的贷款,他父亲还是可以申请到原来的贷款额度。

刘先生持访问签证,但太太是加拿大公民,在家照看孩子。36万贷款在HSBC,原先的贷款和产权所有只在太太名下。房价已经到110万了。他们也想refinance,一是把贷款转入大银行,二是拿点钱出来,三是夫妇共同拥有产权。我按非居民的贷款政策,申请了贷款。同时,已与律师确认,这种情况是不需要交外国人买家税的。

朱先生的贷款还剩50万,home line of credit 有20万,没有用。房屋已经升值到150万。5年期的贷款7月到期。朱先生今年56岁,收入颇丰的他,准备做refinance, 加大额度到105万。他说,趁现在有收入,趁现在房价还高,尽可能多地申请home Equity,即使现在不用,可以退休后用。

客户朋友,您的打算呢?

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蒲公英的种子

2017年5月15日 | 作者: 夏向华 | 57 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

人都说喝蒲公英茶的好处,我挖了一些。

洗净后,放在太阳下,整整一天。一大盆,也缩成一小盆了。收拾收拾,把它端进家,待明天再嗮一天。

第二天早上,太神奇了!我发现盆里的蒲公英竟然开起了小白花,一朵, 两朵,三朵……

到了晚上,蒲公英已经完全晒干了,蒲公英的小白花居然也飘起来了。

我又去挖了一些。

这次的蒲公英已经带了许多的花蕾,不能把他们放在太阳下晒了,免得满天飞。于是,我一颗一颗摘下来,但又舍不得扔掉,灵机一动,放烤箱里,烤花干!

奇迹又发生了,5分钟不到,它们在烤箱里开白花了!

这一刻,我的心被震动了:蒲公英,有着顽强的生命,不管用什么方法对待它,处置它,它都要把自己的种子留下!


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现在的房市如何?

2017年5月10日 | 作者: 夏向华 | 849 浏览
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作者:Cynthia Xia 夏向华

421日,15% 税出台后,房市如何?我们一起来看看我最近的几个贷款案例吧。

陈先生住在Mississauga, 在政策出台前,先购进一套91万的房子,正准备把现有的房子收干净上市时,政策出台了。老房本来在426日统一收offer 可惜只来了一个,价格也不是自己想要的,所以,没有接收。新房成交日是520日。无奈,由卖房转租房,保留老房,贷款重新申请。

小杜住在Scarborough, 买了一套独立屋,价格107万,530日成交。小夫妻俩有稳定的工作和收入,卖老房的收入作首付款。上市价格85万,不幸,没人来看房,价格降了两次,80万,70万, 他们势必卖房。昨天,他们来电说房子卖了,72万成交!我也准备帮他们做一个过桥贷款Bridge Loan作首付款。

平是我多年的朋友,住在Hamilton。她凭这几年的积蓄有了首付款,终于可以买一套45万左右的房子了。贷款也已经得到预批。327日,她准备下一个offer,房子开价39万。那时,抢offer非常激烈,她和地产经纪商量,放了一个44万的无条件的offer。第二天,她告诉我,这套房子以526千被人抢走了!我的第一反应:吓死人了!她说,以后的几天,她为自己买不到房子心里很难过,也很着急。最近,房源多了,可以选择的余地也大了。昨天,她轻松地以438千的价格拿到了offer

这是她发给我的短信:I got offer! So happy! my realtor will send signed offer to you when it ‘s ready. Please help me get the best rate and you think the best all details for me, it’s like a dream, really want to cry now.”

