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【嘉德理财】谈谈加拿大自住房的税务优惠

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房屋买卖所产生的盈利属于资本增值(Capital Gain),其中的50%需要纳税。但是,对于自住房,加拿大税法给予纳税人免税待遇,也就是如果将自住房出售,所产生的资本增值无需纳税。

在加拿大,卖房能不能享受资本增值免税,需要界定该房屋是否一直保持自住房的性质。自住房的概念是以家庭作为单位,从1982年开始,每个家庭包括夫妻和未婚未成年子女可以共同拥有一个自住房享受免税增值的税务优惠,即使和配偶婚前分别拥有一个物业,结婚后也只能选择一个物业作为自住房。“自住房”可以是房屋、公寓、度假别墅、活动房屋和船屋等。享受税务优惠的首要条件是必须拥有该物业的所有权,其次是必须在该年内居住过此物业,可以是短期或是仅作为度假性质使用。

对于拥有多套物业的业主来说,每年只能选择一处作为自己的自住房,该房产并不需要是自己平时的主要住所。加拿大税务中的自住房概念,是该房产必须是用来居住或享受用的,但对纳税人本人、配偶以及子女住在该房产里的时间长短并无具体规定,因此一年只住上两三个星期的度假屋也能算作自住房。因此,对于有多套物业的业主在出售其中一处物业时,必须要考虑清楚指定哪处物业作为自住房。

考虑的因素包括:

  • 每处物业的累计收益
  • 预计持有该物业的时间
  • 每处物业将来的预期增值

需要提醒的是,有的人可能针对自住房的税务优惠,通过每年换房来获利。这种以盈利为目的转售房产的行为,卖房的收益有可能被税局定义为生意收入而不是资本增值,也就失去了自住房的税务优惠了。可见频繁的买卖房屋,会有风险失去自住房的性质,因此建议大家不要效仿。

在过去,根据加拿大税局规定,假如业主出售自住房,赚取的收益无需向税局申报。因为是自住房,有资格获得所有的增值豁免。但从2016税务年度开始,出售自住房后,在报税时必须在Schedule 3表上报关于出售房屋的基本信息(包括房屋类型、居住时间和收益所得),符合条件的依旧享有自住房的免税优惠。如果忘记申报,将有可能面临最高$8,000的罚款。这个政策也是为了进一步完善税局税收制度以及税务系统的管理。税局也能根据这些资料,更容易查出哪些人以频繁买卖自住房牟利。

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