犀牛手札294:一个房子的奇葩事件(1)

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上个月,加拿大广播公司(CBC)报道了一个关于房子的奇葩事件。
事件经过如下:
2014年8月,新斯科舍省(Nova Scotia)的居民 Ryan Manning 在开车经过 Truro 镇的时候看到有套房子因为屋主付不起贷款而被迫出售。看到有便宜捡的Ryan立刻联系卖房经纪,拿下了这套刚上市的复式独立屋。
刚爽了两年,2016年10月某一天,有人敲他家门,问他要不要把自己家的后院买下来?
Ryan一听就晕了,我自己家的后院还要自己花钱买下来?!
敲门的陌生人叫 Cory Wood,他告诉Ryan:“你的房子和后院分别是两个title(产权),你买了房子,而后院属于我。”
原来,宽大的、绿草如茵、每天下班后坐着喝咖啡的露台和有漂亮风景的后院都是别人家的!
(Ryan Manning站在以为是自己其实是别人家的后院)
这个奇葩事件之所以奇葩,不仅来龙去脉诡异,牵扯的蹊跷的之处还特别多。碰到了奇怪的房屋产权分割,还包括银行拍卖房交易、卖家有意无意隐瞒、直接找挂牌经纪购房、房屋产权保险(Title Insurance)、土地测量(Survey)条款、地产交易保险、卖方经纪和律师先后退休等诸多疑点。很值得一谈。
今天我先来和大家聊聊房屋的产权-Title,以后有机会再和大家聊其他的奇葩部分。
在加拿大,我们购买或者拥有的物业既包括土地也包括土地上的房子。这一点既适用于常见的独立屋、半独立屋和镇屋,也适用于现在流行的Condos公寓。所以Title是什么样的非常重要,有谁的名字也非常重要。
上面所说的奇葩的土地分割方式在实际生活中并不常见,作为普通的投资或者房产购买者,我们更需要注意的是房子上放几个人的名字。
下面我来和大家聊聊经常会发生的一些关于Title的故事,以及会产生的相应后果。
1)两人是夫妻,房子在婚后购买,Title只有一个人,房子是两人的主要居所:
这种情况下,卖房子的话需要双方同意,任何一方不同意出售房产,交易都无法达成。房子出售以后,也无需付增值税。卖房的所有收入双方共有。
2)两人是夫妻,房子在婚后购买,Title只有一个人,房子是两人的投资房:
这种情况下,卖房子无需没有Title的一方同意,房子出售后需要交纳增值税,增值税由有Title的人负责。卖房的所有收入双方共有。
3)两个人是同居关系,房子在同居后购买,房子的Title只有一个人,房子是两人的主要居所:
这种情况下,卖房子无需没有Title的一方同意。房子出售以后,无需付增值税。卖房的所有收入双方共有。
4)两个人是同居关系,房子在同居后购买,房子的Title只有一个人,房子是两人的投资房:
这种情况下,卖房子无需没有Title的一方同意,房子出售后需要交纳增值税,增值税由有Title的人负责。卖房的所有收入双方共有。
5)两人是夫妻,房子在婚后购买,两个人的名字都在Title上,房子是两人的主要居所:
这种情况下,卖房子需要双方同意。房子出售以后,无需付增值税。卖房的所有收入双方共有。
6)两人是夫妻,房子在婚后购买,两个人的名字都在Title上,房子是两人的投资房:
这种情况下,卖房子需要双方同意,房子出售后需要交纳增值税,增值税由双方共同分担。卖房的所有收入双方共有。
7)两个人是同居关系,房子在同居后购买,两个人的名字都在Title上,房子是两人的主要居所:
这种情况下,卖房子需要双方同意。房子出售以后,无需付增值税。卖房的所有收入双方共有。
8)两人是同居关系,房子在同居后购买,两个人的名字都在Title上,房子是两人的投资房:
这种情况下,卖房子需要双方同意,房子出售后需要交纳增值税,增值税由双方共同分担。卖房的所有收入双方共有。
9)婚前房子由某人所有,婚后房子的Title保持不变,房子是两人的主要居所:
这种情况下,卖房子需要双方同意,任何一方不同意出售房产,交易都无法达成。房子出售以后,无需付增值税。房子所有的收入双方共有。
10)婚前房子由某人所有,婚后房子的Title保持不变,房子是两人的投资房:
这种情况下,卖房子无需没有Title的一方同意,房子出售后需要交纳增值税,增值税由有Title的人负责。房子所有的收入双方共有。
11)婚前房子由某人所有,婚后两个人的名字都在Title上,房子是两人的主要居所:
这种情况下,卖房子需要双方同意,任何一方不同意出售房产,交易都无法达成。房子出售以后,无需付增值税。房子所有的收入双方共有。
12)婚前房子由某人所有,婚后两个人的名字都在Title上,房子是两人的投资房:
这种情况下,卖房子需要双方同意,任何一方不同意出售房产,交易都无法达成。房子出售以后,无需付增值税。房子所有的收入双方共有。
13)两个人同居之前房子由某人所有,同居之后仍然只有一个人的名字在Title上,房子是两人的主要居所:
这种情况下,卖房子无需没有Title的一方同意。房子出售以后,无需付增值税。在同居后的增值部分,双方共有。
14)两个人同居之前房子由某人所有,同居之后仍然只有一个人的名字在Title上,房子是两人的投资房:
这种情况下,卖房子无需没有Title的一方同意。房子出售后需要交纳增值税,增值税由有Title的人负责。在同居后的增值部分,双方共有。
15)两个人同居之前房子由某人所有,同居之后两个人的名字都放到了Title上,房子是两人的主要居所:
这种情况下,卖房子需双方同意。房子出售以后,无需付增值税。在同居后的增值部分,双方共有。
16)两个人同居之前房子由某人所有,同居之后两个人的名字都放到了Title上,房子是两人的投资房:
这种情况下,卖房子需双方同意。房子出售以后,需要付增值税,增值税由双方共同承担。在同居后的增值部分,两个人共同拥有。
关于房屋产权(Title)的一些常见问题,上面基本都已经说到,大家可以根据自己的兴趣按需查看。因为犀牛只是地产经纪,并没有律师资格,上面的所有言论只做参考,在做真正的决定之前,请各位务必咨询自己的律师。
关于这个奇葩事件的其他部分,犀牛在考虑邀请某位嘉宾一起来谈谈,感兴趣的朋友欢迎自荐,也欢迎帮我引荐你信任的律师一起来聊。
文章及版权说明:
本文完成于2017年8月14日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。
《犀牛手札》系列文章是犀牛对加拿大房地产不断的思考和总结,欢迎大家访问地产犀牛官网(RhinoZ.info),订阅微信公众平台“多伦多买房卖房‘(号码:Toronto-RealEstate),看我如何“用工匠精神做地产”。
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    1 条评论

  1. 1. 正妹奈good512 - 2017年8月24日 04:53

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