龙年谈房之7:令人纠结的房产投资

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一提到投资,投资回报率就是一个不可回避的话题。那么,到底投资回报率多少才算正常,房产的投资回报率要超过多少才算是做了个正确的决定呢?

为了保证结果的公正性和准确性,Rhino就这个问题和多伦多一位小有名气的投资顾问进行了讨论。她从投资顾问的角度给了一些专业的意见:就金融投资而言,基本没有风险的有银行存款如GIC,不过这类投资的回报率较低,只有1~2%;而比较稳妥基金投资,回报率能达到3~5%;高风险的则能达到8~10%,甚至更高。

在房地产投资方面,投资人在购买房地产后,通过出租或转卖来获得收益。从微观经济学的角度看,如果在需求相对稳定的前提下,新的公寓建成之后会造成某一区域内公寓供应量的增加,会稀释这一区域公寓租金的价格,导致租金价格下降;此外,后入市场的公寓经营者,也会先以低租金来吸引租户,扩大影响力。个人购房者的一套公寓租价,会受到整个公寓出租经营市场定价的影响,而每套公寓的套型、朝向、楼层、装修等与周边成功物业之间具体的差异也会使租金收入有一定的变化。按照国际惯例,房价一般是月租金的100-200倍,一旦超出这个标准,两者会相应做出调整。

供需状况是影响房价与租金比最直接的因素。当市场供应量大时,房价与租金都会相应回落;当市场需求量大时,房价与租金则会上升。目前香港的年投资回报率约为6-8%,美国在5%左右,深圳则在6-10%之间。一般来说,年投资回报率达到5%就可以算是非常不错的投资项目了。目前大多地区的投资回报率基本在6~7%,偏僻一些的地区会达到10~12%。还是很有投资价值的。

评估物业价值有很多种专业的办法,为了照顾普通的投资者,Rhino给大家提供一个国际上专业的理财公司评估物业投资价值的简单方法来帮助你评估某物业的投资价值:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价,则表明该投资项目还有升值空间。

还有另外一种更简单、便捷的方法,虽不是很专业,但适合百姓进行投资选择:如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格×物业面积/100,则认为该物业物有所值;如果该物业的月租金>房产每平方米单位价格×物业面积/100,则表明该投资项目还有升值空间。

通过房地产获得收益的手段是多种多样的,在一个现代的大都市,如多伦多、纽约、北京、上海等,体现在其他方面的收入要大大多于现金流能带来的收入。所以,评估大都市房地产价值的时候, Rhino上面提供的办法就有些力不从心了。

Rhino给大家讲一个真实的故事。去年,我公司的几个投资人一起凑钱买了2栋旧房子,准备推倒盖一些镇屋再出售。在向政府申请Permit还没拿到回执的时候,有人找上门来,要多出100万把这两块地拿走,因为他们恰巧买了隔壁的2块地,要一起发展。这几个投资人一商量,反正政府批文还没下来,拿着多出的100万去投别的得了。这样,5个月的投资,赚了100万,这个投资回报率要怎么算才好呢?类似的故事还在上演。

房产的投资,也不一定要通过土地的增值来实现。方法很多,比如flip甚至简单的装修都可以实现。

Rhino再给大家讲一个真实的故事。有一个国内过来的室内设计师和某地产经纪合作买了一个普通的独立屋,用现代概念全新装修了一遍,6个月后加价50万准备卖出。这栋房子现在还在MLS上挂着,Rhino相信它很快就会卖出。

对于加拿大眼下的房地产市场,很多本地人把脑袋拍傻也想不明白:为什么正确了很久的“家庭年收入的3倍=房价”这一老经验不灵了。

明眼人会发现,整个房地产市场正在悄悄发生根本性的变化,大势变了,时代变了。我们需要一种全新的思维、全新的方式来适应它。就像一个朝代的更替,就像改革开放,就像国家的崛起与衰落,平凡如我们,哪一个能抵抗?

《史记•太史公自序》:“夫阴阳四时、八位、十二度、二十四节各有教令,顺之者昌,逆之者不死则亡。”

如果有朋友对投资房地产有兴趣,非常欢迎您通过Rhino的邮件或MSN(nowhere@live.com)一起聊聊。也欢迎到我的网站-犀牛网(RhinoZ.info)看看Rhino精选的文章。

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    1 条评论

  1. 1. 路过 - 2012年3月18日 21:32

    原理是不错, 但是举例有误导。。

    加价50万, 升级成本是多少? 站总物价多少? 如果是本来就千万的房子, 50万几乎忽略不计

    回答: 1)多伦多平均房价50万往上,“普通独立屋”肯定不会超过太多了。 2)装修不是flip,用不了10万的。 3)其他的出于保密不能说了。

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