为什么说多伦多房地产市场现在趋于供求平衡

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在经历了销售和价格下滑的夏季后,似乎多伦多的住房市场达到了供求平衡了。

在今年前几个月销售创纪录之后,安大略省政府在四月份推出了公平住房计划。经过一个 夏天的房价暴跌,但现在正在恢复。

要更清楚的了解现在大多伦多地区房地产市场的供求关系,请看下面5张图表。

  1. 在触底之后,销售量开始攀升

    这张图说明:安大略省4月份的“公平住房计划”引起了多伦多房屋销售下滑。 现在已经开始回升了。

    根据CIBC副首席经济学家本杰明·塔尔(Benjamin Tal)的说法,供求平衡的市场条件不会持续太久。在不处理大多伦多地区(GTA)面临的真正的根本性的问题的情况下,这些政策对市场的作用只能是暂时的缓解,市场还会回到卖方市场。这个真正的根本性问题就是房屋个供应量。

    安大略省4月份以后市场放缓的原因,并非是加收外国买家15%的税政策,而是对买家的心理影响的结果。投资者和潜在买家在参照温哥华的模式,观望市场和犹豫是否进入市场。

  2. 价格从创下历史新高的4月份开始回落

    这张图说明:大多伦多地区(GTA)的房价在夏季严重下滑后开始回升。

    根据多伦多房地产局(TREB)市场分析主管Jason Mercer的说法,价格反弹意味着安大略省公平住房计划,对投资者和潜在买家心理影响正在消退。大多伦多地区(GTA)的住房市场受到省级和联邦政府的一些政策变化的影响。这与大温哥华地区的模式非常相似,公平住房计划的心理影响正在开始放松和习惯,包括对外国买家的税收。

  3. 各种房屋类型的细分市场逐渐从卖方市场向供求平衡市场转化

    这张图说明:这是在过去两年跟踪不同的多伦多物业类型的新上市与销售的比例图,在理论上,新上市与销售的比例在40%到60%的被认为是一个供求关系平衡的市场。大于60%认为是卖方市场,小于40%认为是买方市场

    尽管2016年末和2017年初在多伦多的各类房地产市场是典型的卖方市场,但2017年11月份的上半月的统计数据表明,各种房屋类型的细分市场的都向供求平衡市场移动。其中半独立式住宅,公寓住宅和联排别墅都表示是供求平衡的市场,而独立屋已经下降成为买方市场。

  4. Condo销售达到新高,但趋向回落

    这张图说明:今年Condo销售达到新高,但趋向回落。这是市场研究公司Urbanation跟踪了过去10年中新建公寓的销售情况。

    Urbanation高级副总裁 肖恩·希尔德布兰德 说,2017年对投资新公寓的吸引力有所增加,租金的快速上涨,一直受到出租单元供应下滑的影响。由于公寓完工量在过去12个月降至约15000套的四年的最低点,MLS系统出租公寓套房的平均租金每年上涨10%,至每平方尺2.98加元。然而,随着2017年第三季度在建公寓数量达到三年半的新高,达54715个单位,预计2018年完工量将达到2万个单位,并有可能超过2014年的21000个单位,这对租赁市场将产生一定的压力。

    同时,最近宣布来年抵押贷款借款人的压力测试要求,可能会导致转售活动在2018年初进一步下降,但公寓市场由于其可承受性的优势,预计仍然相对有弹性。新的公寓销售将不会受到新规定的直接影响。然而,由于投资回报率降低而造成的间接影响,会减缓目前对新建公寓的需求。

    所以,虽然大多伦多地区(GTA)的公寓的销量依然保持高位,但仍低于2017年第一季度的高峰。在2017年取得创纪录的一年之后,新的公寓市场预计将在2018年保持和缓,未来几个月开发商和买家将采取更谨慎的做法,有助于确保市场的可持续性。

  5. 库存水平高于平均水平

    这张图说明:2016年,大多伦多地区(GTA)的房屋库存水平一直处于低位。而2017年大多伦多地区(GTA)的房屋库存水平已经高于十年来的平均值。

    根据多伦多房地产局(TREB)的统计报告,随着2017年夏天销售放缓,库存水平已经超过了10年的平均水平,表明市场达到了一个供求关系平衡的水平。

    王笑康

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