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有很多想在美国Orlando购买物业用于短租朋友,打电话或写email问了很多关于如何选购度假屋的问题。在回答这些问题之前,我首先要提醒他们的是做度假屋投资之前,需要一定的心理准备,除了投资有风险外,还需考虑管理风险。度假屋投资, 即是物业投资,也是一种生意,一种类似于家庭小旅馆的生意,存在经营不当,亏损的风险。如何经营管理度假屋,我将在以后的文章说明。

度假屋特点是除了可自用度假外,还可出租给短租游客,收取租金,达到以房养房,甚至可达到10%以上回报。短租屋和长租屋不同,可见下表:

短租屋

长租屋

Zoning

需符合政府Zoning

无,但须注意HOA的限制

出租执照

需要

无需

租客对象

游客

本地居民

租期

短则几天,长则数月

以年计算

租金

租金高,先收租,再出租,无租金风险。

租金平,如房客不交租,需申请驱逐令

居家设备

全套

基本电器

日常管理

较为琐碎,繁杂,需良好的沟通能力。

自住

可以度假用

基本不可能

当你决定购买之后,以下因素是你需要考虑的。

1.财务预算

Orlando,普通的度假屋的价格在10万到40万之间。10 万元可以买到TownhouseCondo20 万元可以买到34睡房独立屋,30 万元可以买到67睡房的独立屋。社区差一些,价格会便宜一些,社区好,价格也贵。投资者应根据自身财务能力选择房型,地点。

2.地点

Orlando是会议中心和主题公园最集中的地区,由于度假屋是用于出租给游客,建议选择距离会议中心和主题公园较近的地方购买度假屋。当然房价也会贵一些,但租金和出租率也好。

3.租金与出租率

度假屋租金浮动范围大。旅游旺季时,出租率高,价格也高,旅游旺季淡季时,出租率低,价格也差。旅游旺季的价格可高于淡季50%100%了解Orlando旅游旺季与淡,大家可参考本人网站http://www.emeraldfun.com/local-weather

OrlandoDisney公园附近的TownhouseCondo 周租金在500 80045睡房独立屋 800 1200 67睡房的独立屋 1000 1600

出租率与租金并不成反比关系, 并不是租金越低,租客就越多。我看有很多出租率高的度假屋,其租金也高。毕竟这是一服务业,良好的服务才是根本。对于这样行业的新手,第一年应以平均租金和出租率为目标。

4. 日常花费

了解日常花费是计算投资回报率一个重要依据,在你购买之前,要尽量了解清楚可能发生的所有费用,下面是我在经营过程中所付之主要费用

地税 大约是房价的1.7%2%

HOA: Home Owner Association Fee, 类似我们这里condo的管理费。在美国,home owner 基本都要付HOA fee 用于社区的管理,每月从几十到几百。原来也认为HOA越低越好,后来发现不是这么一回事。关键是否物有所值。好的社区,正如我的Agent所称的高尚度假区,社区服务包括:7/24 Man Gated, Clubhouse, Heated Swimming Pool/SPA, Sauna Tennis/Basketball courts 等等。而收费较低的社区,或称朴实无华区,HOA fee 低廉,但几乎什么也不包括。作为异地投资者,购买在良好的社区的物业,可以省心不少,而且租客也会住的开心,玩的开心。我所购买的物业在 Emerald Island Resort, 除了以上的服务,还包括: 割草,有线电视,月收费在$260

房屋管理:HOA负责你的物业所在社区的管理,房屋管理公司主要负责管理你的物业,费用在60120 之间,如有游泳池,另需80-100元左右。

广告VRBO or Homeaway 起价300 元左右,采用竞价排名,具体可浏览他们的网站:www.vrbo.com, www.homeaway.com.

房屋保险:我的四房独立屋保险费在750 元。

Utility: 包括水电,电话,电视,internet

租客管理:你可以亲自管理租客,也可委托booking agent 负责。管理的内容:回答租客问题,报价,签订租约,收取租金等。如委托booking agent,费用为租金的10%。本人是自主管理。

我们做投资是为了良好的投资回报。对于房地产投资,投资回报有两方面:房屋增值收益(Capital Gain)及日常收益(Operation Gain)。

房屋增值收益是指房屋卖出与买入时的差价。对于购买什么类的房型,在什么社区购买,能获取较大的房屋增值收益,是仁者见仁,智者见智,也与个人的承担能力有关。 个人认为在异地投资物业,应选择好区好房,一是当经济恢复时,好区好房先领涨,其次好区好房可以吸引素质高租客,会减少日后房屋管理麻烦。当然,也有的朋友会选择投资价位低,与泡沫时期差价大的房屋,以期更多的增值回报。

日常收益是指日常租金收益减去维持成本。对于度假屋,租金收益约等于周租金乘以50 周, 再乘以出租率。为了帮助大家了解度假屋的日常收益计算,下面以Emerald Island Resort 4 房为例说明计算周租金及出租率,所用的数据可能与实际有所差别,请自行考证。

HomeawayVRBO 是点击率最高度假屋招租网站,每一个度假屋的出租价格和出租率基本都是公开的,我们以此计算出平均周租金及出租率。因此你可首先登入 www.homeaway.com, 然后选 Florida,再选 Disney/Orlando, Kissimmee Area, EMERALD ISLAND. 选择排列方式为 Bedrooms: Lease to Most”. 大家也可点击以下LINK: http://www.homeaway.com/search/refined/florida/emerald-island/region:1658/Bedrooms:4

你可以记下所有房屋的周租金,以及计算每一房屋未来三个月的出租率。最后总数加以 平均。

周租金

出租率

房屋1

900

50%

房屋2

1100

80%

房屋3

1200

75%

房屋4

950

60%

平均

1037

66.25%

4房的度假屋周租金平均数1037 USD,未来三个月的出租率为 66.25%,每年的预期毛收益为:1,037 USD/Week X 50 Week X 65% = 34,350 USD.

日常年维护成本:

地税 3,000

HOA 3,200

广告: 1,000

房屋保险: 750

Utility: 6,000

屋业管理:2,200

Cleaning Fee 每次 80 66.25% 出租率为计,80×50×66.25%= 2,650USD

杂费:5% ×租金 = 1,690 USD

支出总计:20,490 USD

净收入:毛收益 - 总支出 = 34,350 – 20,490 = 13,860 USD

以房价在20万元为例,回报率为 6.9%.

好啦,我就介绍到这里,祝大家好运!

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