犀牛手札332:被多收15%,海外买家损失有多大?

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上一周和大家聊了出租物业有些费用能抵税。其中有几项金额很大,却不能抵入出租成本的款项,相必很多人都注意到了。那么这些费用可以在哪个过程抵入成本报税呢?


就是咱们今天说的这个话题——在房屋买卖获得收益的时候。

关于房屋的投资收益以前说过不少,今天我要从国际买家这个角度展开。

很多人都知道在加拿大投资房地产效果很好,但是却对其中设计税务问题不是很了解。

去年4月20号NRST新政之后,大部分国际买家都暂停了对大金马蹄地区的投资,整个房地产市场也应声下落。入市的不少人夺路而逃,一直到现在,大多伦多的房地产也仅仅恢复到了2016年底的水平。 

虽然公认的说法是海外买家只占了整体买家人数的5%不到,但是这5%对整体投资者信心的影响却是巨大的。从上面的趋势图中,我们可以看出,安省房地产的泡沫洗去了不少。从真实的市场表现来看,买卖双方也逐渐接受了目前的市场状况。

整个市场进入到平稳期。

这一个突发性的海外买家税事件,引起了整个房地产市场的巨大变动。但是从另一个角度来看,犀牛认为是个好事情:这个事儿发生以前,大家是一窝蜂上,什么也不想。大部分海外买家不熟悉安省房地产的纳税规则,甚至很多人都不知道投资房地产还要纳税。经过这一下,安省的房地产政策被各大媒体、各小媒体反复解读,起到了很好的教育效果。等到现在,大多数人可以平静的看待房价的涨跌,房地产相关知识相比巨变之前,也有了大幅度的提高。

大大减少了未来的风险。 

今天这篇文章,我会选用2个例子。来给大家用数字来展示15%的税对国际买家有多大的影响,同时看看这种影响对不同的房价有没有区别。

首先要声明,并不是所有的海外买家都受15%NRST的影响。这些人当中,有些不用交(Exemption),有些在以后可以获得全额返还(Rebate)。

也许有人还不太了解什么情况可以不用交15%的NRST,什么情况可以获得全额返还,下面我再给大家解释一下:


购买安省物业的非居民,如果符合下面3个条件之一,则不需要缴纳15%非居民投机税:

1)已经收到安省移民计划的确认信;

2)本身是难民;

3)配偶是加拿大公民或者永久居民;

购买安省物业的非居民,如果符合下面3个条件之一,需要缴纳15%,但是以后有机会获得全额返还:

1)从签订合同或者过户之日算起,在4年之内,成为加拿大的永久居民或者公民;

2)从签订合同或者过户之日算起,至少2年在安省正规大学学习的全职留学生;

3)从签订合同或者过户之日算起,至少连续1年在安省全职工作的工签人员;

获得全额返还的条件为:

1)必须自己独自或者与配偶一起拥有该物业;

2)该物业必须是购买者的主要居所。

咱们上面说到这些人,虽然也是国际买家,但是其实他们是不受海外买家税影响的。下面咱们就专门给那些必须缴纳15%海外买家税的倒霉蛋儿们,算一算收税前后的投资收益。好让大家对这15%的实际影响了然于心。

咱们选2套房子,一套50万,一套500万。假设不管哪一套房产价值都是以每年10%的幅度递增,3年之后都把房售出并套现。咱们看看有没有这15%的NRST,投资收益区别有多大。再看看两套不同价格的房子,投资收益会不会有所不同。 

为了计算方便,我们假设除了海外买家税之外的成本为零。两套房子也都能贷款35%。

案例1(花费$50万买入的房子)

实施NRST政策之前:

增值50*10%*3=$15万

因为加拿大政府对投资房产有50%的税务优惠,所以需要纳税的金额是$7.5万。

海外买家所得税的税率为25%,所以需要交纳的税是:$75,000*25%=$18,750;

盈利:$150,000-$18,750=$131,250;

贷款35%的成本:$175,000;

投资回报率:75%。

实施NRST之后:

增值50*10%*3=$15万

海外买家税15%=$75,000

因为加拿大政府对投资房产有50%的税务优惠,所以需要纳税的金额是(150000-75000)/2=$37,500万。

海外买家所得税的税率为25%,所以需要交纳的税是:37500*25%=$9,375;

盈利:$150,000-$9,375-$75,000=$65,625;

贷款35%的成本:$175,000;

总成本:$175,000+$75,000=$250,000;

投资回报率:26% 。

案例2(花费500万买入的房子)

实施NRST之前:

增值500*10%*3=$150万

因为加拿大政府对投资房产有50%的税务优惠,所以需要纳税的金额是$75万。

海外买家所得税的税率为25%,所以需要交纳的税是:$750,000*25%=$187,500;

盈利:$1,500,000-$187,500=$1,312,500;

贷款35%的成本:$1,750,000;

投资回报率:75%。

实施NRST之后:

增值500*10%*3=150万

海外买家税15%=$750,000

因为加拿大政府对投资房产有50%的税务优惠,所以需要纳税的金额是($1,500,000-$750,000)/2=$375,000万。

海外买家所得税的税率为25%,所以需要交纳的税是:$375,000*25%=$93,750

盈利:

$1,500,000-$93,750-$750,000=$656,250

贷款35%的成本:$1,750,000

总成本:$1,750,000+$750,000=$2,500,000

投资回报率:26% 。

经过比较,我们可以得出下面的结论:

1)15%对海外买家投资的影响还是比较大的,投资收益率减少了一大半;

2)相对于其他投资来说,海外买家购买房产的投资收益率还是能够接受的。 

文章的最后,我再来说说对未来的预期,相信这也是很多人都想知道的。

我认为,综合考虑当前的市场状况和国际买家受到影响的幅度,如果NRST这个15%能够侥幸取消的话,大金马蹄的房地产市场会再次腾飞。当然这种情况应该是很多人都不希望看到的。

一种更大的可能则是:NRST继续存在,而国际买家则会通过另外一种形式,或者另外一种原因再次回到市场。

本文完成于2018年4月30日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎大家访问地产犀牛官网RhinoZ.info,订阅微信公众平台“多伦多房地产投资by犀牛”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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