这是一个真正需要房子的人!也是省出台政策的目的,让市场Cooling down慢下来,让更多的人买得起房子

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我的婆婆

2017年2月22日 | 作者: 夏向华 | 251 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

婆婆出生于1935年,初中文化,退休前在当地供销社工作。

1987年,我出嫁。我做了她30年的儿媳。

婆婆是一个明事理,开明的人。我们和婆婆不住在一个城市。我们需要她时,她就毫不犹豫的帮助我们。女儿小时候,我有几次出国,有半年,有几个月,我就把女儿送到婆婆家。工作忙时,她过来搭把手。老公是她唯一的儿子,她也从不偏心和袒护他。在她70岁时,最需要儿孙陪伴的年岁,我们决定定居加拿大,她也没有流露半点舍不得放我们走的情绪。她总是默默地支持着我们,给我们精神上的安慰。30年来,我和婆婆之间没有生过一次气,红过一次脸,我这个儿媳当得真是开心。有这样的婆婆,是我的福气。

婆婆是一个能跟上时代的老人。婆婆是一名老党员,上班时,年年被评为先进工作者。退休后,坚持看报看书,每年都订阅新民晚报。单位有啥活动,她总要积极参加。去年年底,81高龄的她,乘公交车2小时,从上海市区赶到奉城镇,参加年底的退休人员聚会。当大家都在玩微信时,我女儿送给她一个Ipad 装上了微信,她也和我们一起用微信说说笑笑。

婆婆是一个爱整洁的人。婆婆特别爱干净,厨房间总是干干净净的,锅碗瓢盆各就各位,洗碗布总是洁白的,卫生间的地砖总是擦得亮亮的。衣服也洗得干净白亮,散发着一股一股清香。洗过的衣服,她都要分门别类,叠得整整齐齐。每天,床上的被子都是铺的有条不紊。我们在国内时,公公婆婆常常来我们家小住几天,婆婆到我们家的第一件事就是帮我们清洁。我经常看到她戴着老花眼镜,在卫生间捡地上的头发。

婆婆是一个重情义的人。婆婆两岁时丧父,她母亲带着她和她姐姐回到了娘家。是她的舅舅帮助了孤儿寡母。婆婆始终不忘,每年,她都要去看望娘舅家的子女和后代。婆婆的妈妈一直活到102岁,婆婆对她妈妈照顾得无微不至,这些,我们都看在眼里,记在心里。亲眷朋友来看望她,送点礼品,她总是过意不去,想方设法去补偿。

216日,婆婆离开了我们。以上的点点滴滴,以作怀念.

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您准备帮助儿女买房吗?

2016年11月4日 | 作者: 夏向华 | 541 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

Ping 夫妇的年收入大约有16万。他们俩已经拥有两套房子, 一套自住一套出租。

Ping的女儿3年前大学毕业,工作收入是6万。Ping 当时就看中一套 Scarborough 的独立屋,价格60万。她资助首付款,再加上女儿的贷款,以女儿的名字买下了这套房子, 作为女儿的自住房。这三年中,房子也没有出租。今年,房价涨得也挺好,这套房子已经涨到了89万。7月,Ping 把房子卖了,净赚了25万!她现在,准备把这25万作为首付款,帮女儿买一套更大更新的房子!

我女儿4年前就大学毕业,工作收入和Ping 的女儿一样。但4年前,我压根儿没有这个投资的念头!女儿省吃俭用,也只是存了9万的积蓄。

昨天,黄先生来电,说他们夫妇俩有12万的收入,自住房的贷款只剩10万了。去年,他们买了一个condo,现在女儿住着。女儿在多伦多市中心工作,工资收入有10万。他说他们夫妇还想买一套。我问,为什么女儿不买房子?他说,女儿一两年后可能要去美国读书,有了房,怕影响学生贷款。我把Ping 的故事讲给他听,希望他能受到启发。试想,如果像Ping 一样投资升值了,还需要政府的资助吗?

在加拿大,自住房的升值是不用交税的。

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想起了往事…….

2016年4月22日 | 作者: 夏向华 | 220 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

1979年的8月。那时正好是“三抢”大忙,我正在农田插秧。只听到送信人喊道:向华,有你的信!我顾不上满手的泥,拔腿往田埂奔去。

是上海财经学院的录取通知书!

泥腿子上大学,全村沸腾了!

我是一个幸运儿,高中一毕业就碰上高考恢复。

那一年,我16岁!

