5月官方数据,以及非官方解读

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最近有朋友留言,说Luda哥你现在是涨涨涨派的代言人了啊。哈哈,其实不是这样的,我的观点很明确,短期看跌但不盼跌,长期依然看涨。我在做的,是希望用尽量客观和理智的视角来看市场,而怎么分析这个市场,需要一定的前瞻和洞察力。

比如格林斯潘发表《非理性繁荣》的时候是1996年,当时的市场泡沫有吗?当然有。但如果你据此做空,则裤衩难保,因为泡沫2001年才破。IBM 2008年就喊智慧星球,这个概念好吗?当然好。但对于那个时候来说太超前了,IBM起个大早赶了个晚集,现在的AI是Google,Amazon,Nvidia,Tesla的天下,除了Watson,IBM没有啥拿得出手的东西。所以对市场的感觉非常重要,有兴趣的同学可以去翻翻本号的历史文章,市场疯狂的时候带你回顾80年代的泡沫,建议量力而行。市场向下调整的时候告诉你不用惊慌,调整只是半年到一年的短期行为。王婆卖瓜的说,so far本号的节奏感还是很好的。当然,没有人是先知,谁都有被市场打脸的时候,重要的是视野和思考。

好了,话归正传,回到我们本篇的主题,多伦多市场5月的官方数据终于出炉。

TrebMay.png

和去年同期比,成交量减少了20.3%,新上市listing增加了48.9%。成交均价为$863910,同比上升14.9%。而4月份的均价是$919614,从环比来说,跌了6%。应该说,安省政府发布的调控政策起到了应有的效果,歪果仁买房受到了抑制,更多的市场参与者进入了观望模式,火热的市场终于有了cooling down的迹象。

而市场另一端的温哥华貌似又逐渐回归强劲模式,5月销量大涨,接近了历史记录水平。

Big image有了,我们仍然以Luda哥原创的分组法来凑近仔细看看市场。

分组标准是这样的:

  • 定义黄瓜为<1M的房子
  • 定义茄子为1M to 2M的房子
  • 定义冬瓜为2M to 3M的房子(此处将上限设定为3M,再往上就和我们大部分人没关系了)
  • 既然是看整个市场,就不要光看独立屋,选所有的Freehold Residential(不包括condo)即可,并列出成交量
  • Timeframe设定为4月和5月的环比

对于掉组可能产生的误差,我会在大家最关心的茄子组单列出一组数据供分析。

黄瓜组 < 1M

Group1.png

本组最醒目的是西部的Hamilton和东部4镇,它们的共同点是成交量依然活跃,但成交价下跌较明显。北部貌似保持坚挺,下跌最厉害的Richmond Hill也只有4%。值得注意的是Barrie的成交量缩水比较显著。

茄子组 1M to 2M

Group2.png

本组出现的结果老实说是让我比较惊讶的。抛开成交量较少的东西部和Barrie,其他大户地区如Markham, Vaughan和Mississauga竟然逆势上扬。

鉴于本组是大部分人比较关心的,我特意查询了5月成交价中大于190万的个数,并把这个数字列在了最右边。这个群体属于嫌疑最大的掉级者,可以看到,它们都是以个位数计的,和5月份的总体成交量比较,造成的误差基本可以忽略不计。就以Markham举例,去掉价格最高的7个掉组嫌疑重新计算,均价仍然为$1371773,环比仍明显高于4月份。

在这个区段想要捡漏,不是说不可能,但难度还是相当大的。

冬瓜组 2M to 3M

Group3.png

冬瓜组的成交量萎缩是最为严重的。曲高者和寡,这也很好理解。由于样本数量太小,对价格的变化此处就不做分析了。

特别组 独立屋 2000尺 to 3000

上次有热心读者留言,鉴于价格分组可能造成的误差,可以用房屋面积来做参考。感谢您的建议,那么这里我们就重新设定条件为独立屋,面积2000到3000尺来看一看4月和5月的比较。

Group4.png

这个组的成交量普遍偏低,让我怀疑是不是房屋面积的数据在MLS系统中有缺失,导致很多合格的房子没有被计算进来。Anyway,拿成交量最大的Mississauga和Brampton来说,成交价跌掉了4点几,应该说还是比较贴近事实的。而虚火最高的Newmarket和Richmond Hill显示跌了10%左右,也没有坊间流传的16%,20%夸张。

还有一位智慧读者留言,建议用property tax或者MPAC的assessment为标准来分组,不得不说这个想法太棒了,大赞。可惜MLS系统中的相关数据几乎没有,所以只能作罢。

综上所述,政府的调控对火热的市场起到了很好的抑制作用,如果真的都像年初那样疯狂,迟早要出大问题,政府出台调控是必要的,也是及时的。但是Luda哥仍然认为,如果没有基本面的重大改变,调控政策起到的效果注定是暂时的。多伦多的市场,会在半年到一年内重回上行轨道,泡沫虽然有,但远未到破裂的时候。

至于什么时候音乐停止,我会根据我的经验与您及时分享。

谢谢您的时间。

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    17 条评论

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