干货!探索背后真相,央行三次加息,你该如何应对?

2018年1月29日 ¦ 243 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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2017年加拿大地产市场犹如坐过山车一样;年初到年尾,跌宕起伏;地产专业人士和普罗大众都一同经历了这次巨幅动荡。

最近尤其是这个央行的三度加息,更是将我们的心几轮推动,七上八下,忐忑不安。

令我想起一首老歌《心会跟爱一起走》,你看,这首歌开始就唱着,“从来没有人如此贴近我的心,总有许多许多话想说给人听。从来没有人如此打动我的心,偶尔无心的伤害全都为了爱。”这完全就在谈我们对于这个利率变化的追求和曾经忽高忽低,目前对于利率会涨会跌的风言风语给我们的压力和痛苦。

“心会跟爱一起走,说好不回头。桑田都变成沧海,谁来成全爱?心会跟爱一起走,说好不分手。春风都化成秋雨,爱就爱到底。”很多人还在贪恋过去的那些什么P-0.1之类的美妙时光,频频回头;就像房价一样,总是在唉声叹气五年前十年前的房价有多么多么低,也不理目前房市的大幅调整,还活在过去;念叨着为什么现在一个TOWNHOUSE在Richmond hill这么偏远的地方都要卖到80多万,春风都化成秋雨了,房子还在涨?

其实,加息总体上是政府根据市场过热的变化所作出的一个调整。首先我们要来看看政府为什么要加息?一是平衡市场的必然。二是根据目前经济的整体增长趋势所作出的调整。

任何变化都是有其缘由的,无论地产、金融还是小到一个TTC Token这十年来的价格调整变化。看待一个事物,我们一定要宏观地放在整个大环境里面,既要纵向也要横向,既要看时间也要看空间,否则会陷入只见树木不见森林的误区。

不得不承认,房价的涨跌取决于市场的供给。供大于求,房源过剩,房价就会降;而供小于求,一房难求,房价就会涨。

2017年初以来,大家捂盘、惜售;市面上一房难求,造成市场可交易量小,房屋价格自然就越来越高;在当时的阶段平均挂盘5天就会售出;几乎每个房子出来都是几个甚至几十个offer在抢,市场极为火爆。

四月底后,安省政府三管齐下打压过热的房地产市场。堪称一场扫荡式的重击。首当其冲就是额外15%的外国人购房税;之后央行的连连加息;还有今年年初施行的B20政策。可以说,每一波政策的施行,都对安省尤其是大多地区的房地产市场雪上加霜。

根据新的要求,加拿大购房者在银行贷款时,将要接受加息2%的压力测试才能获得贷款,因此,大家由于恐慌心理而抛售,市场放量越大,价格自然就跌得越厉害。

虽然,看好房地产走势的依然坚挺着信心,但是楼市何日再现去年的辉煌却是个大大的问号。

楼市的交易基础是刚需的买家,这个买家的基数,在华人集中的地区主要由新移民构成。基数每一年的扩大,造就了刚需买家的持续流入,成为了房价稳定的中流砥柱。

加息,只是持有房产成本的变化,这个变化已经在房贷压力测试的筛选下得到控制,买家都是有升息压力的抗压能力的。

在刚需流入的推动下,房价稳定的源头已经得到保证,剩下的就只是信心了。

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在2017年中新政打压下,购房信心受到极大打击,买家基本上处于观望状态,这个从交易量急剧下降,市场存货突然增加可以看出。而这个观望并没有减缓的趋势。

市场毕竟还在新政打压的阴影之下,现在加息成为了另外一个观望的借口,自然市场冷淡的局面还将持续一段时间。但是刚需买家却转而向市中心以及低价位的Condo下手,形成溢出效应。

Condo的价格在2017年出现了罕见的上涨,不止市中心黄金位置的楼盘,连世嘉堡华人区的30年以上的老楼都出现价格上升,这个比较有意思地体现出刚需的能量。

我的建议是,如果你是自住或者投资,赶快看看现在真的有很多非常好的DEAL。

另外,如果是从来没贷款过的人来说,最少你要有勇气赶快去做个预批,如果有好利率要锁定一个。否则万一利息再一涨,首先是每个月的月供变多了,再一个是银行审批的时候,本来刚好可以批准的,这利息一涨,收入就不够用了。

