犀牛手札331:你的出租物业,哪14项费用能抵税?

字体 -

因为一直研究地产投资,犀牛经常会被问起这么一个问题:多伦多税这么高,我的出租物业能不能多抵一些税呢?

回答这个问题之前,咱们先来看看加拿大的税到底有多高(数据来自2018年加拿大税务局CRA网站):

2018年联邦税率如下:

2018年安大略省税率如下:

也就是说,如果你是安大略省的居民,你每年的所得至少有20.05%是要交税的。而当你的年收入超过了$425,842之后,那你就要开始按照43.16%来交税了!

关于纳税的问题,插一句题外话:经常有非居民向犀牛抱怨在加拿大投资房产不仅要交税,而且税率高达25%。你们看看,如果是居民的话,税率有很大的可能要超过43%呢!岂不是更惨?!

书归正传,咱们接着来说对于一个出租物业,有哪些成本可以抵税(数据来自2018年加拿大税务局CRA网站)

目前在加拿大安省,有14种费用可以当成出租物业的成本,用来抵免所得税。它们分别是:

1)广告费

2)保险费

3)利息和银行费

4)专业人士费用

5)维修费

6)管理费

7)车辆费

8)办公费用

9)出租相关费用

10)曾经预付的费用

11)地税

12)给雇员的工资和福利

13)旅行费

14)设施费

下面我就一项一项的来给大家解释,这些费用具体包括什么:

1)广告费

指当房东自己招租的时候,在各大媒体、网站、报刊、杂志上刊登招租广告产生的费用。

2)保险费

指房东购买的房屋保险。这里需要说明的是,如果保险是买一次购买两年的,那只能抵减当年这部分的保费,第二年的费用要留到第二年抵。

3)利息和银行费

指房屋各种贷款的利息,已经办理贷款产生的相关费用。包括申请费、评估费、贷款保险费、贷款保证费、Broker收的手续费、因贷款而产生的法律费等。

4)专业人士费用

在这一项下,如果你请地产经纪帮你寻租,那么你可以抵扣经纪费;如果请律师帮你写合同,那么你可以抵扣律师费;如果你律师帮你追讨租金,那么也可以抵扣律师费;如果你请会计师帮你记账,那么你可以抵扣会计师费。

这里有一点提醒大家注意:因买卖投资房而产生的律师费是不能抵扣的。你可能要说了:这不公平,我买房也花了很多律师费的!不用急,这些费用,不是不能抵,只是不能抵扣出租成本而已,等卖房的时候还是能用得上的。

5)维修费

房东雇人修房子、换炉头、修马桶等这类的费用(人工+材料)可以抵入出租成本。但是,如房东自己动手的话,就只可抵材料费,房东的人工不能算了。

所以,当房东之后,要学习雇别人干活,自己少动手。

6)物业管理费

请物业管理公司帮助打理房子、收租等产生的托管费可以抵入成本。

不过,房东亲历亲为自己动手的,不能抵。

7)车辆费

车辆费比较复杂,分两种不同的情况:

如果你只有一套出租房,想要抵扣车费,需要同时满足下面:

a)出租房和房东自家位于同一个城市;

b)房东亲自做部分或全部出租房的维护;

c)为了出租房运载工具和材料专用。

如果你有两套或以上出租房,除了可以抵扣上面提到的这些,还可以加上房东为收租产生的车费以及房东为了去监工而产生的车费。(要求:两套出租房不能在同一个地方)

注意: 

① 如果只有一套出租房,为收租而产生的车费、房东本人的时间和人工不能抵;

② 金额要合理、保守;

③ 必须有automobilelog,记录下每次出行的日期、目的和里数。 

8)办公费用

办公相关的钢笔、铅笔、打印纸、订书钉、邮票等,都可以用来抵税。

9)出租相关费用

包括庭院整理费(除雪、剪草、整理花园)、租约取消费(新政之后,因自用也要给租客一个月租金)、大楼管理费等。

10)曾经预付的费用

如果你有什么费用曾经一次性付了几年的。那么后面每一年都可以抵扣一部分当年的预付款。

11)地税

要注意啦!这个地税是property tax, 不是land transfer tax (土地转让税)。

地税是每年都要交的属于current cost (当期费用)可抵减房租。而土地转让税是一次性的,只有买房交接时在律师那里付一次。土地转让税是购房成本的一部分,不能在报税时抵减房租。

不过一样,大家别急,land transfer tax (土地转让税)在其他地方还是能抵扣的。不会让你白白花掉了。

12)给雇员的工资和福利

房东请全职工人管理自己的房子时,付给工人的工资、CPP、EI、各种保险类的费用都可以抵税。

13)旅行费

和在第7点提到的车辆使用费类似,为了照顾出租房而产生的旅行费也是可以抵入成本的。

但是有一点需要注意,为了照顾出租房而产生的住宿费用,是不能抵税的,只能自己掏腰包。

14)设施费

如果租房合同上注明水、电、气、cable等费用是由房东支付的,可以抵入成本。

这期文章到此结束,如果大家喜欢这篇文章的话,告诉我,以后我会给大家送上更多房屋投资管理的相关信息。

本文完成于2018年4月23日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎大家访问地产犀牛官网(RhinoZ.info),订阅微信公众平台“多伦多房地产投资by犀牛”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

分享博文至:

    目前没有评论

发表评论

您目前尚未登陆,不能发表评论。登陆