犀牛手札328:为什么要用HPI分析房地产?

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不知道大家有没有注意过,在每个月的地产报告中,我会从类型和地区两个维度来分析大多伦多的房地产。按类型分析房地产的时候,我会用平均值;而按地区分析房地产的时候,我会用一个叫做HPI的价格指数。

这是为什么呢?今天的文章,我就和大家来说说HPI有什么其他价格不具备的优势。 

在判断当前房价的时候,我们最常用的标准就是平均房价,即在某个时间段内、某种房型所有销售价格的平均值。在评判某种房型当下价格的时候,平均值非常准确。

但是平均值有一个致命的缺陷。

我们知道在整个GTA,围绕多伦多市区的有4个郡24个城市;而在多伦多市区又有140个社区。在一个月内,在整个GTA差不多有4000-5000个销售,咱们取个高值-5000。简单计算一下,这5000个销售按房型分类,会分成独立屋、半独立屋、镇屋、公寓和其他,再分散到整个大多地区,每一个社区成交数量仅仅是可怜的个位数。而事实上,很多社区的单月销售量是0!

在多伦多的几乎任意一个社区之内,房子都是非常多样的。一个小小区域,这个房子可能会比那个房子大4000尺,这个房子可能比另外的房子老50年,还有可能一个房子有3个车库而另外的房子一个车库都没有。在这种情况下,即使都是独立屋,他们的最终成交价也必然是天差地别的。

单一社区成交量小,房型又天差地别,那么怎么来准确的找到房地产的大致脉络呢? 

为了解决这个问题,加拿大的十一大地产机构(Vancouver Island, Victoria, Greater Vancouver, Fraser Valley, Calgary, Regina, Saskatoon, Greater Toronto, Ottawa, Greater Montreal, and Greater Moncton,名单仍然在不断增加中)联手开发出「房屋价格指数 (HPI – Home Price Index)」,或者称「基准房价 (Benchmark Price)」。

简单的说,某个社区的HPI价格就是这个社区的典型房产的价格。 

可能有人会好奇,这个典型房产是怎么算出来的?

他们会考虑下面的几个因素:

1)地面以上部分房间的数量;

2)洗手间的数量;

3)居住面积和地下室面积;

4)是否有壁炉/地下室是否装修;

5)占地面积;

6)房龄;

7)停车位数量;

8)房子如何供暖;

9)地基、地板、墙面和屋顶类型;

10)物业是否邻水;

11)物业是新房还是二手房;

12)离购物中心、学校、医院、警察局、教堂、运动场、高尔夫球场、公园和交通设施(包括汽车站、火车站和飞机场)的远近。 

他们把当前售出的物业按照典型房型加加减减之后,就得出了HPI价格。从而避免数据扭曲,比较好的反应现实。

通过HPI的价格,我们不仅可以客观的比较同一个区域不同时间段的价格变化,还可以方便的比较不同地区价格的相对变化,为我们全盘选择投资区域提供的非常好的支持。 

HPI还有另外一个作用:当你确定了购房预算之后,就可以通过比较各个地区的HPI价格选择购买的目标社区。例如你的预算是60万,那就不要去基准房价特别高或者特别低的区去找房。对于居住型买家,最好在基准房价比你的预算稍低的区找房,例如你的预算价位在80万,而一个社区的基准房价是90万,那在这里,你就要做好心理准备会在这个区找到一个比较差的房子;如果你是在一个基准价格80万的社区找90万的房子,那你会找到这社区里比较高端的房子了。

到底HPI这个指数好用不好用,大家都来试试。也希望大家能把自己的使用感受和心得和我分享。

期待你的参与。咱们下期见!

本文完成于2018年4月3日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎大家访问地产犀牛官网RhinoZ.info,订阅微信公众平台“多伦多房地产投资by犀牛”,号码:Toronto-RealEstate,和我一起“价值投资房地产”!

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