重磅:除了涨,就是抢,在野蛮中生长,说说我眼中的大多伦多地产市场

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    4月20日上午,安大略省省长韦恩在多伦多正式宣布了系列调控政策,意味着安大略继温哥华之后,成为第二个宣布地产市场调控政策的加拿大地区。
   最近5年以来,大多伦多地区的房价一路走高,最近一年以来,也就是2016年3月到2017年3月,短短的一年时间,大多伦多地区的平均房价增长了33%
    任何事情都是适可而止的,并不是越高越好,越快越好,越大越好。
    就像再好的车,如果每小时开180公里,210公里,不是司机有病,就是车辆有病,最终的结局大家都可以猜到的。
   平时大家都通过传统媒体来看新闻,媒体通常都会发出两个方面的声音。
    一方面是政府部门和银行的声音,公布最近房价又涨价了多少,A专家说大多伦多地区地产市场有较大泡沫,B专家说大多伦多地区地产市场没有泡沫。
    不同的政府官员,不同的银行专家,发出的声音是不同的。
    另外一方面是地产从业者的声音,普遍说大多伦多地区地产市场很健康,房价很正常,物有所值。
     政府官员发出声音,是因为政府是为人民服务的,在什么位置说什么话,必须有所作为,不管作为的效果如何,起码看起来是为人民做了一些事情的。否则下次换届选举的时候,老百姓手中的选票投给谁就不好说了。另外,政府也是地产市场红火的受益者,财政收入持续增加,每年还有盈余,政府肯定很高兴。我知道温哥华市政府收入的22%是来自和地产有关的行业(我没有查到多伦多的数据),这个比例可不是一般的高。
    地产从业者的声音,因为从业者是既得利益者,地产市场的兴衰直接决定了从业者的收入和饭碗,直接决定了从业者的家庭稳定,所以,目前为止,虽然大多伦多地区的地产从业者超过4万人,我确实还没有遇到一个从业者说地产市场存在问题或风险。必须承认,大多伦多地区的地产从业人员,为大多伦多地区的居民的财富增值,做出了不小的贡献,目前在大多伦多有房子偷着乐的居民,不要忘记感谢当初建议你买房的地产经济。
    媒体很少发出当地居民的声音,当地老百姓的声音,当地买了房子或想买房子的群体的声音,其实,这才是主角的声音,也是最重要的声音,另外两个经常发出声音的角色,只是配角。也许媒体和政府以及地产从业者之间,有一些合作的关系或微妙的关系,所以,任何舆论其实都是有导向性的。
    根据我自己的观察,整个大多伦多地区的房屋购买人群是一个金字塔结构的分布:
     金字塔最下面的部分是有加拿大身份的本地居民刚性购房需求,这部分是由就业,结婚,搬家,求学直接导致的,这一部分大约占50-60%之间。
     这部分本地居民买房的特点是自己居住,不出租,不空置。
     金字塔中间的部分是有加拿大身份的本地居民投资购房需求,这部分是由居民有多余资金,或投资欲望导致的购房,这部分购房者都已经有一套自己居住的房屋了,投资在大多伦多地区购买第二套,第三套,第四套,第X套房屋。这一部分大约占20-30%之间。
      这部分本地居民买房的特点是对外出租,或空置。
     金字塔上面的部分是没有加拿大身份的外国居民的投资需求,当然,这个投资包含了纯投资出租和自己投资自己居住。这部分购房者多数是孩子已经在大多伦多地区读书,或即将来到大多伦多地区读书。这一部分大约占5-10%之间。
      这部分外国投资人的特点是自己居住或对外出租,或两者兼顾。
      因为没有官方提供的数据,其实官方也没有统计上面这种分类的数据,以上三种分类的数据,是我个人观察后估算的一个大致的数据,数据不一定完全准确,但是可以确定的是:
     有加拿大身份的本地居民刚性需求是第一大购房群体,没有加拿大身份的外国投资者是最小的购房群体,另外一个群体的规模在中间。
     所以,今天安省政府推出的这个政策,是吃桃子按软的挑,政府选择了最小的这个群体开刀,一方面是为了给本地居民一个姿态,表明我们政府确实做了一些稳定房价的事情,另外方面,调控这个群体,对大多伦多地区房价的影响是最小的最温和的最没有风险的。