913日是入学报到的第一天。

一大早,我父亲用扁担,一头是被子,一头是箱子,踏着乡间小路,来到公社的交管站,搭了一辆社办厂的卡车,去上海市里。下午,3:00左右,我们踏进了财经大学的校园。还没有等我报完名,父亲就要赶回家了,因为晚了就没有车搭了。

在报名处,我们碰到了同专业的一位同学,她看上去和我姐姐一样大。父亲就把我交给了她。她就是至今我称她为姐姐的,比我大8岁的王遐昌。

学校刚恢复,主要招收走读生。女生一共只有两个寝室。各个专业的同学都有。金融系的薛珊和王戍,统计系的倪娟娟、朱蕾芳、王庆华,都是我的好朋友。

整整37年过去了,工作的顺利,事业的成就都离不开上海财经大学的光环。

明天,是上海财经大学加拿大校友会成立大会,勾起了往事。

现在还不是写回忆录的时候,电话不断,思路打断了。

10年再提笔吧。 待续……..

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贷款人的故事(8)—— 搬到小镇去

2016年4月2日 | 作者: 夏向华 | 548 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

写这篇博客前,我先搜索了一下我的客户朋友将要搬去的小镇——Woodstock。它是一个位于Hamilton西面的小城市。今天,是星期六,我打算去考察考察。

小陆是我三年前的客户,住密市。小夫妻俩都有一份工作,收入在12万左右。

三年前,她买了一个半独立屋,靠自己的积蓄,首付10%,我帮他们申请了贷款。

去年7月,先生在Woodstock找到了一份好工作,收入8万。小陆和孩子继续留守在密市的家。

今年年初,小陆也尝试在Woodstock找工作,幸运的她,找到了一份政府部门的工作,收入5万。

他们决定把家搬到Woodstock31万,买了一套全新独立屋!

在房市火热的今天,他们准备出手老房!

卖了老房,新房贷款只需要10万!

远离了大城市,没有了贷款的压力,来到了宁静的小镇。

我想像,小夫妻俩下班回家后一起做晚饭其乐融融的画面;我想像,他们携着一双儿女趟样在夕阳下的画面;我想像,他们悠闲快乐的小镇生活。

这不也是我向往的生活吗?!

衷心祝福他们!!

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大蒜,太神奇了,让我告诉您!

2016年3月25日 | 作者: 夏向华 | 460 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

我原本有一双漂亮的手。但是,4年前,在右手中指的内侧,长一个黑乎乎的小东西。硬硬的,不痛不痒。如果用指甲刀修一下,过两天又长了。后来,我才知道,这个叫小猴子。

小猴子开始变得多了。右手有5个。

更不幸的是,左手食指的指甲边上,有一个小伤口,整一年了,一直不愈。有时还很痛。

我开始重视了。

去药店买来了药膏,涂了两个星期,没有效果。

又买了酒精,每天消毒,没有效果。

去年八月,我去看家庭医生。医生对左手的伤口,配了药膏,口服抗生素。对右手的小猴子,让我每周去烧两次。但,我不想吃抗生素。至于烧,我认为,只是治表。这样,我就没有理会医生的那一套。

只能靠自己平时注意了。洗菜,洗碗,打扫卫生,都得带手套。也有了不干家务活的理由啦!

老公急了,上网查!他说有两个方法:一是用香蕉皮擦,另一个是用大蒜搽。

我说,我相信大蒜,不相信香蕉皮。记得小时候,手上长点廯,就是用大蒜擦好的。

立刻行动。从超市买来了独头的大蒜。我把它切成薄片,来回搽。后来,我索性把大蒜捣成浆,涂在患处。这种大蒜真辣! 10分钟,已经感觉在燃烧了。

我坚持了两个月,每天两次,一次10分钟。

奇迹出现了!左手的伤口,首先愈合了。右手的小猴子也慢慢地一个一个消失了!

我简直不敢相信这是真的。太神奇了。

接下来,我建议我老公也来用大蒜。他的脚跟痛也已经有大半年了。本来,我们俩都喜欢走路锻炼,但因为他的脚跟,停止了。

他用了一个多月,脚跟痛没有了!

