犀牛手札334:去Downtown上班,住华人区还不如偏远小镇?

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随着年青一代的移民成长起来,开始考虑成家立业,一个新的问题出现在所有地产经纪的面前:和老一代移民不同,年轻人更喜欢市中心的生活,也有很大的机会在多伦多Downtown工作。那么,对他们来说,在什么地方置业更划算呢?

就这个问题,TheRedPin公司采用2017年的数据对GTA的27个市镇进行了横向比较,主要指标为房屋价格(包括地区房屋均价和每平方尺的均价),和平均每天上下班所需的时间。对各市镇的指标进行分析对比之后,打分、排序,做出了一个“性价比”,或者说买房置业最值当地区的排行榜。

今天这期文章,犀牛来和大家分享一下他们的研究成果。 

咱们一起看图:

在上图中,颜色越红的地方越不适合通勤上班的人居住,明黄色的地方是最适合通勤者置业的地方。

从图中我们发现,这份报告认为最适合通勤者置业的地方除了包括多伦多市区、旺市、Pickering、Ajax和Whitby;最不适合通勤者置业的地方是杜兰郡的Oshawa,约克郡的Markham、Georgina,皮尔郡的Mississauga,荷顿郡的Milton、Burlington和Oakville。

和我们平时的感觉有点不一样,对不对?

要说多伦多市区适合通勤者居住,大家都不会有意见,人家近呐!可是要说北约克还不如士嘉堡、东约克和怡陶碧谷?万锦、列治文山、密西沙加、Oakville排名垫底,还不如更偏远的Hamilton和Brampton,甚至连Uxbridge、Brock这些都不知道在哪儿的地方都比不上?难以置信。

如果你也对这个问题有疑问,那就和我一起来看看为什么TheRedPin会这么排。 

下面这张表是TheRedPin列出的一系列研究数据,包括平均房价、平均每天的通勤时间、平均每尺的房价、平均每年每尺房屋产生的通勤时间,以及它们相应的得分。

在表中排名前3位分别是杜兰郡的Ajax、Pickering和Whitby,每天所需的通勤时间位于130分钟到170分钟之间,比它们通勤时间短的只有密市和Brampton。而比它们通勤时间长的都是很明显的偏远地区,包括Port Perry、Acton、Caledon、Brock、Newmarket、East Gwillimbury、Uxbridge、Bowmanville、Milton、Keswick和Burlington。

相比于其他我们比较熟悉的地方,前三名在通勤时间上并没有特别明显的优势。看来这三个城市之所以能排在前列,主要是靠它们的价格优势:平均才70多万,价格不如它们的只有Brampton、Hamilton、Bowmanville、Mississauga、Oshawa少数几个地方。

从这个角度看,投资Ajax、Pickering和Whitby的前景还是不错的。 

不知道有没有人很好奇,为什么杜兰郡靠湖的4个城市中,有3个排名前3,而另外一个却排名倒数第4?

咱们来研究一下:

Oshawa平均房价50万,比排行榜前3名还要便宜20万。不仅如此,它还是所有城市中最便宜的地方。那这么便宜的价格,为什么排名仍然垫底?

原因就在它每尺花的通勤时间上:居然高达33分钟,在所有城市中排名第一! 

再来看看旺市的Maple,它凭什么能排在第4名,而同为主流区域的万锦、列治文山、密西沙加、Oakville却排名垫底?

表中的数据显示,Maple的房屋均价为129万,比万锦的139万、列治文山的153,和Oakville的195万,要低不少。而Maple最大的优势在每年每尺的通勤时间上面,只有15.53,几乎是所有城市中最低的!

再看第5位到第10位的城市,居然是Scugog和Port Perry、Halton Hill的Acton、Caledon、Brock、WhitChurch-Stouffville和Brampton。

是不是有一种我是谁、我在哪儿的迷糊感?这些地方也是大多伦多的?

是真的!不仅是真的,他们还比你熟悉的地方更适合通勤者!

再往下,咱们就不分析了。有兴趣的朋友,可以自己做研究。看看为什么会有这种排名。

犀牛想说的是,我们人类有一种把自己熟悉的地方或者熟悉的东西看得更重的倾向,而这种感觉并不是事实。在投资的时候,我们要根据事实而不是根据感觉做决策,不然投资必然会出现失误。

希望今天这篇文章能给大家提个醒,也让各位读者有个机会跳出固有的思维框架看世界。

祝大家投资顺利。

本文完成于2018年5月14日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎大家访问地产犀牛官网RhinoZ.info,订阅微信公众平台“多伦多房地产投资by犀牛”,号码:Toronto-RealEstate,和我一起“价值投资房地产”!

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