回顾:2017年的大多伦多地区房地产市场

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即将过去的2017年的大多伦多地区的房地产市场来说,是忙碌的和走向较过去几年相比更难琢磨的。

回顾一年来,多伦多的房屋价格在今年第一季度创纪录的增长。之后,市场经历了四月份安省政府在推出了“公平住房计划”和加拿大央行近年来首次上调隔夜利率后,市场一路跌跌撞撞下滑。观察人士预计12月份各方可能会采取更多行动对市场进行干预。 现在,市场似乎正趋于平衡。

下面用五个图表来透视2017年大多伦多地区的房屋市场。

  1. 隔夜利率对房价的影响

    上图是BMO高级经济学家Robert Kavcic做的加拿大银行隔夜利率与过去10年来GTA的MLS的房价综合指数的时间变化图。其中红线表示隔夜利率,蓝线表示MLS的房价综合指数

    结论:由于2009年和2016年间隔夜利率的下滑,房价上涨。多伦多市场房价的飙升并非巧合,这与加拿大在2015年上半年两次削减隔夜利率有极大的关系。

  2. 大多伦多地区的房价下降

    上图为Zoocasa比较2016年11月到2017年11月多伦多和全国的各类房屋销售价格。图中——为独立屋(Detached)——为双拼(Semi-Detached),——为公寓(Condominium),——为联排(Townhouse)。

    结论:利率上调和安省的公平住房计划导致所有类型的房屋销售均出现同比大幅下滑。

  3. 大多伦多地区的房屋调整后,是否会仿照温哥华的模式?

    上图为RBC高级经济学家罗伯特·霍格(Robert Hogue)做的在过去四年里追踪了多伦多和温哥华的MLS房价指数图。图中蓝线为多伦多的MLS房价指数,灰线为温哥华的MLS房价指数。

    结论:2016年8月BC省政府出台外国买家税后,价格暴跌。 但现在BC省的房价开始上升到出台外国买家税前的水平。

    问题是:大多伦多地区的房价会在安省的公平房屋计划推出之后,也会是温哥华的模式吗?

  4. 大多伦多地区的土地价值高涨

    上图为CIBC高级经济学家本杰明·塔尔(Benjamin Tal)的研究大多伦多地区的土地价值攀升成本图,在过去的两年土地成本大幅上涨。

    结论:大多伦多地区由于缺乏可用的土地,未来几年土地价格将进一步上涨。市场面临的主要问题是土地供应显著短缺,并且持续恶化。现在大多伦多地区,土地在房屋总销售价格中的份额超过55%的历史新高。

  5. 住房负担能力似乎越来越差

    上图为国家银行(National Bank)经济学家马修·阿尔索尼(Matthieu Arseneau)做的房屋抵押贷款占月收入的百分比的上涨变化图。

    结论:加拿大央行决定从七月份开始将隔夜利率上调50个基点,这意味着多伦多房屋业主的抵押贷款利率上涨和负担能力恶化。 在全国范围内,由于利率上升导致的负担能力恶化超过70%。 而在大多伦多地区则是百分之九十。

王笑康

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