我要申请专利啦!

朋友的脚背,两年前,不慎扭伤。一直有一个像拳头一样大的肿块,回国看过几次,都不见好。我把我的大蒜经历告诉了她,她也开始在用。

我迫不及待地要写这篇文章,是希望更多的朋友,能知道大蒜的这一神奇的功能!

几点经验:

  1. 用独头大蒜。这种大蒜,很辣。
  2. 大蒜要新鲜,汁多。
  3. 到了燃烧感觉,就可以拿下来。我的经验是10分钟
  4. 消炎杀菌。

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什么人不能吃大蒜?大蒜不适合那些人吃?

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为什么需要贷款预批?

2016年2月9日 | 作者: 夏向华 | 509 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

房市热火朝天,作为买家,你应该有备而战!

下面是我最近的几个预批的案例。

苏女士已经过了5年新移民,女儿今年大学即将毕业,她一直和女儿在Waterloo大学边上租房。她准备在Mississauga买一套85万左右的独立房。她老公在国内工作,在加拿大是没有身份的,这两天,正好在加拿大过春节。昨天,我将老公以非居民身份作主申请,贷款预批了65% 55万。今天,准备下offer了。

小陆是一位留学生,在多伦多大学大学三年级,准备在大学旁边买一套50万左右的公寓房,贷款也预批了,没有父母担保。

毛先生是我的老客户,小夫妻两都有一份专业工作,太太最近刚生了二胎。国内的父母从国内过来帮他们带孩子。按照夫妇俩现有的债务,已经不能再贷款了。两位老人看上了一套120万的独立屋,按非居民的贷款政策,预批了。

伍女士计划调整的她的投资结构。她已有一个投资房,是一个老condo,她准备把它卖了,余钱做首付,再买一个70万的半独立屋。但她担心是否能拿到贷款。上周,我们见了面,我收集了所需的贷款资料,贷款也预批了。

小刘工作刚满一年,工资收入是7万,上周刚做了预批,这周已经有offer了。而且,两周以后成交。他说,如果没有预批,他不敢这么快成交的。

庄先生现在住的是一套135万的房子,4年前买的,他计划换一套更大的。但是,他的5年新移民218到期,上周,我帮他申请了一个预批,有效期为半年。也就是说,如果他在这半年内买房的话,他仍然可以用新移民的身份取得贷款!

有了预批,您就有了底气去抢offer!

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贷款人的故事(7)—— 不随人流走

2016年1月25日 | 作者: 夏向华 | 354 浏览
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作者:夏向华 Cynthia Xia

梁女士已经计划很久了,想在多伦多买一套大气高端的房子,价格在350万到400万左右。

她, 干练,时尚,有主见。这是我第一次见她时的印象。

她告诉我,她已经看上了一套房子,非常喜欢。但她还在选择中。

按照非居民的贷款政策,我帮她做了一个预批,贷款额度是150万。

两周前,在YongeSheppard有一套平房,开价178万,她也准备出200万去抢offer。结果,因为抢的人太多,价格太高,她放弃了。看来,她也像我们很多同胞一样,喜欢凑热闹。

上周一,她下一个offer, 地处Downtown。结果,价格没有谈拢。看来,她还是喜欢市中心的热闹。

接下来,她又下一个offer,就是我和她见面时谈到的那一套,也是她心里所喜欢的, 坐北朝南,院子伸向林子。砍价35万后一次性成交,成交价360万!

我赶紧帮她从贷款的预批转成正式的审批。贷款额度也由原来的150万,提高到190万。

今天快下班时,当我告诉她190万的贷款批准了时,她还沉浸在买房成功的喜悦中。

她说,下午验房,当她一踏进大门,阳光照满了整个屋子,大气洋气喜气。

我感觉到了她满满的开心。

是啊,梁女士下了几个offer,兜了一个大圈,最终还是回到原点,买下了自己原本最心动的房子。

看来,买房,也需要坚持自己的判断,不随人流走!


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