安大略省房地产,商业交易体系(1)

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加拿大每个省对房地产行业的规范各有不同,比如说,温哥华的地产经纪并不可以直接到多伦多来从事地产交易,仍需完成地产经纪所需课程,考试合格,经登记注册以后,才能从事交易,收取佣金。

 

与之相匹配的相关法律,法规有:“地产,商业交易经纪人法案(2002版)”, 安大略省条例(通则), 安大略省补充条例(资质要求,保险,注册及其他事项),安大略省条例(道德行为准则)”

 

在“地产,商业交易经纪人法案”中,对从业人员作了详细,严格的规定,非注册人员不得从事市房地产,商业交易活动,所有地产公司也不可支付佣金给非注册人员。法案对一些不用登记注册的例外也作了详细规定。

 

法案对房地产从业人员的基本要求并不复杂,但是对其取得资格的考试程序要求,却极为严格。在补充条例中,明确规定了从业人员申请人,必须在18个月内,先完成3级考试,每次考试成绩必须在75分以上,各有一次补考机会。如考试不合格,必须从头修读,再次考试。完成3级考试以后,该申请人,必须先找到一个雇佣其的地产公司,然后才可申请,注册成为房地产销售人员。

 

通过这次申请,注册,该地产销售人员只是取得临时资格,可以从事地产,商业买卖,但是必须在未来的2年之内完成第2轮考试,第二轮的考试也分为3级,要求与第1轮相同。只有通过第2轮考试,才可申请取得永久资格。

 

取得永久资格还附带其他2个条件,其一是支付登记注册费用,其二是支付从业人员相关的保险费。

 

取得永久资格以后,并不意味着可以安枕无忧,因为该资格只有两年的期限,每隔两年必须续期,而且在2年的周期内,必须完成规定的课程。但无须考试。

 

如果销售人员,想成为经纪人,必须具备2年以上的从业经验,再通过一门选修课,才能申请经纪人课程,通过该次考试,才能申请注册为经纪人。

 

成为经纪人,才有资格成为登记经纪人,成为地产公司的经营者。

 

地产公司的经营者并不一定是其拥有者,经营者和拥有者是可以分开的。

 

在安省,地产公司在法律形式上分为3种:独立经营,合伙人和公司形式。

 

独立经营的公司,其拥有者和经营者,必定是同一人。而合伙人形式,公司形式,公司的拥有人却可以聘请一个经纪人作为登记经纪人,来经营。所以登记经纪人,并不一定是公司的老板。

 

地产公司成立以后,必须接受地产局不定期的抽查。包括对财务报表,交易记录,信托户口,佣金信托户口的检查,甚至销售人员的名片,广告也在抽查之列。

 

对于检查不合格的公司,地产局有权要求其限期整改,如果严重违规的,地产局有权即时终止其资格,停止其交易。

 

对于在交易中违规人员,地产局也有同样的权利,直至采取法律行动,也有地产从业人员因此入狱。

 

对于顾客的投诉,地产局也有不同的处理方法:不予理睬,警告相关人员,责令相关人员重新学习相关课程,罚款,吊销执照,判罚入狱。

 

一旦有犯罪记录,地产局有权拒绝其申请登记。

 

一个地产公司不可以有两个以上的办公地点,除非另外若干个也登记过。

 

该法案对定金,信托户口,广告,从业人员的道德行为,都有严格详细的规定。值得相关人士好好学习。

 

如有垂询, 请电:李丁Li Ding

Cell No. 416-648 3678

E-mail: dingdingli@rogers.com

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