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程蕾(CPA,CGA),从事会计税务行业。电子邮件:leicheng2004@gmail.com 电话:416-953-9569

楼花转让需要交税吗?

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很多人因为种种原因,在购买楼花之后,正式交接之前需要转让楼花。这里会涉及到三方,Builder,第一买家(转让人),被转让人。

正常情况下,在Builder卖给第一买家(转让人)时,会询问买房用途。如果作为自住房,将来房屋交接时,Builder会和CRA申请退税并在Builder的HST Report中申报,这部分退税额会直接从总房价中减去。当您需要中途转让时,要注意什么呢?

作为转让人

首先,要看以前和Builder签的协议,是否有转让限制,是否需要缴纳转让费等等。这点建议和您的律师仔细沟通。

其次,要明确当初购买楼花的主要目的。简单来讲,

  • 如果是炒房赚钱,那么转让的全部收入要交HST。全部收入这里包含了定金,升值部分,以及转让费等。比如当初交定金80,000,转让人利润50,000,那么这$130,000全部要交13%的HST($16,900)给税局。同时,$50,000作为盈利在报个人税时申报交税。
  • 如果主要目的确实是自住,但由于个人原因不得不转让,则不需要额外支付HST,只需要对$50,000的盈利申报个人税即可。

这里强调的购买楼花的目的,不是转让人自己认为的目的,而是税局根据相关税法以及具体情况而认可的(在被审计的时候)。这部分的认定比较复杂,要考虑家庭情况,购买原因,转让原因等。

下面是两个CRA网站上有关楼花转让转让人是否要交HST的例子,可以参考:

例一:夫妻拥有一个四个房间的house,有三个小孩,这是他们目前唯一的房子。2009年购买楼花(一室一厅)。购买价275,000,交房定在2010年6月。在2010年5月,夫妻以400,000卖出楼花。在这种情况下,税局认定,夫妻需要对定金加盈利部分缴纳HST,因为购买一室一厅的房子对他们家庭来讲不可能是居住用的。

例二:Cindy 2010年11月购买了楼花,她准备用这个房子做自住房,因为这里离工作单位很近。房子原定2011年9月交接。2011年7月,Cindy的老板宣布公司要搬到另外一个城市,为了继续在公司工作,Cindy卖了楼花,搬家到另一个城市。 在这种情况下,税局认定Cindy是以自住为目的的,不需要对定金和增值部分缴纳HST。

稳妥起见,通常会建议并协助转让人向税局申请Ruling,得到税局确切的书面答复。如果您实在不想申请Ruling,也不认为自己的情况需要支付HST,那建议在转让协议时也明确HST问题。不过这样的风险是,一旦一两年后税局审计要求您支付HST,您很有可能还要支付罚金和利息,而且很难再向当时的买家索要。当然,实际操作中转让价还要考虑到买方可接受的市场价格等问题。目前所有的房产交易都会被输入FINTRAC系统,税局想审查也是很容易的。

作为被转让人

这里暂定被转让人是个人购买且是为了自住目的。在转让时,尤其要关注的就是HST的问题。这个HST,包含两方面:

  • 转让价是否包含HST。这一定要通过律师在转让合同中注明。如果不明确,最好敦促转让人去税局做Ruling。否则,当税局没有办法通过转让人收取HST时(例如海外转让人),税局是有权直接向买家索取的。
  • 新房自住HST退税。在大多数情况下(如果转让人被认定为炒房),被转让人需要先交HST,然后再自己申请HST退税(符合退税条件情况下)。

具体计算就举个简单的例子吧(实际生活中可能还要考虑转让费,合同,土地转让税等影响)。小张在安省以$400,000买楼花,交了定金$80,000。在楼花交接前,小张转让楼花给小丽价格$450,000,盈利$50,000。小丽是以自住为目的的。不考虑其它费用。

如果小张被认定为是炒房赚钱目的

1.       对于小张

a.   小张要交HST $16,900 给税局(13% of $80,000+$50,000)。通常这部分增值税是要转嫁给买方小丽承担的(小丽实际要额外支付$16,900)。

b.   报个人税时,小张要对增值的$50,000缴纳个人税。绝大部分情况是按照资本增值报税,假设个人边际税率30%,则要交$7,500个人税。

c.   如果由于某些原因,转让人小张自己支付了HST (通常会发生在税局审计情况下),那么小张实际的净现金流只有 $25,600 ($50,000 - $16,900 - $7,500)。

2.       对于小丽,

a.   如果是小丽额外支付了$16,900 HST,在将来申请HST Rebate时要以最终成交价$450,000来申请。在这个简单的例子里,小丽额外支付的HST没有办法通过新房退税退回来一部分,同时,最终新房退税相比于按照原合同价40万申请还会减少$3,150(房价达到45万时不再有GST部分退税)。在这个计算里,小丽实际多支付了$20,500($16,900+$3,150)。

b.   如果小丽不承担额外的转让部分HST,则要按照原合同价$400,000申请新房HST退税,对小丽是最有利的。

强调一点,最终的Rebate金额,和原房价,转让价,定金,其他费用都有很大关系。计算起来比较复杂。有些房价情况下,额外支付的转让部分HST是可以通过新房退税退回一部分的。

如果小张的目的是自住,不得已卖掉。转让时,没有HST的问题。新房退税则仍可以由原Builder代为申请。

总之,楼花转让时,税务上比较靠谱的方法是找税局做个Ruling。如果实在不想做Ruling,就尽量考虑并计算清楚可能的税务风险,仔细阅读原购买合同和转让合同,并在合同中尽量规避风险。

作者:程蕾,CPA,CGA

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