对于所有我的客人,我的建议是,先去找贷款经纪谈谈,看看你究竟可以最高限额贷款多少,这样才能决定你最多买多少钱的房子。

换句话说,如果你看到心仪的房子,心里想着能买的起;结果一做预批,发现不成,那时候CONDITION的时间一分一秒过,有可能好不容易看中的房子就溜走了。

这个绝对要有个提前量,不可任何事情都拖到最后。而且对于预批来说,你就算找20个贷款经纪,因为房子还没买到,没涉及到具体的房款,还是无法拿到一个好利率的。

不要等到最后买到房子的时候,花两个礼拜来选择贷款经纪,或者选择银行,那时候时间就太紧迫了。

夕子曾经遇上不少朋友来抱怨,说贷款经纪都太黑,不肯给最好的利率。于是大家都卯足了劲,使出圣诞节买电视的那股劲来四处搜索。

其结果就是,几乎所有的贷款经纪依然不能给他们口中的超低利率,要用固定利率,锁3、5年,4%都办不下来,这就奇了怪了。这时侯,抱怨声就更大了,说自己的朋友去年才做的贷款,那会儿都是超低的利率……

如果这样的故事发生在您身边,您别觉得奇怪。人,总是有一种天性,就是喜欢套用昨天发生过的事情,并且预言今天还会发生同样的事情。别人去年拿了那么低的利率,我今年也要拿相同的利率,如果拿不到,那就是贷款经纪是骗子。这个极端的想法其实对于自己没有任何好处。

贷款利率什么时候才能拿到最好呢?这个问题很多人都会问,今天锁定是不是合算?如果不锁定,用浮动是不是合算?为什么别人都比我的便宜,我就拿不到那么好的deal呢?

夕子想和大家讲的是,利率没有什么时候合适之说,而只有在你需要贷款买房的时候,做一个符合当时市场情况的,适合自己未来需要的产品最为重要。

贷款利率每隔一段时间就会调整一下,涨涨跌跌,取决与国债市场上需求的变化,以及利率的变化。

银行贷款实际上不是使用我们传统认识的存款来借钱,而是在金融市场上通过债券融资从而拿到资金进行贷款,简单一点说,就是去债券市场批发钱,然后化整为零地零售给客户。

银行在其中赚取差价,如果批发的钱成本贵了,自然零售的价格也就贵了,银行能给的折扣,就是从其中的差价里面进行补贴,从而薄利多销。

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所以说什么时候贷款利率便宜,取决于什么时候债券市场利率便宜。

债券市场是一个每天资金进出规模达万亿元的市场,就好比股票市场一样。

夕子一直和朋友讲的一个道理,就是如果有人告诉你过一阵子利率比现在好,那一定是胡扯,就像无数的股市专家预测明天的股市会涨会跌一样,真正有能力去预测的,或者说预测准确率稍微好一点的,寥寥无几。

如果有能力预测未来的利率走向,为什么不去用在股票市场上,那赚来的钱可不是0.5%或者1%利率差别能比的。

真正说到应该怎么做,夕子建议以下两个策略:

1. 及早做准备。

准备包括了解市场,了解产品,了解基本的操作步骤,咨询相关的专家。

专家的作用在于对市场的了解程度比普通人更深,对于市场变化的掌握更快。

普通人毕竟没有专业人士的资源丰富,经验丰富(当然也有满口大话的不良专业人士是例外)。

在做分析判断的时候,这些资源就能够比较完整地给客户一个全面的学习和认识,从而为做决定铺垫。

贷款其实不是一个很麻烦的产品,但是由于很多细节问题,比如未来的加速还款的比率,还款频率的设定,未来可能出现的转产权,转利率等等的限制,如果没有完整的了解,未来有可能遇上比较尴尬的状况。

2. 听从专家的建议,同时也要用自己的脑袋去思考建议的合理性,从而决定选择的产品。

别人的话,需要自己去做判断,而不是说别人说什么就是什么,这些话都需要自己去弄清楚,想明白。

夕子最爱做的比喻就是,如果银行可以以那么低的利率借钱,那么我们想办法去借个一百万,然后存到银行定期,赚这个差价,银行要亏损亏到倒闭了。

与其一天到晚地哼哼心会跟爱一起走,还不如就从现在开始,坐下来跟你的贷款经纪谈谈,了解清楚才会事半功倍。

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