不再悲情

2016年8月25日 ¦ 412 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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也许骨子里面我们都是悲情主义的人。

在这样一个缺乏安全感而功利的世界,也许适当的悲情会让我们相对能够保护自己的内心不受伤害。

当你已经把期待值降低到冰点以下,甚至谷底;还能有更坏的情节发生么?随时准备迎接一浪高过一浪的人生打击,再也无所畏惧。

当你把人生活成一部跌宕起伏的小说,精彩自若,再恐怖的剧情,再凄惨的结局,因为有所防备有所坚持,你会昂首挺立,泰山崩于前而色不改,麋鹿兴于左而目不瞬;潇洒面对千帆过尽。

今晚与好友聊天,谈起大家都喜欢的歌曲,好友是个悲情主义者,此人喜欢的歌曲大部分都是单恋苦恋别恋,得不到,够不着,相见恨晚,忍痛别离,伤伤伤,痛痛痛撕心裂肺之类的苦情歌;非常应景,颇有目前多伦多房市的风范,令人感慨此君的先天预感。
最近几天夕子同学又恢复了暂别将近一年的“侦探”身份,每天晚上几乎都守在不同人家的门口,躲在车里面,等待着屋主经纪的叫号,继续着我在这种纷乱的卖方市场作为一个悲催的买家经纪的悲情生活。

唉,抢也抢不到,争也争不着。出价低没戏,出价高又觉得不甘心,以前传统的CMA(Comparison marketing analyst )市场分析报告完全不起作用,今年的抢OFFER季节整整比过去早了一个月。

虽然市场已经开始疯狂,但是,各方“砖家们”还在危言耸听地说着暴跌观。我现在明白了,我的好友不算什么,砖家们才是真正的悲情主义代言人。从2001年开始,一直在就市场价格走势,从各种横向纵向来比较,用各种事实历史数据来说明,论证市场的复苏上涨不正常,随时可能有市场泡沫并且泡沫破裂将对屋主有致命打击等等。

虽然也悲情,但是双子座的夕子还有另外一面就是极度的乐观主义,这种乐观支持了对生活的热情,以及对未来的热情。当然,夕子也明白,没有什么事情是持续向好的,市场总是有好有坏,有高有低,涨得时间长了,自然会有调整,而涨得太多了,自然会有泡沫和危机,这都是大自然法则,你我不能控制的。

只是这个房价的走势,预测起来实在太麻烦,也太困难。对于你我这样的普通百姓,就算是业内人士,经济学家,也没有人敢拍胸脯保证预测的精准性。

那么是不是就不预测呢?其实有一种方法,比预测更加有效,就是伺机而动。

市场涨与跌,对于投资者来说,事关重大,毕竟抄底逃顶是赚取利润最大化的最优选择,但是对于自住者来说,不可能在市场见顶,把房子卖了,换到公寓租住,那一家老小,满屋的家当,小孩上学,家人上班都会受到巨大的影响。自住,讲究的是安全,稳定,毕竟家是一个支持生活和工作的场所,而不是赚钱的机器,如果想要通过房产赚取,就不要折腾自己家了,折腾出租房就行了。

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房价走势要看成交和挂牌数量比

在众所周知的2005年到2008年的美国房地产泡沫破裂的时候,夕子意识到一个数据,或许可以借鉴,用于追踪我们现在的市场水平。美国全国的房地产市场在2001年网络高科技泡沫破裂之后,受到格林斯潘低利率政策刺激的影响,开始上升。这个上升本来是一个稳定,健康的回复和增长,然而在2002年和2003年房利美和房地美大量买入次级贷款债券之后,次贷在美国开始泛滥,不正常地支持着美国房价飙升。美国房价平均年增长率一直维持在4%左右,但是在2002年,加州和弗罗里达的房价涨了10%(这个是平均涨幅,也就是加州好的坏的都平均了,也就意味着有的区在那一年涨了20%。

2004年,美国居民持有房地产的比例达到了历史最高的69.2%,房利美和房地美继续大量购入次贷债券,支持次贷市场蓬勃发展。2005年,美国很多地区的房价当年就上升了25%以上,例如加州,弗罗里达,夏威夷,内华达等等。
这个飙升的房价在2006年出现一个现象,就是房价停止上升,而同时在夏天出现了不正常的市场存货积压。存货积压来源主要是房价上升太快,市场买家开始犹豫,而第一批次贷不能支付月供的冤大头开始浮出水面。2006年银行收回的房屋达到一百二十万间,比2005年的85万间增加了超过40%。

夕子从这里注意到了一个问题,就是美国房地产市场崩溃的前夜,最大的指标就是存货。市场在平衡的时候,存货随着季节的变化而变化,但是市场交投活跃的时候,存货往往都会被强劲的购买力消化,而在淡季,购买力不足,同时市场投放的存货也在慢慢减少,市场依然处于相对平衡的状态。

而如果由于某种原因,市场的平衡被打破,市场抛售的房屋远远高于市场的消化能力,房价就可能下跌。这个现象实际上是基本经济学理论中的供求关系。

但是房屋这种特殊的商品不能简单地用传统经济学理论来判断供求与价格的互相影响。经济学理论说,价格上涨,将会导致供给增多,需求减少,市场价格将会由于供大于求而下降。但是,房屋的供给主要来源于两个方面,一是自然的市场供给,包括换房,回流,大房换小房,小房换大房等等,另一个是非正常的供给,包括失业,短供,经济危机的恐慌等等。非正常的供给往往在短时间内可以积累巨大的力量,扭转市场的方向,这才是真正房价下跌的缘由,而简单地认为房价上涨就会导致供给增加,是不对的。
市场存货直接驱动房价

非正常供给出现了么?夕子建议大家自己花一些时间,到多伦多地产局的网站上,查找过去十年每个月的成交记录,自行计算当月卖掉的房子(Sales)占当月正在挂牌的房子(Active Listings)数量的比例,这个比例在过去一直维持30%到60%。我们可以很清楚地看到,今年的多伦多市场,一直处于存货不足的现象,各个热门区域,基本上处于放盘和售出1比1的可怕状态。这样极度的供不应求当然会造成大量的买家面对有限的房源,被迫一房多求,出比市场价高的价格去购买,持续至今。

当市场存货不足的时候,市场总是处于饥饿状态,房价只有顺着卖家的意愿持续上涨,这不能以单个人的意志而转移,更不会因为某些所谓的“砖家”和“学者”和“经济学家”不靠谱的拼凑数字而凑出的一篇貌似专业其实完全没有谈到点子上的200页的学术论文而应声下跌。市场存货直接驱动着房价,当存货被大胃市场吞噬之后,房价将不屈不挠地向上攀升,直到某一天,因为某个导火索触动了非正常供给的火药桶,才会出现市场崩溃。

八月份已经走到尾声,迎接我们的是更加悲情的九月十月,每年的九十月份都是“银九金十”,房源相对会多一些,当然价格也会上扬,在这样一个争分夺秒的时刻,能够看到心仪的房子,就赶快出手吧,希望大家可以摆脱悲情身份,云开雾散,遇见你生命中的那份美好,以后曲库里面的歌应该是每首都充满蹦蹦跳跳的阳光,让你的嘴角上扬,微微一笑很倾城。

(注:本文中的数据和综述来源于维基百科全书,Timeline of the United States housing bubble)


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