     到底什么原因,导致三类不同的购房群体都喜欢在大多伦多地区买房?
     原因太多了,大多伦多地区的就业机会,工作岗位,公司数量,教育资源,大学资源,国际航班,经济地位,方便程度——–
     其中有一个最重要的方面就是升值潜力和投资回报。
     这么说吧,最近5年,特别是最近2年,我还没有遇到一个在大多伦多地区买房的人,说买房没有赚钱。
     A朋友2015年3月买的列治文山独立屋,买成255万加币,目前价格390万加币。
     B朋友2015年7月在新市买的独立屋,买成75万,目前价格130万。
     C朋友2015年10月在旺市买的独立屋,买成106万,目前150万。
     D朋友2010年5月在列治文山买的独立屋,买成63万,目前180万。
     E朋友2016年7月在新市买的独立屋,买成79万,目前130万。
     F朋友2014年10月在北约克买的独立屋,买成190万,目前310万。
     H朋友2017年2月在万锦买的独立屋,买成135万,目前邻居卖房价格170万。
     L朋友2016年6月在万锦买的独立屋,买成160万,目前220万。
     身边这样的故事,实在太多了,要知道,大多伦多地区,一个家庭的年税前平均收入,大约在75500加币,税后就是5万多加币一年家庭收入。如果在大多伦多地区有一套房子,一年的升值,这个家庭需要不吃不喝工作赚几年?
    在这样红火的形势下,不少大多伦多地区其它行业的人都改行了,要么做地产经济,要么兼职投资房产。从大学教授,医生,律师,老师,工程师,政府官员,你能想到的从事什么职业的人,都进入大多伦多地产领域了。
    在这样红火的形式下,本地中低收入家庭想买到满意的房子,逐渐变得非常痛苦,变得难以实现,在买房预算不变的情况下,只有去距离多伦多更远的城市买房,如尼亚加拉,滑铁卢,伦敦,金士顿,巴里等。
    在这样红火的形式下,地产市场难免存在一些不规范的情况,特别是买家的利益得不到保证和尊重。
     我一个朋友去年买房,当天晚上抢OFFER到深夜11:00都没有成功,后来偶然才知道,12个买家里面有几个都是对方的地产经济安排的熟人。
     另外一个朋友去年买房,当天晚上9个买家去抢OFFER,搞到深夜,最后房主宣布价格没有达到期望,当天不卖房子了,大家都不欢而散。
    还有一个朋友,看好万锦一套独立屋,当天晚上已经和对方经济沟通好价格,约定第二天上午签约,第二天上午对方要求加价3万加币,否则不卖,最后被迫加了3万加币买下房子。
     一些新开盘的楼盘,根据房价的升值空间,地产经济要收取入场费,买房人才有资格进入售楼部选房,入场费便宜的2-3万加币,贵一些的10-15万加币,入场费都要求支付现金,没有任何收据,也不写进合同。如果买家不愿意支付入场费,根本没有买到房子的可能性。
    所以,大多伦多地区的地产市场,
    是希望和失望并存,买到房子的就是希望,没有买到房子的就是失望;
    是机会和挑战并存,超级好的投资回报率,但是还可以持续多久不知道;
    是刚性需求和投资炒房并存,真正需要买房自己居住的,和买房来出租投资的都在找房。
    是规范管理和监管漏洞并存,严格的地产中介准入制度,但是在一线操作的时候,有不少需要政府监管部门来完善提高的方面。
    除了涨,就是抢,在野蛮中生长,这就是我眼中的大多伦多地产市场。

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    1 条评论

  1. 1. clear air - 2017年4月23日 15:57

    此文揭露了一些以前不为很多人知的黑幕。感谢作者的介绍!

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